孝感房地產(chǎn)信息
孝感市房地產(chǎn)管理局
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2009年(1期)
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孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
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2009年1月13日
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2008年孝感市房地產(chǎn)市場運行情況
一、2008年房地產(chǎn)開發(fā)市場的基本情況
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目及投資情況
2008年,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目114個,同比減少8.1%。其中,新開工項目45個,上年結(jié)轉(zhuǎn)項目69個;在建項目71個,已竣工項目43個。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目56個,同比減少13.8%。其中,新開工項目22個,上年結(jié)轉(zhuǎn)項目34個;在建項目37個,已竣工項目19個。
全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資27.86億元,同比增長17.8%,其中,孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.65億元,同比增長20.95%;漢川、應(yīng)城、安陸、云夢、大悟、孝昌等地各完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1.73億元、1.04億元、2.91億元、1.24億元、0.98億元、1.31億元。
(二)商品房施工面積、竣工面積及銷售面積情況
全市商品房施工面積214.8萬m2,同比減少0.1%;孝感城區(qū)商品房施工面積126.87萬m2, 同比增加34.1%。
全市商品房竣工面積107.5萬m2,同比減少13.2%;孝感城區(qū)商品房竣工面積44.56萬m2,同比減少0.8%。
全市商品房銷售面積75.2萬m2,同比減少了38.06%;孝感城區(qū)商品房銷售面積32.1萬m2,同比減少了41.51%。
(三)商品房銷售價格情況
全市商品房銷售的平均價格為1986元/m2,同比增加19.8%,比上月減少2.2%,其中,孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2502元/m2,同比增長11.8%,比上月降低了2.2%。全市商品住宅銷售的平均價格為1835元/m2,同比增長14.5%,比上月減少3.5%,其中,孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2302元/m2,同比增長7.9%,比上月降低了1.7%。孝感城區(qū)12月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為1863元/m2,環(huán)比下降了8.9%,其中,商品住宅平均價格為1792元/m2,環(huán)比上漲了4.98%。
各縣(市)商品房銷售的平均價格分別為:漢川市2008元/m2,應(yīng)城市2100元/m2,安陸市1440元/m2,云夢縣1661元/m2,大悟縣1299元/m2,孝昌縣1518元/m2;商品住宅銷售的平均價格分別為:漢川市1900元/m2,應(yīng)城市1750元/m2,安陸市1430元/m2,云夢縣1562元/m2,大悟縣1200元/m2,孝昌縣1500元/m2。
(四)2008年網(wǎng)上簽約系統(tǒng)顯示的樓盤銷售情況
網(wǎng)上簽約系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,2008年,孝感城區(qū)共有37個樓盤實現(xiàn)網(wǎng)上簽約,共簽約商品房2015套,其中,住宅1806套。網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個樓盤分別是:福星城一期、宇濟·槐蔭天地、
全洲國際商城、蘭苑·幸?;ǔ?、乾坤陽光、
西河新景園、
北大鴻城、孝棉家苑,分別銷售了469套、207套、130套、127套、119套、116套、94套、93套。其中,住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)多的8個樓盤分別是:福星城一期、宇濟·槐蔭天地、蘭苑·幸福花城、
西河新景園、乾坤陽光、
北大鴻城、孝棉家苑、錦華苑,分別銷售了377套、205套、122套、112套、110套、94套、93套、79套。
(五)2008年房地產(chǎn)稅收的基本情況
據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù):2008年,孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收7050萬元(其中契稅收入2907萬元,營業(yè)稅3807萬元,企業(yè)所得稅336萬元),比上年減少了41.8%,與2006年的7200萬元基本持平。
二、2008年房地產(chǎn)市場運行點
從2008年房地產(chǎn)市場的基本情況可以看出,我市的房地產(chǎn)市場運行情況呈現(xiàn)出以下主要點:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長,但增幅回落較大
2008年,我市房地產(chǎn)投資同比保持平穩(wěn)增長,但增幅回落較大。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資27.86億元,同比增長17.8%,增幅較前三季度回落了40.4個百分點。其中,孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18.61億元,同比增長20.4%,增幅較前三季度回落了47.2個百分點。
(二)銷售面積同比大幅下降
