2008年前三季度孝感市房地產(chǎn)市場運行情況

 

截止至2008年9月底，孝感市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)167家，注冊資本29.9億元，其中，二級資質(zhì)14家，三級資質(zhì)16家，四級資質(zhì)74家，暫定資質(zhì)63家。孝感城區(qū)具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)96家，注冊資本共計18億元，其中，二級資質(zhì)9家，三級資質(zhì)8家，四級資質(zhì)34家，暫定資質(zhì)45家。各縣市具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別為：漢川市15家，應(yīng)城市14家，云夢縣12家，安陸市15家，大悟縣11家，孝昌縣4家。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目及投資情況

2008年前三季度，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目97個，同比減少21.8%。其中，今年新開工項目28個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目69個；在建項目62個，已竣工項目35個。其中，孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目44個，同比減少32.3%。其中，今年新開工項目10個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目34個（包括未竣工項目15個和上年已竣工但尚處于銷售期的項目19個）；在建項目25個，已竣工項目19個。

全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21.97億元，同比增長58.2%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.62億元，同比增長67.6%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及竣工面積情況

2008年前三季度，全市商品房施工面積168.22萬平方米，同比減少8.7%；孝感城區(qū)商品房施工面積103.53萬平方米, 同比增長22.3%。

全市商品房竣工面積66.13萬平方米，同比減少15%；孝感城區(qū)商品房竣工面積24.69萬平方米，同比減少39.4%。

3、銷售情況

2008年前三季度，全市商品房銷售面積50.7萬平方米，同比減少了49.5%，其中，住宅銷售面積48.2萬平方米，同比減少了49.7%。全市商品房銷售金額10.92億元，同比減少了25.6%；其中，住宅銷售金額9.54億元，同比減少了29.2%。孝感城區(qū)商品房銷售面積22.34萬平方米，同比減少了48.4%；其中，住宅銷售面積21.02萬平方米，同比減少了50.3%。孝感城區(qū)商品房銷售金額5.97億元，同比減少20.9%；其中，住宅銷售金額5.44億元，同比減少22.3%。

4、房地產(chǎn)價格情況

2008年前三季度，全市商品房銷售的平均價格為2155元/m²，同比增加42.8%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2674元/m²，同比增長52.6%。全市商品住宅銷售的平均價格為1980元/m²，同比增長37.5%，比上月減少3.4%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2588元/m²，同比增長45.3%，比上月降低了0.65%。孝感城區(qū)9月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2669元/m²，比上月減少9.2%，其中，商品住宅平均價格為2328元/m²，比上月減少8%。孝感城區(qū)前三季度高層銷售均價為3141元/m²，比上月增長0.1%，其中住宅為2877元/m²，比上月增長0.03%；多層銷售均價為2178/m², 比上月減少了0.3%，其中住宅為2057元/m²，比上月減少了0.6%。孝感城區(qū)商品住宅高層銷售單價高的為武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的蔚藍(lán)新都小區(qū)3938元/m²，多層銷售單價高的為孝感福星惠譽房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的福星城4407.68元/m²，與上月基本持平。

2008年前三季度，各縣（市）商品房銷售的平均價格分別為：漢川市2174元/m²，同比增長53.1%，應(yīng)城市2150元/m²，同比增長88.5%，云夢縣1628元/m²，同比增長17.9%，安陸市1317元/m²，同比減少9.1%，，大悟縣1299元/m²，同比減少0.4%，孝昌縣1350元/m²，同比增長50%；商品住宅銷售的平均價格分別為：漢川市1900元/m²，同比增長58.3%，應(yīng)城市1750元/m²，同比增長53.5%，云夢縣1490元/m²，同比增長26.3%，安陸市1293元/m²，同比減少10.8%，大悟縣1200元/m²，同比增長10.6%，孝昌縣1350元/m², 同比增長50%。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2008年前三季度，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收5007.3萬元，同比減少了38.78%。其中契稅收入1912.28萬元，營業(yè)稅2807.71萬元，企業(yè)所得稅287.31萬元。

從2008年前三季度房地產(chǎn)市場的基本情況可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行情況呈現(xiàn)出以下主要點：

