上海再現(xiàn)“內(nèi)部價”售房 或系開發(fā)商無良炒作

       據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月19日~7月25日上海市商品房成交面積為19.6萬平方米，其中商品住宅成交面積為11.5萬平方米，均低于年度平均水平。成交價格更是下跌至17678元/平方米，環(huán)比前周下跌4%，接近于去年9、10月份的水平。

    但在這樣的情況下依然有多個樓盤，且被曝光以內(nèi)部價向自己的“員工”低價賣房，其價格遠(yuǎn)低于市場價。而想以上述“內(nèi)部價格”購買的普通購房者，則認(rèn)定開發(fā)商為了誘購房者入局制造“虛假成交”。

   “對捂盤不賣或者虛假成交的（樓盤）堅(jiān)決投訴……”近日，一篇火藥味頗濃的網(wǎng)帖出現(xiàn)在上海各大房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)論壇上，矛頭直指上海灘大寧城（資料、論壇)。

    樓盤“內(nèi)部交易”遭質(zhì)疑

    購房者的質(zhì)疑源于上海灘大寧城對外宣布的銷售情況和上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公布的成交數(shù)據(jù)不一致。截至昨日（7月26日），上海網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，上海灘大寧城有137套房源未銷售。但是，售樓處方面卻向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，整個樓盤的所有房源均已賣完。

    佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟猜測：上周該樓盤的成交均價比一周前上漲了1951元/平方米，漲幅達(dá)到了8%。在時間過去一周，且整個房地產(chǎn)市場成交量依然低迷的情況下，該樓盤大幅漲價后依然能取得，會不會有些貓膩。

    他所認(rèn)為的“貓膩”和今年3、4月份在上海一度流行的 “內(nèi)部價格促銷”有關(guān)。當(dāng)時，江橋萬達(dá)廣場（資料、論壇)以14000元/平方米左右的價格把部分房源 “內(nèi)銷”給自己的員工，又以17000元/平方米~21000元/平方米的價格銷售其二期房源。

    而據(jù)媒體報(bào)道，上述“內(nèi)銷房”中有一部分通過中介轉(zhuǎn)讓到了二手房市場，令通過“關(guān)系”買到“員工房”的部分客戶賺了錢，因此造了項(xiàng)目的大面積成交。而除了萬達(dá)廣場外，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄曾表示4月份的“日光盤”也可能和上述內(nèi)部價成交有關(guān)。內(nèi)部價促銷曾是點(diǎn)燃今年4月行情的一個直接 “導(dǎo)火索”。

    除了上海灘大寧城有內(nèi)部售房嫌疑外，薛建雄還認(rèn)為此前已被媒體報(bào)道的中信泰富又一城（資料、論壇)也有內(nèi)部售房的嫌疑。開發(fā)商想以4月份時曾用過的手段，再造樓盤的氣氛。

    內(nèi)部價是營銷噱頭？

    據(jù)悉，內(nèi)部交易一直是開發(fā)商應(yīng)對“熊市”的方法之一。2008年底，多家房地產(chǎn)公司先后被曝，開發(fā)商令自己員工以個人名義打折買下，以此獲取資金維持公司運(yùn)營。而2009年初，知名房地產(chǎn)評論員牛刀更表示，很多開發(fā)商以“員工內(nèi)部價”名義辦理買房“假按揭”。

    但是，上海灘大寧城促銷的方式，昨日卻被指是開發(fā)商玩的促銷把戲。中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)一位內(nèi)部人士表示，在上海灘大寧城開盤前，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)和易居的員工均接到了來自其發(fā)布的短信，允許他們優(yōu)先買房。其中很多員工購買了那些位置較差，但單價別便宜的房源。

    不過他表示，事實(shí)上開發(fā)商并沒有給中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)員工“內(nèi)部價”，“但是外界卻認(rèn)為我們得到了很多優(yōu)惠，加上原本這個樓盤售價比周邊至少便宜2000元/平方米~3000元/平方米，使得后續(xù)的房源很快售完。”他認(rèn)為，上述“內(nèi)部價”是開發(fā)商和營銷代理公司的促銷手段，目的是帶動成交氣氛。

    中信泰富又一城的營銷策劃公司——上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東也承認(rèn)，確實(shí)曾以內(nèi)部價格向員工低價售房。但是，這樣做的目的和嘉定地區(qū)房價近期大幅波動有關(guān)。他表示，開盤前已有價格調(diào)整的預(yù)期，又害怕有人說開發(fā)商降價，所以以內(nèi)部價的形式促銷，中原地產(chǎn)的部分員工也的確購買了該樓盤的低價房，但是并沒有炒賣該樓盤新房的情況。

    除上述兩家以內(nèi)部價銷售的樓盤外，同策房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的研究經(jīng)理倪曉玲也說，上周在該公司舉辦的賣會上，有多名“同策匯”的會員以內(nèi)部員工價買房，其中便宜的價格為房屋原價的85折。

    方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)席房地產(chǎn)分析師胡宗亙說，上述以員工價促銷的模式和導(dǎo)致4月份成交放量的促銷方式雖有相似之處，但卻起不到當(dāng)時的效果。他表示，開發(fā)商能以“員工價”成功售完所有房源，能說明這一價格才是有競力的。

    行業(yè)分析師則認(rèn)為，上述內(nèi)部員工價或許正是上海房價下跌的底部。