樓市調(diào)控從緊從松爭論不休 土地財政“兩碰頭”

　　樓市夏季決戰(zhàn)

　　7月29日夜，在北京的一家飯店，一家國有大型房地產(chǎn)公司邀請住建部的司長們小范圍聚會。參與的開發(fā)商向官員傳達(dá)一個信息：房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)讓很多開發(fā)商受傷，不希望再出更嚴(yán)厲的調(diào)控政策。

　　一位接近住建部的人士向記者透露，住建部日前再次召開由專家和國企代表組成的房地產(chǎn)形勢研討會，由于會議內(nèi)容高度保密，外界無從得知。

　　樓市調(diào)控已過百日，業(yè)內(nèi)的一般看法是，當(dāng)前已經(jīng)進(jìn)入樓市調(diào)控利益博弈的深水區(qū)，向前走一步還是向后退一步，都需要看樓市背后的這幾股勢力博弈的結(jié)果。

　　三季度被認(rèn)為是重要的時間“窗口”，樓市可能會打破僵局，給出一個方向上的選擇。

　　部長關(guān)心價格，省長關(guān)心交易量

　　雖然各省省長和住建部部長桌面上都會有每周的房地產(chǎn)形勢報告，不過兩者關(guān)心的重點并不一樣。住建部部長更關(guān)心房價數(shù)據(jù)，各省省長更關(guān)心地方的樓市交易量數(shù)據(jù)。

　　滿100天，對于中國很多行業(yè)和事件來說，似乎都有殊的意義。

　　從4月17日國務(wù)院發(fā)布“國十條”以來，至7月底滿100天。房地產(chǎn)行業(yè)對于這輪調(diào)控下一步走向，輿論異常活躍，猜測滿天飛。

　　一位接近住建部的人士向記者透露，對于樓市調(diào)控，目前已經(jīng)做到了房地產(chǎn)市場情況每周上報的制度。在各省省長的桌面上，每周都會收到各地住建廳廳長遞上來的本周情況通報。而在住建部部長桌上，也匯聚著全國房地產(chǎn)監(jiān)測系統(tǒng)匯總的報告，以及重點省份和城市的情況分析報告。

　　調(diào)控實行100多天以來，市場上形成了價滯量跌的情況。

　　雖然各省省長和住建部部長桌面上都會有每周的房地產(chǎn)形勢報告，不過兩者關(guān)心的重點并不一樣。住建部部長更關(guān)心房價數(shù)據(jù)，各省省長更關(guān)心地方的樓市交易量數(shù)據(jù)。

　　“調(diào)控到現(xiàn)在，各方關(guān)心下一步該怎么走。”瑞銀投資研究亞洲地產(chǎn)及休閑產(chǎn)業(yè)主管震宇說，各方對調(diào)控的成果看法不同，對調(diào)控的下一步政策走向，也有自己的想法。

　　來自住建部和地方政府的聲音步調(diào)一致：房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得了一定效果。

　　住建部政策研究副主任秦虹7月30日在上述房地產(chǎn)走勢預(yù)測會議上表示，調(diào)控出臺以來，主要城市房價同比漲幅出現(xiàn)下降，環(huán)比房價出現(xiàn)下降，交易量更是出現(xiàn)了大幅度的萎縮。

　　秦虹說，調(diào)控政策實行100多天以來，杭州、上海、福州等城市上半年總成交量和去年同期相比下降幅度超過了50%，這個50%是在1-3月份整個房地產(chǎn)成交有一個異常放大的情況下的下降，足以說明新政出臺之后5、6月份這些重點城市成交量的萎縮是非常的明顯。

　　其中北京房地產(chǎn)市場在1-6月份，月平均成交面積和2008年同期是持平的，比2009年下降了接近40%，同時比2006、2007年這兩年也下降了大概在40%-50%的水平。

　　上海比去年同期下降了將近50%，比2006、2007、2008三年的月平均成交面積都有所下降。深圳成交面積同比下降了將近70%。

　　秦虹表示，調(diào)控對房地產(chǎn)平均價格影響的話，實際上新入市樓盤價格已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下調(diào)，土地市場也出現(xiàn)了下滑。也是說高價地已經(jīng)很少出現(xiàn)，土地的流拍也開始出現(xiàn)。