2008年前三季度，我市房地產(chǎn)投資增長較快，增幅較大，但增幅較上季度下降了18.4%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21.97億元，同比增長58.2%，增幅較上年同期提高了37.9個百分點，較上季度回落了18.4個百分點。其中，孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.62億元，同比增長67.6%，增幅比上年同期提高了10.5個百分點，較上季度回落了41.7個百分點。房地產(chǎn)投資增幅上升的主要原因是孝感城區(qū)和漢川、孝昌、安陸等縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資較上年增長較大。今年前三季度，孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長了67.6%，其中，“福星城”、“全洲國際商城”、“宇濟(jì)槐蔭天地”、“西湖明珠”等幾個大項目投資額較大，分別達(dá)到了43560萬元、14000萬元、11971萬元、7288萬元；漢川、孝昌、安陸等縣市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅分別達(dá)到了108.3%、84.62%、55.58%，使得全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大，但增幅較上季度已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的回落。

2008年前三季度，全市商品房竣工面積66.13萬平方米，銷售面積50.7萬平方米，從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來看，整體上呈現(xiàn)出供給大于需求的情況。其中，漢川等六個縣市的竣工面積為41.44萬平方米，而銷售面積為28.36萬平方米，供給大于需求。但孝感城區(qū)，竣工面積和銷售面積分別為24.69萬平方米和22.34萬平方米，供給和需求較為均衡。

2008年前三季度，全市商品房銷售的平均價格為2155元/m²，同比增長42.8%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2684元/m²，同比增長52.6%。全市商品住宅銷售的平均價格為1980元/m²，同比增長37.5%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2588元/m²，同比增長45.3%。但是，商品房銷售價格環(huán)比繼續(xù)呈現(xiàn)小幅下降。以孝感城區(qū)為例，孝感城區(qū)5月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2595元/m²，同比增長46.1%，環(huán)比下降了12.6%，其中，商品住宅平均價格為2587元/m²，同比增長45.6%，環(huán)比下降了7.3%。6月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2595元/m²，同比增長42.9%，環(huán)比持平，其中，商品住宅平均價格為2452元/m²，同比增長41.2%，環(huán)比下降了5.2%。7月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2295元/m²，同比增長25%，環(huán)比下降了11.6%，其中，商品住宅平均價格為2154元/m²，同比增長24%，環(huán)比下降了12.2%。孝感城區(qū)8月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2939元/m²，同比增長28.5%，環(huán)比增長了28.1%，其中，商品住宅平均價格為2530元/m²，同比增長21.4%，環(huán)比增長了17.5%。孝感城區(qū)9月份當(dāng)月商品房銷售的平均價格為2669元/m²，同比增長38.9%，環(huán)比下降了9.2%，其中，商品住宅平均價格為2328元/m²，同比增長31.4%，環(huán)比下降了8%。

2008年前三季度，全市房屋銷售面積50.7萬平方米，同比減少了49.5%（孝感城區(qū)商品房銷售面積22.34萬平方米，同比減少了48.4%），降幅較大。這主要是由于受全國房價持續(xù)下降的影響以及保障性住房大量投放市場的鼓舞，人們持幣觀望，購買行為趨于理性和謹(jǐn)慎，以及人們的這種“買漲不買跌”、認(rèn)為房價還會繼續(xù)下跌的心里的影響。再有一點是孝感城區(qū)2007年底的人均住房面積已經(jīng)達(dá)到了29.87平方米，大部分城市居民都實現(xiàn)了“住有所居”，低收入階層的住房問題又可以通過住房保障制度來逐步實現(xiàn)，因此大部分居民的購房愿望并不是很強烈。

我市目前的住宅結(jié)構(gòu)總體上講是基本合理的，但離國家“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房) 面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的調(diào)控要求還有一定的離，據(jù)規(guī)劃部門提供的數(shù)據(jù)，孝感城區(qū)套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房) 面積所占比重在50%左右。目前我市住房供應(yīng)主要是普通商品房，基本上不存在別墅，住宅也較少，但經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)偏少，城區(qū)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)自去年才起步，供應(yīng)總量不大，且全市建設(shè)廉租住房進(jìn)行實物配租的工作還剛剛起步，還需要進(jìn)一步加強住房結(jié)構(gòu)比例調(diào)整，全面落實廉租住房保障制度。

