孝感房地產(chǎn)信息
孝感市房地產(chǎn)管理局
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2009年(3期)
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孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
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2009年2月4日
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孝感市2008年房地產(chǎn)開發(fā)市場運行情況和2009年運行情況預(yù)測
一、2008年房地產(chǎn)開發(fā)市場運行情況及點
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目及投資情況
2008年,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目114個,同比減少8.1%。其中,新開工項目45個,上年結(jié)轉(zhuǎn)項目69個;在建項目71個,已竣工項目43個。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目56個,同比減少13.8%。其中,新開工項目22個,上年結(jié)轉(zhuǎn)項目34個;在建項目37個,已竣工項目19個。
全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資27.86億元,同比增長17.8%,其中,孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.65億元,同比增長20.95%。
2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況表明了我市房地產(chǎn)投資仍然在平穩(wěn)增長,但增幅回落較大。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅較前三季度回落了40.4個百分點。其中,孝感城區(qū)增幅較前三季度回落了47.2個百分點。
2、商品房施工面積、竣工面積及銷售面積情況
全市商品房施工面積214.8萬m2,同比減少0.1%;孝感城區(qū)商品房施工面積126.87萬m2, 同比增加34.1%。
全市商品房竣工面積107.5萬m2,同比減少13.2%;孝感城區(qū)商品房竣工面積44.56萬m2,同比減少0.8%。
全市商品房銷售面積75.2萬m2,同比減少了38.06%;孝感城區(qū)商品房銷售面積32.1萬m2,同比減少了41.51%。
以上情況表明我市商品房銷售面積同比大幅下降。2008年,從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來看,整體上呈現(xiàn)出供給大于需求的情況。全市商品房竣工面積107.5萬m2,銷售面積75.2萬m2,去年同期銷售面積為121.4萬平方米,同比減少了38.06%。孝感城區(qū)的竣工面積和銷售面積分別為44.56萬m2和32.1萬m2,而上年同期銷售面積為54.88萬平方米,同比減少了41.51%,降幅較大。
3、商品房銷售價格情況
全市商品房銷售的平均價格為1986元/m2,同比增加19.8%,比上月減少2.2%,其中,孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2502元/m2,同比增長11.8%,比上月降低了2.2%。全市商品住宅銷售的平均價格為1835元/m2,同比增長14.5%,比上月減少3.5%,其中,孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2302元/m2,同比增長7.9%,比上月降低了1.7%。孝感城區(qū)12月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為1863元/m2,環(huán)比下降了8.9%,其中,商品住宅平均價格為1792元/m2,環(huán)比上漲了4.98%。
上述情況表明我市商品房銷售價格近期環(huán)比繼續(xù)小幅回落,但孝感城區(qū)12月份的住宅當(dāng)月銷售價格略有回升。
4、2008年房地產(chǎn)稅收情況
據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù):2008年,孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7050萬元(其中契稅收入2907萬元,營業(yè)稅3807萬元,企業(yè)所得稅336萬元),比上年減少了41.8%。
以上數(shù)據(jù)表明我市房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比下降較多。受房地產(chǎn)市場成交清淡的影響,2008年,孝感城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比減少了41.8%。上年契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅同期為分別為5033萬元,6658萬元和422萬元,同比分別減少了42.2%,42.8%和20.4%。這主要是由于市場成交大幅萎縮引起的。
二、2009年房地產(chǎn)市場預(yù)測
根據(jù)孝感市2008年房地產(chǎn)市場的運行情況和2009年1月份房地產(chǎn)市場的運行情況,以及各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上報的預(yù)測數(shù)據(jù),2009年,全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資26億元,預(yù)計施工面積200萬平方米,竣工面積90萬平方米,銷售面積70萬平方米。其中,孝感城區(qū)預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資16億元,預(yù)計施工面積80萬平方米,竣工面積40萬平方米,銷售面積30萬平方米。
預(yù)計2009年房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)出如下趨勢:
1、投資將有所減少。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明:2008全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為27.86億元,同比增長17.8%。2009年許多開發(fā)商將面臨資金困難,投資將有所減縮,預(yù)計全市房地產(chǎn)開發(fā)投資將完成26億元左右,其中,孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資將完成16億元左右。
2、施工面積和竣工面積將繼續(xù)小幅回落。2009年,很多開發(fā)商可能將一方面面臨著資金緊張的壓力,另一方面,市場仍可能比較冷清,開發(fā)商也會采取觀望的態(tài)勢。
3、商品房銷售價格將趨于穩(wěn)定。銷售價格將會小幅波動,但大幅下跌的可能性不大,可能呈先降后升的態(tài)勢,預(yù)計全年的商品房銷售價格總體上將有所回落。2009年上半年,預(yù)計市場觀望情緒會愈加濃厚,房地產(chǎn)市場交易會更加冷清,價格會逐漸回落。下半年,由于商品房銷售價格在2009年上半年可能會降到了一個相對合理的水平,再下降的空間有限,再加上各項促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策的累積效應(yīng),以及一部分看好房地產(chǎn)市場發(fā)展前景的購房人的投資入市,今年下半年商品房銷售價格可能會有所回升。
4、商品房銷售面積和銷售額上半年將會繼續(xù)回落,下半年將呈現(xiàn)穩(wěn)定略有回升的態(tài)勢。對應(yīng)商品房的銷售價格,商品房銷售面積和銷售額也將呈現(xiàn)先降后升的趨勢。
5、房地產(chǎn)行業(yè)稅收可能會有所減少。由于各項房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的實施,例如對個人次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率由原來的2%暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅;對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免等政策的實施,即使商品房交易量不減少,稅收也會有所下降。另一方面商品房銷售面積可能會繼續(xù)有所下降,所以全年的房地產(chǎn)行業(yè)稅收可能會有所減少。
針對上述情況,市縣房地產(chǎn)管理部門在促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展方面,將采取積措施:一是在今年2月底前市縣兩級房產(chǎn)局成立以局長掛帥、分管副局長、機(jī)關(guān)科室負(fù)責(zé)人參加的工作專班,強(qiáng)化工作責(zé)任,加強(qiáng)市場引導(dǎo),積促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。二是深入各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展走訪調(diào)研,聽取意見,一方面積宣傳、貫徹、落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號),落實2009年住房建設(shè)計劃;另一方面會同有關(guān)部門積落實國家、省及我市促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策措施,促進(jìn)住房消費,營造良好的發(fā)展環(huán)境,為其排憂解難。三是發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的作用,開展房地產(chǎn)開發(fā)市場調(diào)查,引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積應(yīng)對市場變化,根據(jù)市場變化和需求,以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售,同時開展適當(dāng)?shù)拇黉N活動。四是進(jìn)一步完善市場監(jiān)測分析機(jī)制,準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場走勢,及時發(fā)現(xiàn)市場運行中的新情況、新問題,提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的建議,為領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)決策當(dāng)好參謀,引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)大力開發(fā)建設(shè)中小戶型、中低價位商品住房。