　　7月29日，在本輪調(diào)控當(dāng)中作為風(fēng)向標(biāo)的北京市，也對外宣布房價下降——當(dāng)天，北京發(fā)改委主任張工表示，北京市房屋銷售價格指數(shù)5月份環(huán)比(比上月)下降0.1%，6月份環(huán)比持平;二手住宅交易價格指數(shù)5、6月份環(huán)比分別下降1.6%和0.9%。

　　震宇表示，通過數(shù)據(jù)分析，如果繼續(xù)堅持“國十條”政策，到年底房價整體降幅會達(dá)到20%，這對今年的投資完成情況影響不大，但是會對明年年初影響很大。政府一方面想觀察當(dāng)前行市的變化，另一方面也在擔(dān)心繼續(xù)出重拳可能帶來行業(yè)所不能承擔(dān)的損失。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌透露，現(xiàn)在很多場合、不同部委的政策討論會上，專家和官員們對樓市調(diào)控繼續(xù)從緊還是從松論不已。

　　在他看來，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策面臨情況更復(fù)雜。上半年目標(biāo)是打壓，下半年要在打壓房地產(chǎn)和保經(jīng)濟(jì)增長之間取得平衡。

　　而住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新也在數(shù)日前召開的“2010年市長論壇”上表示，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的一個不好的表現(xiàn)是，個別城市交易量急劇萎縮。

　　不難看出，保持商品房交易一定的量，是維持房地產(chǎn)投資不過度下降的前提，而從目前來看，實現(xiàn)這一調(diào)控目標(biāo)越來越難。

　　保障房補(bǔ)位投資：28城市動用公積金

　　一位接近住建部的專家對記者透露，日前住建部召開房地產(chǎn)調(diào)控專家會時，有專家提出要將房地產(chǎn)投資下降作為一個重要預(yù)警監(jiān)測指標(biāo)。吸取2008年那輪房地產(chǎn)調(diào)控教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)市場的大起大落。

　　樓市成交量上不來，保障房建設(shè)被用來“補(bǔ)位”。

　　住建部部長姜偉新表示，目前中央政府已經(jīng)投入600多億元用于保障性住房建設(shè)，今年8-10月期間，住建部還將對地方保障性住房投資完成情況展開一輪檢查，沒有完成任務(wù)的地方政府，將被約談。

　　此前，住建部已經(jīng)代表國務(wù)院與各省政府簽訂了保障性安居工程建設(shè)責(zé)任書，凡是沒有完成責(zé)任書規(guī)定任務(wù)的省級政府負(fù)責(zé)人，將被問責(zé)。

　　住建部政策研究副主任玨林在“中國濱海城市發(fā)展趨勢論壇”上表示，加快保障性住房建設(shè)，是政策性住房建設(shè)補(bǔ)位商品房調(diào)控帶來的投資下降的手段。

　　記者了解到，住建部已經(jīng)統(tǒng)計出了今年上半年全國保障性住房建設(shè)完成情況，整體上進(jìn)展超過了預(yù)期，尤其是東部沿海城市，保障性住房建設(shè)速度很快。但是中西部地區(qū)保障性住房建設(shè)進(jìn)展依然很慢。

　　例如，今年中央下達(dá)甘肅預(yù)算內(nèi)投資廉租住房項目98項、4.67萬套、234萬平方米，但目前開工18項、9986套、50萬平方米，開工率為18%。

　　姜偉新還透露出一個數(shù)字，今年中央計劃完成保障性住房和棚戶區(qū)改造等住房數(shù)量580萬套。如果這580萬套保障性安居工程建設(shè)完成，預(yù)計將實現(xiàn)投資近6000億元。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局此前公布的上半年房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)據(jù)，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。政策性住房建設(shè)投資占到了30.7%的比例，約合5924億元。

　　不過，玨林在上述論壇上分析說，房地產(chǎn)調(diào)控不會輕易放松，對于房地產(chǎn)投資下降也有準(zhǔn)備。

　　一位接近住建部的專家對記者透露說，日前住建部召開房地產(chǎn)調(diào)控專家會時，有專家提出要將房地產(chǎn)投資下降作為一個重要預(yù)警監(jiān)測指標(biāo)。吸取2008年那輪房地產(chǎn)調(diào)控教訓(xùn)，防止房地產(chǎn)市場的大起大落。

