孝感市房地產開發(fā)企業(yè)走訪調研報告

 

 

為了深入貫徹落實《市人民政府關于印發(fā)<2009年促市場消費、保經濟增長工作實施方案>的通知》（孝感政發(fā)[2009]3號）精神，我們結合學習實踐科學發(fā)展觀活動，及時制發(fā)了《關于開展房地產開發(fā)企業(yè)工作調研走訪的通知》及《2009年孝感城區(qū)房地產開發(fā)企業(yè)工作調研方案》，同時要求各縣市房地產管理部門同步開展調研走訪活動。今年2至3月份，我們重點對孝感城區(qū)各房地產開發(fā)企業(yè)2006年1月1日以后的房地產開發(fā)項目基本情況、目標客戶群體基本情況、房地產開發(fā)企業(yè)2009年工作計劃措施、目前房地產開發(fā)企業(yè)面臨的主要困難等有關問題進行了調研走訪。調研走訪結束后，進行了統(tǒng)計匯總，基本摸清了有關情況，全面掌握了企業(yè)反映的問題和心聲，對政府及其相關部門在目前狀況下支持房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展，促進房地產業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展方面進行了研究探討，現(xiàn)將走訪調研情況報告如下：

從2006年1月1日至2009年3月底，全市共有房地產開發(fā)項目238個，總占地面積約470.4萬㎡，項目總規(guī)模約897.8萬㎡（其中住宅項目的有91個，住宅總面積約占總建設規(guī)模的85%。），計劃總投資額約117億元，共完成投資額約68.6億元。

孝感城區(qū)的102家房地產開發(fā)企業(yè)2006年1月1日后竣工的項目共有97個。其中，已竣工且已銷售完畢項目有21個，已竣工但未銷售完畢項目有29個，未竣工已進入銷售環(huán)節(jié)且未銷售完畢項目有18個，在建且未進入銷售環(huán)節(jié)項目有16個，有意向且已取得部分項目證書但未開工項目有13個。這97個項目總占地面積約243.4萬㎡，項目總建設規(guī)模489萬㎡，計劃總投資額83億元，實際完成投資額39.6億元。97個項目中以多層為主的項目有61個，占62.89%；以中小套型為主的項目有55個，占56.7%；其中屬于純住宅項目的有33個，住宅總面積約占總建設規(guī)模的80%。

從2006年1月1日至2009年3月底，全市238個項目總的可售面積為626萬㎡（含已售面積），已售面積414萬㎡，總銷售額62億元，總的銷售均價為1497.6元/m²，已售面積占可售面積的66.1%。

全市238個項目中住宅的銷售價格分布區(qū)間為：1000元/㎡以下的占17.76%，1000—1500元/㎡的占41.13%，1500—2000元/㎡的占21.96%，2000—3000元/㎡的占17.29%，3000—4000元/㎡的占0.93%，4000元/㎡以上的占0.93%。

孝感城區(qū)97個項目總的可售面積（含已售面積）為301.7萬㎡，其中住宅為261.7萬㎡，已售面積185.3萬㎡，總銷售額32.4億元，總的銷售均價為1748.50元/m²，已售面積占可售面積的61.42%。

97個項目中住宅的銷售價格分布區(qū)間為：1000元/㎡以下的占16.4%，1000—1500元/㎡的占28.8%，1500—2000元/㎡的占26%，2000—3000元/㎡的占24.7%，3000—4000元/㎡的占2.7%，4000元/㎡以上的占1.4%。

全市238個項目中購買對象的地域分布情況為：本縣市城區(qū)的人占57%，本縣市所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人占35%，武漢市的人占3%，武漢城市圈除孝感、武漢的其他城市的人占2%，省內除武漢城市圈外的其他城市的人占1.5%，省外的占1.5%。孝感城區(qū)97個項目中購買對象的地域分布情況為：孝感城區(qū)的占60.88%，孝南區(qū)所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的占25.98%，所屬縣市的占7.44%，武漢市的占3.43%，武漢城市圈除孝感、武漢的其他城市的占1.35%，省內除武漢城市圈外的其他城市的占0.44%，省外的占0.48%。

根據(jù)調查，以孝感城區(qū)為例，開發(fā)企業(yè)結合已銷售商品房的客戶群體的情況，對目標客戶群體的基本情況預測如下：

1、地域分布：開發(fā)企業(yè)認為，他們樓盤的銷售對象57.35%的是孝感城區(qū)的人，25.21%的是孝南鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人，8.36%的是所屬縣市的人，4.02%的是武漢市的人，1.95%的是武漢城市圈除孝感、武漢的其他城市的人，1.56%的是省內除武漢城市圈外的其他城市的人，1.53%的是省外的人，0.02%的是省外的人。

