房企觸碰雙壓線：人事震蕩 業(yè)績堪憂

　　山雨欲來風(fēng)滿樓

　　7月17日，來自浙江廣廈的一紙公告將房企的變動推向了新的高潮：浙江廣廈董事長樓江躍在提出辭呈2天后，被公司批準(zhǔn)離職。盡管浙江廣廈一再申明樓江躍的離職屬個人原因，但在國家樓市調(diào)控政策出臺半年之后，樓市遇冷，加上政策對融資的嚴(yán)控，浙江廣廈近期通過了旗下浙江天都實(shí)業(yè)融資成本高達(dá)12%的房地產(chǎn)信托募資以解決資金壓力，不難被看做房企壓力高企下，面臨巨變的縮影。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，自樓市新政以來，包括招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科、金地、龍湖、SOHO、世茂等大型開發(fā)商，至少超過20位高管先后離職，而其地區(qū)性公司的中層離職人員更是難以統(tǒng)計。

　　在受調(diào)控影響，超過半數(shù)的房企中報“折腰”的境遇下，房企高管的頻頻跳槽、離職更印證著業(yè)績的壓力。

　　高管“離職年”

　　原本任期將到2012年11月25日的樓江躍匆匆離開了浙江廣廈董事長的帥位，而他的身后，浙江廣廈仍面臨著數(shù)十億元的融資壓力。在2010年1季度，這家風(fēng)云一方的房產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)銷售收入約4.78億元，凈利潤為負(fù)2784萬元，在調(diào)控后的三個月，資金壓力更不言而喻。

　　但浙江廣廈并非調(diào)控以來家高管生變的房產(chǎn)公司。6月底，金地的“三巨頭”郭國強(qiáng)、趙漢忠、張華綱陸續(xù)請辭，將這一輪的大型房企人事動蕩推向高潮。此外，記者獲悉，奧園地產(chǎn)副總裁李敏也于近期跳槽，來自萬科、華潤、綠城、合生創(chuàng)展等地產(chǎn)公司的高管離職名單更不時流于坊間。“雖然每家公司發(fā)生人事變動的原因不盡相同，但這些離職事件有一個共同的背景是房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨著宏觀調(diào)控的巨大壓力。”這讓嘉進(jìn)地產(chǎn)副總經(jīng)理馬永林想起了2008年的場景，彼時，受金融危機(jī)影響，樓市陷入低迷時，也有數(shù)十位一線房企高管紛紛離任，“而這一波的離職潮甚至超過了2008年。”

　　陡增的銷售壓力被市場人士看做地產(chǎn)企業(yè)高管團(tuán)隊(duì)變動的直接誘因。

　　某研究院日前發(fā)布報告顯示，上半年，重點(diǎn)城市住宅成交面積同比普遍下跌。其中，一線城市跌幅接近50%，杭州、南京等二線城市的跌幅甚至超過50%。此外，在近兩周被監(jiān)測的35個城市中，多數(shù)城市樓市成交面積繼續(xù)回落，其中三亞跌幅大，環(huán)比下跌48.35%。

　　來自巨靈財經(jīng)的數(shù)據(jù)則顯示，截至7月21日，53家發(fā)布2010年中期預(yù)告的企業(yè)中，金融街超過43%的房企業(yè)績報憂，其中業(yè)績預(yù)計降幅超過50%的上市房企多達(dá)11家，業(yè)績降幅超過的房企也并非少數(shù)。

　　馬永林預(yù)計，在多個部門日前密集表態(tài)于下半年調(diào)控政策還將嚴(yán)格執(zhí)行的情況下，樓市的持續(xù)調(diào)整還將導(dǎo)致房企出現(xiàn)更多的變化。

　　房企模式生變

　　來自微觀的變化，往往被房企的高層看做應(yīng)對市場變化的契機(jī)。“我們正面臨著增長模式的轉(zhuǎn)變。”龍湖地產(chǎn)一位高層向記者表示，之前的房企業(yè)績的增長不外乎來自兩個方面，一個是銷售形勢大好，二是土地增值帶來的拿地模式盈利，但在調(diào)控仍將持續(xù)的情況下，這兩大增長模式不再，大部分房企的增長模式都將面臨著明顯變化，而房企的地區(qū)性公司則更是處于變化的風(fēng)口浪尖。

　　在房地產(chǎn)CRM專家田同生看來，房企的高利潤時代即將過去，在宏觀調(diào)控下，現(xiàn)在的地產(chǎn)公司需要做好求穩(wěn)發(fā)展的準(zhǔn)備。“根據(jù)戰(zhàn)略風(fēng)格的轉(zhuǎn)換，必然要涉及人員的調(diào)整。”

　　“比如房企的離職高管中，部分人是以激進(jìn)式的拿地風(fēng)格成功的，如今不再大幅拿地了，自然要換將。”田同生認(rèn)為，房企面臨市場壓力收縮戰(zhàn)線或是改變發(fā)展戰(zhàn)略都將對在任高管造成巨大沖擊，如金地集團(tuán)的高層辭職與業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型有很大關(guān)系。“金地將轉(zhuǎn)變成金融地產(chǎn)的戰(zhàn)略，而新任總裁黃俊燦具有深厚的金融背景。”

　　不過在世邦魏理仕研究部經(jīng)理金靈看來，大部分房企的戰(zhàn)略調(diào)整并未成型，在宏觀市場仍將繼續(xù)調(diào)整的情況下，房企的頻繁人員流動是棋至中盤。