　　而在“國十條”等這輪調(diào)控政策開始之初，中央政府對于房地產(chǎn)投資下降問題，也是有意繞開。

　　顧云昌說，本輪房地產(chǎn)調(diào)控將目標(biāo)對準(zhǔn)部分房價過快上漲的城市，說白了是北京、上海、深圳以及其他部分房價上漲速度比較快的計劃單列市和省會城市。

　　避開二三線城市，針對少數(shù)城市，是本輪調(diào)控開始之初避免全面?zhèn)胺康禺a(chǎn)投資市場的一個策略。然而，由于“國十條”出臺2個月之后，各地并沒有立即執(zhí)行有關(guān)措施，部分城市房價上漲勢頭依然很盛。

　　住建部等部門在6月份先后向地方政府傳達(dá)信息，嚴(yán)格執(zhí)行“國十條”政策。隨后，地方政府紛紛出臺了落實“國十條”的細(xì)則，雖然地方政府的落實細(xì)則略顯溫柔，但是大部分地方的房地產(chǎn)市場交易量和投資量，還是應(yīng)聲下降。

　　于是，由一線城市向二三線城市蔓延的房地產(chǎn)投資下降成為了趨勢，加快保障性住房建設(shè)，來補(bǔ)位商品房投資下降，變成了一個急迫的問題。

　　7月15日，住建部再次召開保障性住房建設(shè)工作會議，將全國主要城市負(fù)責(zé)人召集在一起。

　　河南一位參加上述會議的政府官員電話中對記者表示，這次保障性住房管理工作會議上，住建部要求地方政府必須高度重視，立即制定保障性住房三年建設(shè)規(guī)劃，將其與房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)系起來。

　　會后，大部分省住建廳又立即召開了本省的住房保障工作會議，傳達(dá)中央關(guān)于加快保障性住房建設(shè)的政策意見。

　　隨后，住建部副部長齊驥又通過《人民日報》發(fā)出聲音：公共租賃房建設(shè)鼓勵民間資本進(jìn)入。

　　而記者從河南住建廳拿到的一份關(guān)于調(diào)整公共租賃房建設(shè)規(guī)劃的文件中則指出，該省除了立即加大公共租賃房建設(shè)規(guī)模以外，還調(diào)整建設(shè)區(qū)域，將公共租賃房布局到外來務(wù)工人員、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園和新畢業(yè)大學(xué)生集中地區(qū)。

　　在住建部看來，上述三類人員是公共租賃房當(dāng)下的需求人群，將公共租賃房布局給這些人，有利于初期引進(jìn)民間資本投入。

　　以保障性住房來補(bǔ)位房地產(chǎn)開發(fā)投資的下降，需要解決的是資金的問題。從哪里找錢?算盤打到了住房公積金頭上。

　　目前已經(jīng)有28個城市獲批了公積金試點支持保障性住房建設(shè)。經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房將成為公積金支持建設(shè)的對象。與此同時，全國主要城市紛紛提高公積金繳存基數(shù)，以便提高可動用的公積金規(guī)模。

　　按照住建部此前的規(guī)定，公積金繳納余額當(dāng)中，閑置不超過50%的比例可用于支持保障性住房建設(shè)，公積金直接以開發(fā)貸款的形式發(fā)放給項目，采取封閉運作的方式，利率比商業(yè)貸款高1個點以上。

　　據(jù)住建部估計，初期試點的28個城市可動用公積金支持保障性住房建設(shè)超過2000億元的規(guī)模，后期可能還將陸續(xù)批準(zhǔn)更多具備條件的城市加入動用公積金支持保障性住房建設(shè)的行列。

　　土地財政“兩碰頭”窘迫

　　地方政府在4月份開始的“國十條”政策發(fā)出之后，并沒有擔(dān)心，因為手里有去年銀行下發(fā)的豐富的貸款授信。如果土地出讓收入受影響，政府手中依然有銀行貸款可以滿足財政開支。但地方融資平臺清理新政，不啻為釜底抽薪。

　　“國十條”政策能否繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行，很大程度上取決于地方政府土地財政資金鏈的情況，如果地方政府先于開發(fā)商資金鏈斷裂，則地方政府很可能會私自放寬對房地產(chǎn)的限制性政策。

