武漢樓市四年現(xiàn)3拐點 當(dāng)下走向仍不明朗

　　從2006年到2009年，短短四年間，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場又經(jīng)歷了三個拐點。

　　拐點一

　　2005年—2006年，在“國八條”、“國六條”、“限外令”等調(diào)控政策的打壓下，房地產(chǎn)市場陷入低迷。

　　拐點二

　　2007年至2008年，由過熱至冰點。2007年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)過熱、流動性泛濫、CPI指數(shù)居高不下，資本市場，房地產(chǎn)投資氣氛高漲，商品房銷售價格和銷售面積均達(dá)到歷史高點。但是，這一年的市場未能善始善終，當(dāng)年三季度美國次貸危機(jī)惡化，全球金融市場震動，央行適時收縮流動性，“9·27”新政出臺，房地產(chǎn)市場迅速冷卻，在經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和嚴(yán)厲的行業(yè)政策影響下，2008年全年市場低迷至冰點。

　　拐點三

　　2009年的房地產(chǎn)市場，有業(yè)內(nèi)人士用了“詭異”來形容。這一年，市場復(fù)蘇得毫無預(yù)兆。這一階段與商品房銷售回暖保持相同趨勢的是新增信貸增速，其他經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)仍未完成筑底。但是這樣一場“非典型性”復(fù)蘇，持續(xù)的時間和銷售量竟然超過了2007年，讓市場在感慨風(fēng)云變幻時，多了一分僥幸。

　　在2010年這輪號稱嚴(yán)厲調(diào)控措施的敲打之下，“金九銀十”的房價并沒有像業(yè)內(nèi)猜想的那樣變得明晰。而與之相反的是“回暖”與“假回暖”的論讓市場走向變得更加模糊。

　　而購房者寧愿相信“即將降價論”是一個真正的信號。不過，這究竟是理想還是幻想，直至市場尚無法給出明晰的判斷。

　　4年之變從飆升到平穩(wěn)上行

　　四年前，也是2006年國內(nèi)房價的一路飆升注定了2007年為房地產(chǎn)政策年。從2007年1月16日晚，國稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》到規(guī)范和限制外商投資房地產(chǎn)業(yè)，再到加息、提高二套房貸付比例和利率等相關(guān)政策，政策出臺密度甚至達(dá)“每月一次”。

　　但此次的調(diào)控卻令樓市成為當(dāng)時上漲速度快的一年。從官方的數(shù)據(jù)可以看到，很多板塊在短短的一兩年時間漲幅都翻了一倍。比如漢陽、古田片區(qū)很多樓盤05年和06年才3千多每平米，進(jìn)入了07年后，這些板塊樓盤的房價基本上到了7千甚至更高，這種漲幅在以前是少有的。光谷片區(qū)也一樣，從富士康入駐的天起，房價開始跳漲。不過，隨后的市場并沒有朝眾多房地產(chǎn)商希望的方向發(fā)展，2008年9月15日，全球金融危機(jī)的爆發(fā)是他們的夢魘。此后的兩個月，與其他地市的樓市一樣，武漢的樓市陷入冰窟。

　　面對慘淡的市場，為了刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在開發(fā)商一片“救市”的呼聲中，從“套房貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，低付款比例調(diào)整為20%”到為開發(fā)商資金減壓，政府多管齊下，使出渾身解數(shù)調(diào)控樓市。

　　刺激的惡果在一年后顯現(xiàn)，截至2009年秋季，“跳躍式”增長成為包括淄博等城市在內(nèi)的樓市的佳形容。

　　當(dāng)下樓市 調(diào)控效果模糊

　　當(dāng)前，“限”字當(dāng)頭的房地產(chǎn)調(diào)控政策令買賣雙方兩大陣營陷入對峙狀態(tài)，一路向上的樓市趨勢線開始游移。而論正酣的“樓市回暖”與“假回暖”的背后，“史上嚴(yán)厲”的政策調(diào)控效果備受關(guān)注。

　　“推出的300套房源已經(jīng)銷售了一大半”、“市場回暖不少，我們在原來的價格基礎(chǔ)上稍稍上調(diào)了一點”……這是來自一部分開發(fā)商的聲音。而在另一面，月售出十套以下甚至零銷售的樓盤也并不是鳳毛麟角。而這些結(jié)果都是來自于4月的那場調(diào)控。

　　自2010年4月14日起，一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策陸續(xù)出臺，而這一切與上一輪調(diào)控相隔4個月。

　　“上一輪調(diào)控”所指的是去年12月以“國四條”為標(biāo)志的調(diào)控。當(dāng)時，面對“跳躍式”增長的房價，一場由國家主導(dǎo)的抑制房地產(chǎn)價格暴漲的政策步驟自去年12月開始變?yōu)楝F(xiàn)實：“二手房營業(yè)稅2改5”、“土地出讓金付50%”……

　　不過，盡管政策頻出，但房地產(chǎn)專家易憲容那“沒有觸及元兇的調(diào)控將成‘空調(diào)’”的預(yù)測很快在市場應(yīng)驗。在中央相繼出臺包括“國四條”、“國十一條”在內(nèi)的宏觀調(diào)控政策的同時，“排隊買房”、“地新高”等現(xiàn)象依然在上演。

　　面對依然瘋狂的樓市，在市場的一片質(zhì)疑聲中，自4月14日起，一系列新的房地產(chǎn)調(diào)控政策正式出臺，與上一輪調(diào)控的“不溫不火”相比，新一輪的房價調(diào)控似乎格外迅猛，從“新四條”到“國十條”，從住建部到國土部，短短數(shù)天的調(diào)控中，調(diào)控的具體措施成為“打擊”。

　　樓市走向仍不明朗

　　而對此次調(diào)控終效果的預(yù)測，業(yè)內(nèi)人士并不像從前那樣踴躍，甚至有人閉口不談。

　　縱觀4年以來的樓市調(diào)控政策，無數(shù)事實表明，“4年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，“去預(yù)測未來，還不如好好做好當(dāng)下的事情。”不少開發(fā)商更務(wù)實。

　　雖然一線城市的二手房市場出現(xiàn)降價拋售、一些新樓盤也打起了折，但購房者仍然覺得看不到效果。而從5月開始有關(guān)“樓市下半年見成效”的推斷，似乎還需要更多的時間去考察。

　　獨立房地產(chǎn)評論員顧海波在接受媒體采訪時也表示了擔(dān)心：樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對策”，此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲……