后新政時(shí)代看中國(guó)式智慧:炒房團(tuán)變身炒租團(tuán)

           “中國(guó)式”其實(shí)還有獨(dú)現(xiàn)象，是充滿著變通智慧的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。從年初二手房交易恢復(fù)5%契稅，到剛剛出臺(tái)的20年房齡以上的二手房不予貸款，新政的不斷推出使得二手房銷售遭遇到前所未有的瓶頸。于是，聰慧的地產(chǎn)投資客與投機(jī)者紛紛轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，由炒房團(tuán)搖身一變成為“炒租團(tuán)”。

　　已經(jīng)忘記從何時(shí)，“中國(guó)式”成為了流行語(yǔ)。

　　中國(guó)式離婚、中國(guó)式結(jié)婚、中國(guó)式蝸居、中國(guó)式幸福……

　　“中國(guó)式”其實(shí)還有獨(dú)現(xiàn)象，是充滿著變通智慧的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　從年初二手房交易恢復(fù)5%契稅，到剛剛出臺(tái)的20年房齡以上的二手房不予貸款，新政的不斷推出使得二手房銷售遭遇到前所未有的瓶頸。

　　于是，聰慧的地產(chǎn)投資客與投機(jī)者紛紛轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，由炒房團(tuán)搖身一變成為“炒租團(tuán)”。

　　租房租成千萬(wàn)富翁，正是后新政時(shí)代中國(guó)式智慧的集中體現(xiàn)。

　　5月份，北京房屋租金價(jià)格同比上漲了23.33%，租賃均價(jià)達(dá)到2828元/月，比上月上漲了2.39%。雖然租賃旺季還沒(méi)到,中關(guān)村、西城和東城熱點(diǎn)的租賃房源供應(yīng)已比較緊張,租金提前部門出現(xiàn)大幅上漲，成為本輪房租上漲的代表之一。

中國(guó)式房租 后新政現(xiàn)象：房?jī)r(jià)跌、房租漲

　　新政后一個(gè)多月，市場(chǎng)不斷傳出房租上漲的消息。究其原因，主要是樓市調(diào)控政策的密集出臺(tái)加劇了市場(chǎng)觀望情緒，部分潛在買房者轉(zhuǎn)向了租賃市場(chǎng)，導(dǎo)致租金價(jià)格迅速上漲。換句話說(shuō)，由買轉(zhuǎn)租是本輪房源上漲的“原動(dòng)力”。

　　很多專家認(rèn)為，此輪房租上漲不會(huì)持續(xù)很久，因?yàn)殡S著房?jī)r(jià)的逐漸穩(wěn)定，購(gòu)買需求將慢慢釋放出來(lái)，買轉(zhuǎn)租的“原動(dòng)力”弱化后，房租也止?jié)q了。

    但業(yè)內(nèi)也有不同的觀點(diǎn)，認(rèn)為新政并不是租價(jià)上漲的主要原因。許多經(jīng)紀(jì)公司的一線操盤人員表示，“新政后，原本準(zhǔn)備出手的購(gòu)房者面對(duì)房貸政策收緊等壓力，不得不暫停買房轉(zhuǎn)而租房，但業(yè)主的反應(yīng)并沒(méi)有那么迅速。雖然近兩個(gè)月二手房成交量明顯下滑，但很多業(yè)主依然堅(jiān)持出售而非出租。另外，對(duì)于資金并不緊張的房主而言，還是以出售為主，考慮到后期看房等因素，即使短時(shí)間賣不出去房子也不會(huì)出租。這造成了租房房源供應(yīng)不足，所以房?jī)r(jià)上漲是必然的。也正因此，租價(jià)上漲是暫時(shí)的，不具備持續(xù)性。”

“資源房”成房租上漲領(lǐng)頭羊

　　雖然租賃旺季還沒(méi)到，中關(guān)村、西城和東城熱點(diǎn)的租賃房源供應(yīng)已比較緊張,租金提前上漲，成為本輪房租上漲的代表之一。

　　目前北京房屋租價(jià)相比去年，一套普通兩居室的租金漲幅在20%以上,而一些地段好、交通方便的房源漲幅更高達(dá)50%。根據(jù)北京地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月份，北京房屋租金價(jià)格同比上漲了23.33%，甚至突破了2008年奧運(yùn)會(huì)期間的月度租金高點(diǎn)。租賃均價(jià)達(dá)到2828元/月，比上月上漲了2.39%，成交量也比上月放大了5.85%。

