武漢也現(xiàn)空房管家？ 市民：比交高額稅費更便宜

     “如果武漢也開始清查空置房，我愿意雇傭—個管家?？偙壤U納高額稅費劃算。”近日，有人這樣向記者表示。

　　據(jù)調(diào)查，我市有這種想法的人越來越多。北京目前已經(jīng)出現(xiàn)的被稱為空置房管家的新興職業(yè)。

　　日前，國家統(tǒng)計局北京、天津、上海、廣州、深圳作為—批試點城市，展開空置房調(diào)查。而輪調(diào)查，已經(jīng)從北京、上海展開。

　　所謂的空置房，嚴(yán)格意義上指的是房屋竣工—年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，范圍放寬點，無論新房還是舊房，要是閑置的、沒有人經(jīng)常性地居住和利用的，都可被稱為空置房。根據(jù)國家統(tǒng)計局的官方說法，從2003年統(tǒng)計年報開始，以商品房空置時間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。空置時間在1年以內(nèi)的為待銷商品房;空置時間在1年以上3年以內(nèi)的是滯銷商品房;空置時間在3年以上的為擠壓商品房。

　　按照國際通行慣例，空置率在5%——10%之間為合理區(qū);空置率在10%——20%之間為空置危險區(qū);空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。統(tǒng)計表明，截止2009年末，全國商品房空置面積為1.23億平方米，空置率約26%。

　　于是，國家統(tǒng)計局率先在北京、上海展開空置房調(diào)查，后續(xù)或?qū)⒉扇≌魇斩愘M乃至強(qiáng)制收回等—系列舉措。

　　針對政策的又—次對策，空置房管家的需求應(yīng)運而生。該職業(yè)先在北京實現(xiàn)專業(yè)化。京城的管家們已經(jīng)針對空置房調(diào)查的3個手段——推出對策:入戶調(diào)查、查水電和查詢物業(yè)，他們都有針對性措施，“入戶調(diào)查時可以按照要求留人;查水電，每月可以派專人定期進(jìn)房間放水、開燈，要水表電表走字，調(diào)查部門沒話說;到物業(yè)查詢，也可以有人專門與物業(yè)接洽，必要時可以‘身份扮演’。”而不同面積的空置房，收費也分層。

    “服務(wù)越立體，收費越高。”北京—位空置房管家說。

　　而在武漢，市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截止6月，武漢商品房空置面積達(dá)226.26萬平方米，以每套住宅100平方米計算，為2萬余套。隨著9、10月份樓市供應(yīng)旺季的到來，新上市的住宅量又將超過3萬套，空置房率還將增加。

　　可以想見，如果武漢也展開空置房調(diào)查，空置房管家也將隨之登陸。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，根本的原因，政策并未從根源上解決問題，而更多是“頭疼醫(yī)頭”。如空置房的源頭是土地供應(yīng)，政府在供地時，應(yīng)考量到這—點。而面對目前大量的空置房，也應(yīng)鼓勵地產(chǎn)企業(yè)采取更有效的營銷手段，來實踐其快速消化。

    如何解決空置房問題

　　先，應(yīng)有效控制空置房的增量。

　　控制空置房增量面積，是解決空置房增長過快問題的根本。控制空置房的增量面積，除了靠開發(fā)商對商品房的營銷策略外，更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。政府應(yīng)該有效合理地實現(xiàn)商品房建設(shè)規(guī)劃，避免同區(qū)域在短時間內(nèi)大幅度增加商品房供給量，出現(xiàn)供過于求，變成將來的空置房。

　　其次，快速消化現(xiàn)有空置房的存量。

　　除了控制空置房的增量面積，快速消化現(xiàn)有空置房，將其基數(shù)減少到小化，也是有效地解決空置房增長過快的一個重要環(huán)節(jié)。

　　消化現(xiàn)有空置房，應(yīng)建立權(quán)威的空置房信息網(wǎng)，加大空置房的信息披露，促進(jìn)市場上的有效需求與空置房之間做到大匹配。

　　目前，很多經(jīng)紀(jì)公司雖然都很注重構(gòu)成空置房主體尾房的營銷，也建立了相關(guān)的信息平臺，但業(yè)內(nèi)始終缺乏權(quán)威的官方關(guān)于空置房的專業(yè)網(wǎng)站，不能使空置房信息在大程度上得到共享，這種信息不對稱也是空置房難于消化的一個重要原因。

　　實現(xiàn)銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進(jìn)空置房實現(xiàn)大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售兩全”、“通路銷售”等新的銷售模式，讓空置房在空置期依然產(chǎn)生價值。

　　允許將空置商品房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。如果配合住房供應(yīng)體系改革，將部分空置房直接通過這一途徑加大經(jīng)濟(jì)適用住房的比重，比新建經(jīng)濟(jì)適用房更有效。促使同等位置、條件的商品房價格有所下降，使百姓獲益。

　　改造空置房。正是由于大量空置房是一些設(shè)計相對落后的產(chǎn)品，對比整個市場，其競力日漸削弱，與人們現(xiàn)行的消費心理與消費水平形成了一對矛盾。要解決這個矛盾，再投入資金改造、完善配套功能、優(yōu)化戶型及裝修等不失為一個有效的方法，可以讓大量的空置房進(jìn)入有效市場。比如一些大戶型空置房，買家可以將單元重新間隔，分作四五間十幾平方米的單間，重新裝修一些簡潔現(xiàn)代的廚廁，再配上家具家電，可以成為一組可以出租的公寓了。

　　空置房以租代售。以租代售，是目前大量空置房別是裙樓物業(yè)的解決方法。發(fā)展商在不肯降價的情況下，索性自己做起長線生意，大面積出租以回籠資金。雖然這是不得已的辦法，但對比“放血出手”，還是更讓他們安樂一些。

　　國家信用與“以租代售”。可以導(dǎo)入國家信用，結(jié)合債券融資手段，以化解這方面的難題。該方案涉及國家信用公司、“空置房患者”、房地產(chǎn)中介、投資者。先，國家信用公司利用國家信用向市場出售無抵押債券，通過所融資金，買斷“空置房患者”的空置房產(chǎn)權(quán)。為使該類債券具有較高的流動性(變現(xiàn)能力)，可考慮采用掛靠現(xiàn)存的債券發(fā)放市場，將其作為一種種債券發(fā)行，投資者在二級市場上可自由交易，并適當(dāng)減免無抵押債券投資者的稅負(fù)。然后，國家信用公司將其得到的空置房，委托一家或幾家信譽優(yōu)良、規(guī)模大的房地產(chǎn)中介，或者自行組建中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行空置房出租經(jīng)營，所得租金用于無抵押債券債息的發(fā)放和中介商的傭金，以及諸如債券發(fā)行費用等相關(guān)項目。

　　通過一些優(yōu)惠政策刺激消化空置房。2001年國家稅務(wù)總局曾經(jīng)下達(dá)過《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知》，其中對1998年6月30日前建成在2002年12月31日前購買的空置商品房免征契稅，這減少了房產(chǎn)消費者的購房成本。而現(xiàn)在，對于逐年增長的空置商品房來說，如果繼續(xù)實行類似的優(yōu)惠政策，將有助于對空置商品房的消化。