房價未來存在15-20%跌幅 十月或將成為分水嶺

　　下半年樓市大幕已徐徐拉開，經過了上半年過山車式的走勢，接下來，樓市會上演怎樣的一幕?

　　成交價格將下行

　　4月份后，市場交易量持續(xù)萎縮，因此帶動了成交價格下探。一手房和二手房的房價都出現了松動，別是二手房成交價的下降尤為明顯。

　　業(yè)內認為未來基本上15-20%的跌幅是存在的。

　　而近期開盤的幾個新樓盤，雖然這些樓盤銷售都取得不俗的業(yè)績，但開盤時發(fā)展商市論價，售價都比購房者的預期低了不少。這些應該說都是樓市宏觀調控后的市場結果，發(fā)展商的定價務實了很多。所以，即便上海細則不出，中央的宏觀政策也足以抑制上海的房價過快增長。目前，各個城市的市場分析均認為，宏觀調控政策充分抑制了商品房價格的過快增長，土地供給的價格也明顯下降，宏觀調控已初見成果。

　　銀行信貸收緊

　　在銀行信貸方面，央行近對開發(fā)商的投融資比例進行了調整，貸款比例從70%下降到50%。也是說，過去開發(fā)商要自備30%的資金可以通過融資渠道進行房地產開發(fā)，資金壓力比較小;而現在，企業(yè)自備資金如果有30%，銀行放貸50%，剩下的20%的缺口需要開發(fā)商再想辦法解決，也是項目開發(fā)的門檻提高了。一些企業(yè)如果有資金壓力的話，能對樓盤降價促銷，使資金能更快地回攏。

　　所以即使沒有新的政策出來，要銀行依然保持緊收的貸款政策，對于房價同樣有非常大的影響?，F在萬科、綠地等搞減價促銷，是正常現象。所謂沒有賣不出去的房子，有賣不出去的價格。降到一定價位，必然會有需求。

　　下半年若銀行信貸政策出現松動，那么樓市有可能復蘇，但從行業(yè)發(fā)展看，樓市的過快復蘇并非利好。

　　2009年的增長超出了很多人包括不少開發(fā)商的預計，這都是市場不成熟的表現。今年宏觀調控而言，不可能如此快的結束，所以房價在十月是個"分水嶺"，將受到市場的嚴峻考驗。

　　土地溢價率走低

　　土地市場和去年比同樣也是天壤之別，開發(fā)商熱情大降。

　　上海希望通過加大土地供給來抑制房價增長，今年1號公告公布了108塊土地。其中住宅土地供應相對較少，且土地多集中在外環(huán)以外，比如崇明、金山、南匯。一些熱門地塊，尤其是市土地，開發(fā)商還是比較關注的。未來的土地供應相信主要集中在郊區(qū)、外環(huán)以外這些區(qū)域。所以，市有的土地仍然會受到開發(fā)商的熱力追捧，價格也不會低。而遠郊的土地，隨著經適房的出現，商品房價格會受到一定的沖擊而有所回落，從而影響到土地市場的區(qū)域性價格回落。

　　但土地溢價率，今年同比去年要低，一些熱門樓盤的溢價率在130%、140%左右，高是到170%，不像去年基本上在250%、300%以上。如果市場比較穩(wěn)定，現在的地價對于開發(fā)商還是略有盈余。那些熱門土地將繼續(xù)受到追捧，畢竟上海集中了全國好的開發(fā)商和具價值的土地。