　　除了城區(qū)地帶漲幅明顯外，周邊區(qū)域漲幅也很大。原因是許多租不起區(qū)的租客選擇逃離市，由此推高了周邊區(qū)域的房租上漲。

　　值得關(guān)注的是，房?jī)r(jià)“領(lǐng)跌”區(qū)域的租價(jià)紛紛呈現(xiàn)大漲之勢(shì)。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，受新政影響大、前期房?jī)r(jià)上漲較快、后期房?jī)r(jià)下跌幅度較大的區(qū)域，房租均明顯上漲。

　　另外，房租金提前上漲。根據(jù)眾多中介統(tǒng)計(jì)顯示，雖然租賃旺季還沒(méi)到,中關(guān)村、西城和東城熱點(diǎn)的租賃房源供應(yīng)已比較緊張,租金提前上漲，成為本輪房租上漲的代表之一。

　　十幾平米的房間，三個(gè)上下床，比起大學(xué)公寓空間更為擁擠。但即便這樣，許多剛畢業(yè)的大學(xué)生或者初始進(jìn)入北京懷揣夢(mèng)想的年輕人依然接受，因?yàn)榇蹭伒膬r(jià)格實(shí)在比單間要便宜的多。
中國(guó)式租客

租不起房怎么辦？逃離？

　　據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2010年1-4月，本市被調(diào)查的5000戶城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入為10069元，月均為3000元左右，租金占收入比例已達(dá)33%。租金的高比例意味著居民剩余的基本生活消費(fèi)比例將相應(yīng)降低，如果加上教育經(jīng)費(fèi)、醫(yī)療、娛樂(lè)休閑等費(fèi)用，剩余的可支配金額微乎其微，依靠家庭成員的存款買房無(wú)疑是天方夜譚。

　　此前，調(diào)控一度讓許多“北漂一族”看到了希望。然而翹企盼兩個(gè)月后，他們得到的結(jié)果是沒(méi)有明顯降幅的房?jī)r(jià)和大幅上漲的房租，于是消沉了一段時(shí)間的“逃離北上廣”再度成為無(wú)奈的話題。

　　站在房主的角度考慮，既然大家都在漲價(jià)，理所當(dāng)然自己的房子也應(yīng)該漲。而對(duì)于租房者來(lái)說(shuō)，不斷攀高的房租正在超越自己的承受能力，所剩的選擇有三條：或者降低生活質(zhì)量，或者離開(kāi)這個(gè)城市，或者“啃老”湊齊付做房奴。雖然選擇后兩種方式的人不占少數(shù)，但更多的人還是選擇堅(jiān)持理想，寧可降低生活品質(zhì)也要留守京城。

　　于是，新的現(xiàn)象出現(xiàn)了……

千元合租也甘心

　　許多人為了節(jié)省房租得選擇相對(duì)差一點(diǎn)的地方居住，合租現(xiàn)象更是普遍，然而是這樣目前北京市場(chǎng)合租房人均千元以上也是很正常的。

　　市場(chǎng)上目前租房現(xiàn)象各種各樣，品質(zhì)而言，從公寓、普通住宅、獨(dú)居，到合租、蝸居。由于租房品質(zhì)直接與價(jià)位掛鉤，因此許多人為了節(jié)省房租得選擇相對(duì)偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的地方，或者干脆選擇合租。說(shuō)到合租，在北京早已成為普遍現(xiàn)象，但即便是降低了居住品質(zhì)，放棄了私密性的尊嚴(yán)，合租的月租金仍然在人均千元以上。