2、職業(yè)分布：開發(fā)企業(yè)認為，他們樓盤的銷售對象28.5%的是行政事業(yè)單位人員，31.36%的是企業(yè)人員，35.30%的是私營業(yè)主，1.5%的是農民，0.71%的是軍人，1.68%的是自由職業(yè)者，0.52%的是無業(yè)者，0.43%的是其他職業(yè)人員。

3、目標客戶群體購房注重的方面：94.9%的開發(fā)企業(yè)認為是價格，84.6%的認為是面積和戶型，33.3%的認為是功能，74.4%認為是交通便捷度，61.5%的認為是小區(qū)內配套設施，53.8%的認為是周邊的教育醫(yī)療等設施配套情況。

4、目標客戶能夠承受的商品住宅的主要價格區(qū)間：12.4%的開發(fā)企業(yè)認為在1000元/㎡以下，30%的認為在1000元/㎡—1500元/㎡，60%的認為在1500元/㎡—2000元/㎡，30%的認為在2000元/㎡—2500元/㎡，10%的認為在2500元/㎡—3000元/㎡，5%的認為在3000元/㎡—3500元/㎡。

5、目標客戶愿意購買的商品住宅面積區(qū)間：4.9%的開發(fā)企業(yè)認為在60㎡以下，9.8%的認為在60-80㎡，31.7%的認為在80-90㎡，53.7%的認為在90-100㎡，85.4%的認為在100-120㎡，46.3%的認為在120-140㎡，19.5%的認為在140-180㎡，9.7%的認為在180㎡以上。

6、目標客戶愿意購買的商品住宅的戶型情況：63.4%的開發(fā)企業(yè)認為是兩室兩廳，92.7%的開發(fā)企業(yè)認為是三室兩廳，36.6%的開發(fā)企業(yè)認為是四室兩廳，7.3%的開發(fā)企業(yè)認為是一室一廳，24.4%的開發(fā)企業(yè)認為是兩室一廳，29.3%的開發(fā)企業(yè)認為是三室一廳，4.9%的開發(fā)企業(yè)認為是單間。

根據(jù)對目標客戶群的需求調查來看，100—120㎡的三室二廳的住宅大約占到了客戶需求的60%， 80-90㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%，90-100㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%，120-140㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%，140-180㎡的住宅大約占到了客戶需求的10%。

走訪調研結果表明，在中央“擴內需、促消費、保增長”宏觀經濟政策的鼓舞下，不少房地產開發(fā)企業(yè)在2009年根據(jù)市場情況重新調整了在建及開工計劃，以適應市場的需要。以孝感城區(qū)為例，華廈公司的金北華城項目有4棟樓計劃在5月份完工，同時，在4月份有3棟樓新開工，計劃10月份完工；國貿公司的國貿大廈項目計劃在今年完工；榮欣金陽公司計劃在今年完成3棟多層、2棟小高層共38000㎡的施工面積，同時在6月份啟動二期共73000㎡的建設項目，年底啟動17000㎡的酒店建設項目；凌云公司上半年完成8棟主體完工，計劃在6月份交房；萬嘉公司的三個在建項目計劃在今年完工；亞飛公司的亞飛廣場項目計劃今年投資3000余萬元，力在今年主體封頂。另外，很多公司的項目正在前期準備中，如泰源公司的泰源廣場項目，方大公司的體育風景項目，凌云公司的2008城市花園的二期項目，互順公司的金航花園項目，天廈公司的解放街改造項目，恒樂天地的紅光水韻項目等等。

根據(jù)統(tǒng)計，2009年孝感城區(qū)將有52個開發(fā)項目開工建設，預計項目總規(guī)模可達近300萬平方米，預計年內施工面積可達108萬平方米。如果這些項目全部按照計劃于今年內施工，則孝感城區(qū)今年可以完成面積80萬平方米的施工計劃。

為了應對去年以來金融危機對房市的沖擊，各房地產開發(fā)企業(yè)均實施了相應的對策和措施，一是制定好項目的建設計劃，控制好開發(fā)量；二是出臺打折優(yōu)惠措施，適當?shù)慕档弯N售價格，減少空置率，盡快回收資金；三是進行市場調查，針對消費者的要求，盡量設計符合購房者意愿的戶型，適應市場需求；四是提高宣傳力度，吸引消費者前來購房；五是通過提高管理水平來降低開發(fā)成本，進而降低銷售價格。

通過本次調研，我們了解到包括各縣市在內的房地產開發(fā)中普遍存在一些問題：商品房開發(fā)用地在掛牌拍賣過程中，存在個人及無開發(fā)資質單位參與投標現(xiàn)象，造成房地產開發(fā)市場秩序的不規(guī)范；土地供應區(qū)域比例不均衡，商品住房建設的土地供應有向城區(qū)地段集中的趨勢，老城區(qū)仍然是處于見縫插針的狀態(tài)；房地產開發(fā)項目的門檻較低，開發(fā)項目的規(guī)模偏小；商品房開發(fā)小區(qū)的規(guī)劃起點不高，檔次不高，品味不高；商品房開發(fā)后的售后服務不到位、社會化物業(yè)管理意識有待進一步提高；新居住區(qū)與老居住區(qū)的公共維修資金難以全部征收到位的問題等等。