2008年,從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來看,整體上呈現(xiàn)出供給大于需求的情況。全市商品房竣工面積107.5萬m2,銷售面積75.2萬m2,去年同期銷售面積為121.4萬平方米,同比減少了38.06%。孝感城區(qū)的竣工面積和銷售面積分別為44.56萬m2和32.1萬m2,而去年同期銷售面積為54.88萬平方米,同比減少了41.51%,降幅較大。
(三)商品房銷售價格近期環(huán)比繼續(xù)小幅回落,但孝感城區(qū)12月份的住宅當(dāng)月銷售價格略有回升
2008年,全市商品房銷售的平均價格為1986元/m2,同比增加19.8%,比上月減少2.2%,其中,孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2502元/m2,同比增長11.8%,比上月降低了2.2%。全市商品住宅銷售的平均價格為1835元/m2,同比增長14.5%,比上月減少3.5%,其中,孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2302元/ m2,同比增長7.9%,比上月降低了1.7%。商品房銷售價格環(huán)比繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。以孝感城區(qū)為例,孝感城區(qū)9月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2669元/m2,環(huán)比下降了9.2%,其中,商品住宅平均價格為2328元/m2,環(huán)比下降了8%。孝感城區(qū)10月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2362元/m2,環(huán)比下降了11.5%,其中,商品住宅平均價格為2315元/m2,環(huán)比下降了0.6%。11月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2044元m2,環(huán)比下降了13.5%,其中,商品住宅平均價格為1707元/ m2,環(huán)比下降了26.3%。12月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為1863元/ m2,環(huán)比下降了8.9%,其中,商品住宅平均價格為1792元/ m2,環(huán)比上漲了4.98%。
(四)四季度相比三季度銷售量有所回升,12月份當(dāng)月的成交主要以低價樓盤為主
網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,四季度的成交套數(shù)為638套,成交面積為6.98萬m2,分別比三季度多出了163套和1.67萬m2,商品房的銷售有所回暖,銷售量在上升。同時,網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)也顯示,12月份當(dāng)月成交的樓盤主要以低價樓盤為主,住宅均價在2000元/m2以下的樓盤的成交套數(shù)為110套,占到了整個住宅成交量(150套)的73.33%。其中,均價在1500元/m2的樓盤的成交套數(shù)為78套,占當(dāng)月整個住宅成交量的52%,低價樓盤銷售情況好于價格較高的樓盤。
(五)房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比下降較多
受房地產(chǎn)市場成交清淡的影響,2008年,孝感城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收7050萬元(其中契稅收入2907萬元,營業(yè)稅3807萬元,企業(yè)所得稅336萬元),同比減少了41.8%。上年契稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅同期為分別為5033萬元,6658萬元和422萬元,同比分別減少了42.2%,42.8%和20.4%。這主要是由于市場成交大幅萎縮引起的,以商品房為例,2008年,孝感城區(qū)商品房銷售面積32.1萬m2,與上年同期銷售54.88萬m2相比減少了41.51%。商品房的交易量減少了,交易額降低了,營業(yè)稅也會隨之減少,同時,交易契稅也會減少,商品房銷售量減少也會導(dǎo)致企業(yè)的利潤降低,所以開發(fā)商的企業(yè)所得稅也減少了。因此,房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比下降較多。
三、房地產(chǎn)市場運行反映出的問題及應(yīng)對措施
從今年房地產(chǎn)市場運行的基本情況和運行點可以看出,我市的房地產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)和健康,但也反映出了一些情況和問題,主要是市場銷售低迷,成交萎縮,銷售面積大幅下降,全市銷售面積同比減少了38.06%,其中,孝感城區(qū)商品房銷售面積同比減少了41.51%。
(一)房地產(chǎn)市場銷售面積持續(xù)下降,銷售低迷,成交萎縮的主要原因
一是近年來國家各項調(diào)控政策別是信貸、稅收政策的密集出臺,市場預(yù)期發(fā)生了較大變化。投資和投機性需求得到了一定抑制,交易量出現(xiàn)明顯回落,購房者觀望氣氛較為濃厚,房地產(chǎn)開發(fā)面臨調(diào)整和發(fā)展的雙重壓力。尤其是對我市還處于房地產(chǎn)業(yè)不甚活躍的地區(qū),發(fā)展的壓力遠遠大于調(diào)整壓力。
二是受全國商品房銷售走勢大環(huán)境的影響。自2007年下半年以來,全國很多一線城市(別是深圳和上海)的市場成交大幅縮減,2008年以來這種市場成交縮減的勢頭更加明顯。據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),2008年前11個月,北京、上海、浙江、廣東等地的商品房銷售量同比分別下降了44.5%、39.4%、30.1%、26.2%。另據(jù)省建設(shè)廳提供的有關(guān)數(shù)據(jù),武漢市2008年前11個月的商品房銷售量同比下降了48.37%。我市的商品房銷售走勢受全國別是武漢市的影響比較大,使得我市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了銷售延續(xù)低迷,銷售面積大幅下降的情況。
