新政百日樓市三問 房價是真降還是在假摔?

以4月17日的“新國十條”為標(biāo)志，國內(nèi)開展的樓市調(diào)控，已逾百日。這一輪調(diào)控下，效果到底怎么樣？房價真的降了嗎？這一次，房地產(chǎn)業(yè)將會來一次真正的調(diào)整，還是會迎來又一次峰回路轉(zhuǎn)？一場深度博弈，仍在持續(xù)。

    房價：真降還是“假摔”？

    深圳和北京是樓市的風(fēng)向標(biāo)。

    在深圳，有著20年房產(chǎn)投資經(jīng)驗的投資客鄒建民，近經(jīng)常和朋友一起到處看商鋪，他們現(xiàn)在談?wù)摰闹饕巧虡I(yè)地產(chǎn)和股票，“還有討論換企業(yè)的，中小企業(yè)怎么樣能夠上市。”住宅似乎已經(jīng)淡出了他們的投資話題。

    深圳一個二手房門店負(fù)責(zé)人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺后他們的業(yè)績大幅下滑，“去年我們這一個門店，一個月是將近300萬元的業(yè)績，有十七八套成交。新政出來后，我們6月份成交4套，已經(jīng)算是不錯的了”。

    和二手房相比，深圳一手房的價格似乎更加堅挺。分析師海濱表示，新政后兩個半月的時間，深圳房價大概下降了4%。但是在售和新入市項目的價格依然比較堅挺。

    與此同時，不少樓盤打出了買房送面積、價房等口號來吸引購房者的注意。按照國家相關(guān)規(guī)定，原本不應(yīng)該算面積的露臺、公共走道以及原本算一半面積的陽臺，在一些開發(fā)商的嘴里卻變成了給購房人的優(yōu)惠。更有甚者，把規(guī)劃設(shè)計范圍以外的面積以“偽贈送”的方式拿出來吸引購房人。一些開發(fā)商則玩弄先提價再價的“假摔”秀。

    深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平認(rèn)為：“盡管現(xiàn)在表面上看沒有下降，但是比如說一百萬的房子他送你二十萬，實際上等于已經(jīng)下降。但是地產(chǎn)商決不愿輕言降價，他們不愿給人一個房價下跌的認(rèn)識。”

    在北京，郊區(qū)的通州、房山等地去年底房價大幅度飆升，半年時間幾乎翻了一倍，新政出來以后，這些地區(qū)率先降價。北京地產(chǎn)評論人楊少鋒表示，北京從4月中旬開始銷量大幅下降，但是在價格上變化并不明顯。據(jù)統(tǒng)計，2010年上半年，北京樓市商品住宅成交均價為20161元/平方米，與2009年上半年相比漲幅達(dá)到了62.3%，而與2009年下半年相比漲幅為26.6%。數(shù)據(jù)顯示，7月上旬北京的二手房成交均價為18150元/平方米，環(huán)比6月下旬下調(diào)了0.1%。

    國家統(tǒng)計局1至6月房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)表明，6月全國70個大中城市房屋銷售價格漲幅比5月縮小1個百分點(diǎn)，價格環(huán)比下降0.1%。4月份，70個城市中，有三亞市房價環(huán)比微跌，如今“下跌面”波及28個城市，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市房價均告下跌。

    與此呼應(yīng)的是開發(fā)貸和個貸明顯收緊。上半年，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款同比增幅回落，從年初的46.1%回落至上半年的34.5%；個貸方面，前四個月的逐月累計增幅均在以上，但至6月已降至60.4%。

    土地市場也開始降溫。7月20日國土資源部發(fā)布的《2010年二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》顯示，二季度全國105個主要城市地價總體水平為2756元/平方米，綜合地價環(huán)比漲幅超過5%的城市有10個，其余95個城市地價漲幅介于-1.77%至-5%之間。

    國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)7月15日表示，房地產(chǎn)價格過快上漲的勢頭得到了明顯遏制，并且出現(xiàn)了下降趨勢。房地產(chǎn)投資性需求也得到一定的抑制。

    隱憂：如何防止大起大落？

    6月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比下降0.1%，這是近15個月來次由漲轉(zhuǎn)降。一些專家認(rèn)為，這標(biāo)志著房價的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，但也意味著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入到一個關(guān)鍵時期。

    “中國的房地產(chǎn)市場，好比一個高燒不退的病人，主治醫(yī)生辨證施治，病情暫時緩解了，但要除根，還需要持續(xù)治療，效果有待觀察。”中央黨校研究員曾業(yè)松近日在接受新華社記者采訪說，“一些癥狀表明，當(dāng)前樓市正處于買賣雙方和市場各利益主體的深度博弈期，調(diào)控決不能松懈。”

    這些“癥狀”主要表現(xiàn)在：一是局部地區(qū)樓市“高燒不退”。6月，70個大中城市中有49個城市新建住宅價格環(huán)比持平或保持上漲，其中上漲城市均為二三線城市；有39個城市的二手住宅價格環(huán)比持平或上漲。

