江城房企減供應(yīng)探市場(chǎng) 業(yè)內(nèi)：擋不住降價(jià)大勢(shì)

　　供求關(guān)系決定商品價(jià)格。政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，被地產(chǎn)企業(yè)充分利用到樓市中。

　　當(dāng)小恩小惠式的折扣撼動(dòng)不了觀望，又舍不得放棄利潤(rùn)，大幅降價(jià)時(shí)，不少地產(chǎn)企業(yè)縮小了供應(yīng)，試圖通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，來(lái)制造一房難求的景象。

　　是，13萬(wàn)套的存量房仍在，3、4季度的新開(kāi)工量也擺在那兒，新政遏止著需求，憑控制自己樓盤(pán)的供應(yīng)，是無(wú)法力挽房?jī)r(jià)朝下的狂瀾的。

　　降價(jià)無(wú)用減量

　　對(duì)于置業(yè)者而言，小幅降價(jià)，越來(lái)越挑撥不了他們的購(gòu)房神經(jīng)。

　　3萬(wàn)抵5萬(wàn)、供低價(jià)房銷(xiāo)售、買(mǎi)房送車(chē)送戶(hù)口，當(dāng)下的武漢樓市，各類(lèi)優(yōu)惠層出不窮，但似乎仍然無(wú)法勾起百姓的置業(yè)欲。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院華中分院統(tǒng)計(jì)，7月12日-18日這一周，全市成交商品房1763套，每天銷(xiāo)量200余套，同比仍呈較大的下降趨勢(shì)。“不管給出怎樣的優(yōu)惠，總價(jià)算下來(lái)過(guò)高，仍不會(huì)出手。”成為購(gòu)房者的共識(shí)。

　　從上周加推的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，也是如此。保利心語(yǔ)、清江山水加推，各給出優(yōu)惠，從售樓部反饋的情況來(lái)看，看的人多，買(mǎi)的人少。不少購(gòu)房者算算價(jià)格后表示，等等再說(shuō)。

　　降價(jià)不管用，地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始從源頭想辦法。“商品價(jià)格由供求關(guān)系所決定，目前房子不好賣(mài)，政策作用是一方面，很重要的一點(diǎn)，市面上的房子太多了。如能控制供應(yīng)，對(duì)銷(xiāo)售應(yīng)該有幫助。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　事實(shí)上，不少地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始縮減供應(yīng)。

　　即將加推的華潤(rùn)置地·MO+，主推2期的多層產(chǎn)品，據(jù)悉，較以往相比，此次推出的房源數(shù)量，要少很多;同樣將在近期面市的統(tǒng)建·錦繡江南4期，也減少推盤(pán)量，“296套房子，怎樣推還在商議中，但可以肯定的是，推盤(pán)量不會(huì)大。”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示。

　　擋不住下降大勢(shì)

　　“從目前的背景來(lái)看，試圖通過(guò)控制推盤(pán)量來(lái)刺激銷(xiāo)量，有點(diǎn)行不通。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前三鎮(zhèn)的存量房已經(jīng)超過(guò)了13萬(wàn)套，按照目前每個(gè)月不足5000套的銷(xiāo)量來(lái)算，即使單純消化，也要2年有余。而下半年，隨著開(kāi)工量的增加，面市的樓盤(pán)量將進(jìn)一步增加，供大于求的局面，將不可避免。

　　而近期出爐的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲11.4%，環(huán)比下降0.1%。受統(tǒng)計(jì)城市中，29座城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，占據(jù)了41%的比例。而全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)，自今年3月以來(lái)，每個(gè)月都在持續(xù)下滑。

　　“從大勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)必定下跌，現(xiàn)在不能確定的是跌幅幾何。地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身情況，給出不同的營(yíng)銷(xiāo)策略。但為了順應(yīng)大勢(shì)，還是早些讓利走量比較好。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危在不久前的一次講話說(shuō)中國(guó)房?jī)r(jià)從長(zhǎng)久的觀點(diǎn)來(lái)看，是會(huì)上漲的，原因有二：一是通脹關(guān)系，二是供求關(guān)系。不過(guò)并沒(méi)有這兩個(gè)問(wèn)題對(duì)房?jī)r(jià)的影響機(jī)制進(jìn)行更深層次的解讀，房?jī)r(jià)走勢(shì)是否真的如此?或者如此走勢(shì)，當(dāng)前形勢(shì)下，是否還應(yīng)該投資地產(chǎn)?

　　從世界經(jīng)濟(jì)史來(lái)看，世界經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，是一種人口膨脹帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng);而人口膨脹帶來(lái)的又是貨幣的膨脹，世界經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)期是美洲大陸發(fā)現(xiàn)以后，美洲黃金開(kāi)始大量涌入歐洲，直接導(dǎo)致文藝復(fù)興時(shí)期以后的繁榮。隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步走向繁榮，量?jī)r(jià)同升，對(duì)比黃金，房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出了更高的抗通脹能力，房?jī)r(jià)的漲幅一直超過(guò)黃金，從這種角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)成為歷史上為保值的投資品。

　　但從經(jīng)濟(jì)周期來(lái)說(shuō)，通脹與通縮總是交替進(jìn)行的，房地產(chǎn)在通縮中，并不太受市場(chǎng)的高度關(guān)注。主要原因在于通縮時(shí)期，貨幣的信用價(jià)值都很高，自身保值能力很高。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出并不景氣的狀態(tài)，而房屋的折舊還會(huì)影響一部分價(jià)值。因此雖然房地產(chǎn)從歷史趨勢(shì)來(lái)看，總是上漲，但通縮和通脹周期中表現(xiàn)出來(lái)的價(jià)值和信用差別是非常大的。

　　推動(dòng)中國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的要素主要有：人口城市化導(dǎo)致的城市人口紅利;其次是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)過(guò)程中，資本去向不明;三是中國(guó)當(dāng)前人口增長(zhǎng)紅利所致;四是中國(guó)工業(yè)化過(guò)程中導(dǎo)致的居民聚集度較高而形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)，局部;五是政府對(duì)城市化過(guò)程中房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)量缺乏認(rèn)識(shí)導(dǎo)致的供需結(jié)構(gòu)的不均衡(時(shí)間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu))。

　　趨勢(shì)往往并不能決定瞬間價(jià)格，這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上為典型的命題。前面五個(gè)要素，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是核心要素，在這個(gè)要素一旦缺失以后，那么整個(gè)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格和價(jià)值體系都將不成立。一旦通縮形成以后，投資萎縮，業(yè)艱難，貨幣杠桿系數(shù)縮短，銀行惜貸，市場(chǎng)流動(dòng)性減弱，支撐財(cái)富效應(yīng)的金融行業(yè)被大抑制，這種情況下，依靠金融支撐的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必將受到大的抑制。

　　而業(yè)困難，貨幣杠桿效應(yīng)減弱，銀行惜貸，將直接對(duì)房地產(chǎn)需求產(chǎn)生大的抑制(剛性需求和投資性需求)，需求抑制，供應(yīng)在滯后一段時(shí)間后會(huì)開(kāi)始逐漸開(kāi)始回落，兩者的回落共同產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)財(cái)富效應(yīng)的萎縮，投資減少，業(yè)減少，形成一種反饋機(jī)制。

　　在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期下降，通貨緊縮預(yù)期來(lái)臨，以及城市化是否為人類(lèi)社會(huì)發(fā)展的終方向這三個(gè)大前提下，中國(guó)房?jī)r(jià)是否還真具有長(zhǎng)久的上漲，并不是一個(gè)確定的答案。