房地產開發(fā)企業(yè)普遍遇到的困難：一是企業(yè)融資較難，國家調控政策仍然偏緊，融資周期長，投入開發(fā)建設的資金鏈有斷裂風險；二是銷售面積和銷售金額較去年同期都在下降，銷售形勢不太好，購買者觀望氛圍比較濃厚，仍在等待商品房銷售價格下調；三是在開發(fā)過程中拆遷難度較大,安置補償協(xié)議難以簽定；四是居住小區(qū)水、電直抄到戶改造工作進展緩慢，難度大；五是反映稅費負擔過高，開發(fā)成本過高，利潤率下降；六是土地交易手續(xù)辦理時限較長。

通過著重對孝感城區(qū)102家房地產開發(fā)企業(yè)的情況調查，認為目前融資困難的占47.5%，認為銷售形勢不好的占80%，認為辦理有關手續(xù)行政審批周期過長的占42.5%，認為稅費負擔過高的占57.5%，認為開發(fā)成本過高57.5%，認為市場流通不暢占27.5%，認為信息渠道有限的占15%，認為缺乏專業(yè)人才占12.5%。還有開發(fā)企業(yè)提出了政策配套不到位、受金融危機影響導致房市蕭條等目前影響房地產市場的問題。

房地產開發(fā)企業(yè)反映多的是希望政府及相關部門能夠幫助企業(yè)解決一些具體問題，同時建議政府及其相關部門采取一些措施：一是盡可能清理或取消部分行政事業(yè)性收費；二是參照外地作法，減免（降低）契稅標準，為開發(fā)企業(yè)提供較好的發(fā)展環(huán)境，切實減輕企業(yè)負擔、降低開發(fā)成本；三是將土地供應量控制在一個合適的水平，供應量過多，會形成無序開發(fā)的情況，過少，會進一步造成土地價格的上漲，從而提高了開發(fā)成本。

根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)反映的問題和提出的建議，在目前房地產市場還沒有完全回暖的情況下，我們認為應該采取有力措施，切實幫助房地產開發(fā)企業(yè)提振信心、克服困難。

1、引導房地產開發(fā)企業(yè)采取有效措施促進商品房銷售。主動應對市場變化，尋找促進商品房銷售的措施。鼓勵開發(fā)商采取多種形式的促銷手段，同時也要支持利潤率較高且銷售形勢不好的樓盤以及資金鏈出現(xiàn)問題的樓盤盡快采取直接降價的方式來促進商品房的銷售。

2、加大房地產市場監(jiān)管和輿論宣傳力度，引導理性的住房開發(fā)和消費觀念。推動房地產開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產開發(fā)的資金壓力，保持房地產市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展；引導不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費觀念，逐步對房價的心理預期恢復正常，鼓勵有剛性需求的購房者及時入市，進一步提高商品房的銷售率，促進成交量繼續(xù)增加，防止空置房面積增長過快。

3、進一步完善房地產信息發(fā)布制度，繼續(xù)加強對住房消費的正面宣傳引導。根據(jù)國家政策要求，結合孝感實際，進一步完善房地產信息發(fā)布制度，正確引導居民消費觀念和新聞媒體的輿論導向。通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費，防止房價的大起大落，促進房地產市場持續(xù)健康協(xié)調發(fā)展。

4、繼續(xù)全面推進孝感房地產業(yè)融入武漢城市圈建設工作，充分利用好“兩型社會”建設的優(yōu)惠政策，把城際鐵路的開工建設作為吸引武漢人來孝感購房的一個契機。圍繞市委市政府關于把孝感建設成為宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路，繼續(xù)大力推進孝感房地產業(yè)全方位融入武漢城市圈建設工作，在圈內實行房地產開發(fā)企業(yè)資質、業(yè)績互通互認。充分利用好“兩型社會”建設的優(yōu)惠政策，發(fā)揮臨空經濟區(qū)和建設居住新城的優(yōu)勢，利用優(yōu)良環(huán)境和價格優(yōu)勢，把城際鐵路的開工建設作為一個契機，吸引以武漢人為主的外地人來我市購房，提高我市的商品房銷售率，促進我市房地產業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

5、加強相關部門間的協(xié)調和溝通，共同促進房地產業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。例如，通過加強與金融部門的協(xié)調，降低企業(yè)的融資門檻。加強與國土、規(guī)劃、建設、發(fā)改、稅務、供電、供水等部門的協(xié)調和溝通，建立順暢的房地產開發(fā)建設管理程序等。