受房地產(chǎn)市場成交清淡的影響，2008年前三季度，孝感城區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)稅收5007.3萬元，同比減少了38.78%。其中契稅收入1912.28萬元，營業(yè)稅2807.71萬元，企業(yè)所得稅287.31萬元，上年同期為分別為3408萬元，4442萬元和329萬元，同比分別減少了43.89%，36.79%和12.67%。這主要是由于市場成交大幅萎縮引起的，以商品房為例，2008年前三季度，孝感城區(qū)商品房銷售面積22.34萬平方米，同比減少了48.4%，降幅較大。商品房的交易量減少了，交易額降低了，營業(yè)稅也會隨之減少，同時，交易契稅也會減少，商品房銷售量減少也會導(dǎo)致企業(yè)的利潤降低，所以開發(fā)商的企業(yè)所得稅也減少了。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收同比減少較多。

從今年前三季度房地產(chǎn)市場運行的基本情況和運行點可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)和健康，但近期也反映出了一些情況和問題，一是商品房銷售價格增長較快，前三季度同比增長42.8%，大大高于全省前8個月同比增長9.3%的水平，但增幅已經(jīng)開始放緩，近期環(huán)比連續(xù)下降，房價開始理性回歸，漸趨合理；二是市場銷售低迷，成交萎縮，銷售面積大幅下降，同比減少了49.5%，市場不夠活躍，地方稅收明顯減少。

我們認(rèn)為，我市房價同比增長較快的主要原因是：我市商品住房基礎(chǔ)價位多年偏低，預(yù)留出較大的增長的空間；房地產(chǎn)業(yè)是人民幣升值的直接受益的行業(yè)，使得很多人選擇投資房地產(chǎn)；土地、建材、人工等直接成本費價格的上漲也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲；武漢城市圈內(nèi)的交通環(huán)境不斷改善，圈內(nèi)城市的時空離的進(jìn)一步拉近使得外地購房人的數(shù)量持續(xù)增加，直接推動了房價的上漲；居民的工資性收入以及投資性收入均有所增加，直接提高了居民的購買力；樓盤整體檔次的提升和區(qū)域帶動作用；開發(fā)商追求利潤的大化而不斷提高房價。

房價增幅放緩的主要原因是由于受全國及周邊地區(qū)別是武漢市房價回落的影響以及市場銷售低迷、人們觀望情緒更加濃厚所引起的，基于以上情況，一些開發(fā)商被迫調(diào)整銷售策略，通過各種促銷活動變相降價，導(dǎo)致房價增幅放緩，當(dāng)然，這也是房價逐步回歸理性的表現(xiàn)。

房地產(chǎn)市場銷售面積持續(xù)下降，銷售低迷，成交萎縮，分析原因主要是：

一是我市的銷售淡旺季的時間分布與其他城市相比有所不同。一般來說，商品房的銷售旺季會集中在下半年的9、10月份（所謂“金九銀十”）以及上半年的5、6月份，但由于我市屬于一個打工經(jīng)濟(jì)的城市，我市的很多在外打工及創(chuàng)業(yè)人員會選擇春節(jié)前后回家鄉(xiāng)來購房，所以我市的銷售旺季一般發(fā)生在春節(jié)前后的11、12月份至次年的1、2月份，與其他城市有所不同。

二是各項調(diào)控政策的密集出臺，別是信貸、稅收政策的出臺，如人民銀行12次提高存款儲備金率、6次加息，從緊的貨幣信貸政策，以及去年底《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》下發(fā)（二套房貸政策）等，市場預(yù)期發(fā)生了較大變化，投資和投機性需求得到了一定抑制，交易量出現(xiàn)明顯回落，觀望氣氛較為濃厚，房地產(chǎn)開發(fā)面臨調(diào)整和發(fā)展的雙重壓力。尤其是對我市還處于房地產(chǎn)業(yè)不甚活躍的地區(qū)，發(fā)展的壓力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)整壓力。目前房地產(chǎn)市場仍處于高度敏感期，發(fā)展走勢存在著很大的不確定性，開發(fā)商對于大的開發(fā)項目不敢貿(mào)然投資入市。同時，房地產(chǎn)業(yè)涉及面廣，關(guān)聯(lián)度大，帶動作用強，對經(jīng)濟(jì)增長的作用不可忽視，如果樓市低迷，必將影響到當(dāng)?shù)氐呢斦杖?。而且，房地產(chǎn)市場與金融市場關(guān)聯(lián)緊密，開發(fā)企業(yè)和購房者對金融信貸的依存度較高。因此，一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動，其帶來的金融風(fēng)險不可小視，將對經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展帶來影響。