三是住房保障制度的逐步落實,經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)和廉租住房保障力度的不斷加大,分流了部分原來對商品房有潛在需求的購房戶。我市自2007年到2008年一季度啟動的這輪樓市牛市,雖然價格增長較快,但由于人們擔(dān)心房價繼續(xù)上漲,很多購房人(別是以改善居住條件為主的自住性需求者)在這個時期都購買到了自己需要的房屋,以致購買房屋的自住性需求逐步減少,再加上宏觀調(diào)控政策作用的顯現(xiàn),投資性需求和投機性需求的減少直至基本退出,使整個房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了銷售低迷,成交萎縮,銷售面積大幅下降的情況。
四是2007年至2008年前幾個月的房價持續(xù)上漲,明顯超越了人們的心理承受能力。很多人認為我市的房價在較短的時間內(nèi)漲幅過大過快,房價處于階段性高位,人們心理難以承受,使得有這種購房需求的人持幣觀望,推遲了購買的時間,這也是成交萎縮的一個原因。
五是受全球金融危機的影響,經(jīng)濟出現(xiàn)減速,人們的實際收入水平增幅下降,有效需求減少。據(jù)報道,2008年的股市大熊市使股民損失慘重,股票資產(chǎn)大幅縮水,其他的資產(chǎn)性收入也有所減少,因此一部分居民的實際購買力下降了,購房愿望也降低了。
(二)針對上述情況和問題我們應(yīng)采取的措施
1、繼續(xù)認真貫徹落實國家保增長、擴內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策,保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展
要繼續(xù)認真貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策,加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。重點發(fā)展中小套型、中低價位普通商品住房,大力推進廉租住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè),適度發(fā)展中商品房,形成多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理配置。支持遠離城區(qū)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)、單位集資合作建設(shè)經(jīng)濟適用住房,緩解企業(yè)職工住房困難。
2、采取有效措施,防止空置面積出現(xiàn)過快增長
引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對市場變化,尋找解決當(dāng)前樓市冷清的好辦法。目前市場上真正的剛性需求還是大量存在的,人們持幣觀望主要是認為房價過高,一旦房價降低到他們能接受的水平,很多剛性需求的購房者會很快入市,降價可以換得大量普通購房者入市,可以換取交易量的回升,如果房價進一步降到合理價位,廣大自住客戶正常入市,必然推動成交量的增加。
加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管和輿論宣傳力度,正確引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費觀念。推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式,多途徑開辟融資渠道,緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力,保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展;引導(dǎo)不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費需求,逐步對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常,提高住宅的銷售率,促進成交量增加,防止空置房面積增長過快。
3、落實住房保障制度,改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),提高中小套型商品住宅的供應(yīng)比例
按照黨中央國務(wù)院關(guān)于切實解決民生問題的有關(guān)要求,我們要進一步貫徹落實住房保障制度,增加廉租住房房源建設(shè)和經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)量。同時引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適應(yīng)市場需求的中小套型、中低價位的住宅,通過適當(dāng)?shù)拇黉N手段吸引購房者適時出手購房,促進交易量的回升。
4、完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,加強對住房消費的正確引導(dǎo)
根據(jù)國家政策要求,結(jié)合孝感實際,繼續(xù)完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度,正確引導(dǎo)居民消費觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期和不定期的信息發(fā)布,使開發(fā)商理性開發(fā),購房者理性消費,逐步對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常,防止房價的大起大落,保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
5、繼續(xù)全面推進孝感房地產(chǎn)業(yè)融入武漢城市圈建設(shè)工作
圍繞市委市政府關(guān)于把孝感建設(shè)成宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路,繼續(xù)大力推進孝感房地產(chǎn)業(yè)全方位融入武漢城市圈建設(shè)工作,在圈內(nèi)實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績互通互認。充分發(fā)揮臨空經(jīng)濟區(qū)和建設(shè)居住新城的優(yōu)勢,利用優(yōu)惠政策、優(yōu)良環(huán)境和價格優(yōu)勢吸引以武漢人為主的外地人來我市購房,促進和提高我市的房屋銷售率,扭轉(zhuǎn)市場清淡的局面,促進我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康有序發(fā)展。