    二是高房價“堅冰”未融。以住宅期房銷售均價為例，今年1月至5月，北京四環(huán)路以內(nèi)的價格每平方米漲到34620元，而六環(huán)路以外每平方米也超過萬元，達(dá)到11748元。而一些樓盤打折基準(zhǔn)價也是3月中旬的高點(diǎn)，存在“假摔”之嫌。

    三是信貸悄然“放水”。在一些地方，銀行有選擇性地對住宅貸款開了“綠燈”：如要客戶套房沒有貸款，二套房也可享受付三成和利率折扣等優(yōu)惠；停貸三套房，個別銀行從一開始沒有執(zhí)行過。

    四是投資轉(zhuǎn)移而非退出。目前一些二三線城市的概念板塊增溫，投資性購房增加，呈現(xiàn)量增價漲的態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，目前沈陽投資性購房比例接近30%，而一年前為10%左右。

    五是房企逆市拿地風(fēng)潮涌現(xiàn)。近期一些房企“攻城略地”開始加速。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積同比增長35.6%，土地購置費(fèi)同比增長84.0%，進(jìn)入4月調(diào)控周期后，房企土地購置面積和費(fèi)用仍在大幅增加。

    更為嚴(yán)峻的問題是，樓市調(diào)控之時，又出現(xiàn)了股市下跌、鋼材市場低迷等隱憂。

    據(jù)北京師范大學(xué)研究主任董藩介紹， 4月中旬以來建筑鋼材價格持續(xù)下跌，累計跌幅已達(dá)1000元/噸。建筑、鋼鐵、水泥等行業(yè)的業(yè)有可能受到影響。如果房價跌幅超過30%，個人按揭貸款違約的情況會明顯上升，給金融系統(tǒng)造成壞賬壓力。

    多位專家和業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，“放”可能使得之不易的調(diào)控成果毀于一旦，隨之而來的是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)新一輪報復(fù)性反彈；而過度“收”顯然也會傷及經(jīng)濟(jì)，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)的“二次探底”。盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市大起大落始終是各方的共識。專家稱，“房價的暴漲暴跌，對消費(fèi)者、行業(yè)、銀行和政府都是一種很大的傷害。”

    走向：調(diào)控政策會不會松動？

    央視評論認(rèn)為，樓市新政目前是個開始，真正的艱難還在后面。人們更關(guān)心的是，調(diào)控政策今后將向何處去？

    政府高層近來頻頻表態(tài)樓市調(diào)控決心未變。7月4日，國土資源部負(fù)責(zé)人明確表示，再過一個季度左右房地產(chǎn)市場可能會面臨全面調(diào)整，房價會有所下降。此后，住建部、銀監(jiān)會、國資委有關(guān)人士也分別在不同場合針對三套房貸放松等傳言作出明確澄清。

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)，要堅定不移地繼續(xù)遏制部分城市房價過快上漲。國土資源部《2010年二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告》指出：目前來看，房價上漲勢頭已被遏制，盡管中央政府短期內(nèi)繼續(xù)出臺更嚴(yán)厲措施的可能性較小，但在房價依舊居高不下的局面下，中央政府嚴(yán)厲調(diào)控房價的決心不會改變，地方的相關(guān)細(xì)則也會相應(yīng)跟進(jìn)。

    與此同時，中央加大力度建設(shè)保障性住房。為完成今年580萬套保障性住房建設(shè)任務(wù)，中央已下達(dá)600多億元資金予以支持。國務(wù)院發(fā)展研究金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，保障性住房的大規(guī)模開工將對沖商品房投資的減少，房地產(chǎn)新增固定資產(chǎn)投資增速總體上不會減慢，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)將至少和2009年持平。從建設(shè)計劃看，2010年全國共將新增各類保障性住房700余萬套，如果按平均每套60平方米匡算，今年新開工面積總計將達(dá)到4.2億平方米。據(jù)此估算，今年新增房地產(chǎn)投資將達(dá)到2.3萬億元，超過2009年的1.9萬億元。

    巴曙松認(rèn)為，前一段時期房地產(chǎn)的投資品性過于濃厚，使得房地產(chǎn)市場充滿投機(jī)氣氛。“以新國十條為代表的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，正在試圖推動房地產(chǎn)從投資品性主導(dǎo)，逐步恢復(fù)到消費(fèi)品性主導(dǎo)。”

    董藩認(rèn)為，隨著部分多套房擁有者擔(dān)心資產(chǎn)縮水而拋售，部分開發(fā)商降價出貨，以及去年的新開工項目陸續(xù)竣工，調(diào)控半年以后市場供應(yīng)將明顯增加，部分城市房價會出現(xiàn)明顯的震蕩回落。但全國、全年情況綜合看，可能仍處于上漲狀態(tài)。

    不少專家認(rèn)為，對于少數(shù)房價較高的地區(qū)，房價的適當(dāng)回落是正常的。而樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的總體走勢。從歷年對樓市調(diào)控的過程看，地方政府、銀行、開發(fā)商在內(nèi)的多種強(qiáng)勢利益群體的影響也不可小視。高房價問題不是房地產(chǎn)行業(yè)的問題，上關(guān)乎數(shù)萬億元商業(yè)貸款和個人貸款，下涉及幾十個相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著千家萬戶。專家表示，樓市調(diào)控不能指望畢其功于一役，能采用“漸進(jìn)療法”。