三是受全國房價走勢大環(huán)境的影響。自去年下半年以來，全國很多一線城市（別是深圳和上海）的市場成交大幅縮減，房價也出現(xiàn)下滑的趨勢，今年以來這種市場成交縮減和房價下滑的趨勢更加明顯，據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究公布的數(shù)據(jù)，深圳市前8個月新建商品房成交面積同比減少了51.29%，今年9月，深圳新房的成交均價為11721元/平方米，與去年10月均價每平方米17350元的歷史高位相比，已經(jīng)下跌了約三分之一。由此也帶動其他一線城市包括北京、杭州等地的房價也出現(xiàn)下滑的勢頭。由于這種一線城市的聯(lián)動作用，我省大城市武漢市房地產(chǎn)市場成交也大幅縮減，據(jù)報道，武漢市上半年商品住宅成交套數(shù)同比下降了50.41%，房價在近期已經(jīng)開始回落，而且預(yù)計這種趨勢還將延續(xù)。我市的房價走勢受武漢房價走勢的影響比較大，使得我市房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了銷售延續(xù)低迷，銷售面積大幅下降的情況。

四是國家宏觀調(diào)控政策的作用以及住房保障政策的逐步落實,人們以改善居住條件為主的自住性需求在逐步減少，投資性需求和投機性需求分別得到抑制和遏制，甚至基本退出。我市自2007年啟動的這輪樓市牛市，雖然價格增長較快，但由于人們擔(dān)心房價繼續(xù)上漲，很多購房人（別是以改善居住條件為主的自住性需求者）在這個時期都購買到了自己需要的房屋，以致購買房屋的這種自住性需求減少，再加上宏觀調(diào)控政策，主要是信貸、稅收政策的影響，投資性需求和投機性需求的減少直至基本退出,使整個房地產(chǎn)市場的需求出現(xiàn)了很大程度的減少，雖然市場供應(yīng)沒有減少，反而有所增加，但整體上供過于求，因此出現(xiàn)了銷售低迷，成交萎縮，銷售面積大幅下降的情況。

五是自2007年至今年前幾個月的房價漲幅過大過快，明顯超越了人們的心理承受能力。很多人認(rèn)為我市的房價在較短的時間內(nèi)漲幅過大過快，人們心理難以承受，房價處于階段性高位，使得有這種購房需求的人持幣觀望,推遲了購買的時間，這也是成交萎縮的一個原因。

要繼續(xù)認(rèn)真貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策。加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管；重點發(fā)展中小套型普通商品住房，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)，適度發(fā)展中商品房，形成多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理配置。

針對目前我國經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)減速，且減速逐漸加快的局面，國家已經(jīng)出臺了一些刺激經(jīng)濟(jì)增長的宏觀調(diào)控政策，如降低貸款利率和下調(diào)中小金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，對房地產(chǎn)市場銷售低迷的情況有一些正面的影響，但受到美國金融危機和世界經(jīng)濟(jì)下行的影響，我國經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)一步減速，國家將可能繼續(xù)調(diào)整宏觀調(diào)控政策，我們當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)政策也要及時根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策的變化情況進(jìn)行調(diào)整，努力使房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定健康發(fā)展。

適度降價，適度降價應(yīng)該是解決當(dāng)前樓市冷清的好辦法，市場上真正的剛性需求還是大量存在的，人們持幣觀望主要是認(rèn)為房價過高，一旦房價降低到他們能接受的水平，很多剛性需求的購房者會很快入市，降價可以換得大量普通購房者入市，可以換取交易量的回升，如果房價進(jìn)一步降到合理價位，廣大自住客戶將大量入市，必然推動成交量的增加；在符合國家調(diào)控政策的情況下，通過稅收優(yōu)惠等手段活躍存量房交易市場，刺激增量房的銷售；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管和輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費的觀念，使不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費需求，逐步對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房價的大起大落；推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展；盡快落實今年的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房建設(shè)計劃，為房地產(chǎn)市場提供更多更好的政策性保障住房，不斷滿足中低收入階層的住房需求，提高住宅的銷售率，促進(jìn)成交量增加，同時也能穩(wěn)定房價。

繼續(xù)扎實開展房地產(chǎn)秩序?qū)ｍ椪喂ぷ?，對房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)中的違法違規(guī)行為予以堅決整治，重拳出擊，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

根據(jù)國家政策要求，結(jié)合孝感實際，繼續(xù)完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)居民消費觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費，逐步對房價的心理預(yù)期恢復(fù)正常，防止房價的大起大落，保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。