　　從部分城市上半年的土地出讓收入來看，這一形勢并不樂觀。

　　北京上半年土地出讓收入達(dá)到650億元，位居全國前三，但是同比2009年，仍然縮水了四成。

　　2010年1-6月，上海共推出普通住宅用地127.84萬平方米，配套商品房地塊173.50萬平方米;土地出讓金達(dá)466.67億元。相比去年同期的730億元，上海土地出讓收入也下降了四成。

　　而在保障性住房方面，上海今年計劃完成保障性住房用地供應(yīng)770萬平方米，截至6月，這一計劃完成了22.5%。

　　杭州則是土地市場冷落的典型樣本。

　　杭州上半年土地出讓收入完成252億元，相當(dāng)于去年同期的1/4。而在年初，杭州市政府已經(jīng)將今年的土地出讓收入進(jìn)行了安排。除了45%要留歸土地儲備以外，55%的資金要安排給大市政建設(shè)和民生工程資金。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，杭州市除了廉租房、社保等民生基金以外，安排給大市政的工程建設(shè)資金有226.43億元，這顯然不是252億元的55%，也是138.6億元所能實現(xiàn)的。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松對記者表示，今年上半年全國地價平均漲幅回落，環(huán)比漲幅下降9%左右。

　　而天津市的土地出讓收入逆市增長，也正說明了當(dāng)前市場情況下，有地價便宜的地區(qū)，才有可能實現(xiàn)土地出讓收入逆市增長。

　　天津市上半年本市土地出讓金達(dá)到556億元，比去年同期增長165%。其中，本市住宅用地共成交104宗，成交用地面積1594萬平方米。今年上半年天津市共成交土地363宗，成交用地面積3029萬平方米，分別是同期北京市的3.3倍和3.9倍，而樓面成交價格為每平方米1374元，為北京市的1/4。其中，天津市住宅用地成交104宗，成交用地面積1594萬平方米，樓面價格為每平方米1887元，成交面積是北京的6倍，成交價格為北京的1/5。

　　除了這兩個因素外，國土資源部今年4月份開展的房地產(chǎn)用地監(jiān)管新政策，也給地方土地財政帶來了新影響。

　　重慶市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，去年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置費54.14億元，同比增長1.9%，而本年企業(yè)支付土地購置費已達(dá)109.80億元，增長102.8%。

　　這一增長并沒有讓重慶市感到高興，因為這是按照新的土地出讓金付款方式得來的結(jié)果。開發(fā)商付必須達(dá)到50%，而且后續(xù)土地出讓金付款周期也縮短為一年。

　　重慶市統(tǒng)計局認(rèn)為，這樣的高強(qiáng)度付款，將可能使開發(fā)商的資金充裕度很快受到考驗，雖然當(dāng)前房地產(chǎn)投資量和土地出讓收入都是增長的，但是后續(xù)購置土地和新開工量急劇下降。需要警惕開發(fā)商資金鏈斷裂。

　　對于地方政府來說，土地財政資金鏈吃緊還將面臨另一道難題。

　　擔(dān)任多個地方城市顧問的大岳咨詢公司總監(jiān)陳民對記者透露說，地方政府今年財政開支安排得都比2009年大，原因是2009年土地財政獲得了很好的收益，除此以外，2009年受益于中央擴(kuò)大內(nèi)需政策，地方普遍獲得了豐富的銀行貸款。

　　陳民表示，地方政府在4月份開始的“國十條”政策發(fā)出之后，并沒有擔(dān)心，因為手里有去年銀行下發(fā)的豐富的貸款授信。如果土地出讓收入受影響，政府手中依然有銀行貸款可以滿足財政開支。

　　但是，今年6月份，國務(wù)院發(fā)出了對地方投融資平臺進(jìn)行清理的“國務(wù)院10號文”。這讓商業(yè)銀行對地方政府平臺貸款的態(tài)度驟變。大部分商業(yè)銀行突然停掉了還沒有發(fā)放完的貸款授信，說是因為“政策不明朗，需要看看再說”。

　　這對土地財政日趨緊張的地方政府來說，無疑是釜底抽薪的一招。