　　記者了解到，合租的狀態(tài)有很多種，在熱點(diǎn)區(qū)域，隔斷、上下鋪位的現(xiàn)象已經(jīng)相當(dāng)普遍，這也催生了中介以及私人二手房東的興盛，很多人從房東手中租來(lái)房子，然后經(jīng)過(guò)改裝，打成隔斷，由原來(lái)的一居變作多居租給多人，從而賺取差價(jià)，并由此產(chǎn)生了中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)的另一個(gè)有現(xiàn)象——中國(guó)式炒租人。

中國(guó)式炒租人

　　租房租出的千萬(wàn)富翁，這樣的神話恐怕存在于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)……

　　林女士和丈夫都是浙江大學(xué)的教師，相對(duì)于其他行業(yè)，他們的上班時(shí)間比較自由。林女士有個(gè)習(xí)慣，一有空暇時(shí)間到杭州各大中介公司找房子。條件也很簡(jiǎn)單：市的毛坯房、租賃期限必須5年以上。找好合適的房子后，通常有兩種操作方法，一種是整套精裝修后租給外國(guó)在華工作的白領(lǐng)，另一種是把一套房子分拆成3-5個(gè)小房間。她算過(guò)一筆賬，一套85平米的毛坯房，長(zhǎng)租的價(jià)格是2000元/月。由設(shè)計(jì)師出身的丈夫負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、裝修，分拆成了3套精致的小房間，每間都有廚房衛(wèi)生間，有空調(diào)防盜門等。然后掛牌出租，不出一周三間房子可以以每間2000元/月租出去，從而賺取高差價(jià)。這樣不停地找房子，不停地拆分、裝修、出租，如今的林女士夫婦早已成了千萬(wàn)富翁，他們現(xiàn)在累計(jì)的租賃房源已經(jīng)高達(dá)200多套。

　　其實(shí)，類似這樣的案例在北京也很多。與林女士不同，北京的炒租人更愿意選擇低檔租房路線，是將相對(duì)條件差的房子低價(jià)租下來(lái)，分割成很多小單元，甚至采用學(xué)校才有的上下鋪位來(lái)分割出租。雖然平分到每一個(gè)人的租金相對(duì)較低，但因?yàn)樽饪腿藬?shù)多，使得總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其承租下來(lái)的總價(jià)格。

　　還有一些簡(jiǎn)單的模式是中介公司吃租賃差價(jià)，中介從房東手中低價(jià)租下來(lái)轉(zhuǎn)手加價(jià)租出，差價(jià)可能有幾百元，但是量大之后收入也是很客觀的。

安家觀點(diǎn)

　　飛漲的房租、群租房、炒租團(tuán)、逃離北上廣……這種種讓人無(wú)奈的現(xiàn)象背后其實(shí)皆有清晰的邏輯脈絡(luò)可循，也是中國(guó)式房地產(chǎn)市場(chǎng)所催生的一個(gè)個(gè)怪異而獨(dú)的必然產(chǎn)物。不可否認(rèn)的是，“中國(guó)式智慧”的鉆營(yíng)，的確讓許多人從這個(gè)市場(chǎng)中覓得發(fā)家致富的良機(jī)。但是，恰恰是這種“中國(guó)式智慧”的大行其道，卻令市場(chǎng)一次次趨于端與非理性表現(xiàn)，進(jìn)而損害到行業(yè)的健康發(fā)展乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的長(zhǎng)遠(yuǎn)生命力。這般詭異格局，恰似經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中所述之“囚徒困境”。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，房屋本應(yīng)回歸其本身的居住屬性——即使在發(fā)達(dá)國(guó)家高度資本化的市場(chǎng)里，房地產(chǎn)投資更多被視作一種回報(bào)略高于基本利率的資金避險(xiǎn)港；但在如今如今中國(guó)，它卻成為資金尋覓高額回報(bào)的去處，背后折射的是中國(guó)在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、社會(huì)保障、收入與社會(huì)資源的分配公正等等諸多領(lǐng)域面臨的困境。

　　單單是一樁尚未出臺(tái)的物業(yè)稅（或曰“房產(chǎn)稅”）政策，目前成為各界熱議的話題，其實(shí)對(duì)資產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅本是自古以來(lái)的慣例，而持異議者其意恐怕均不在稅收征管本身，而已經(jīng)向上延伸到“權(quán)利與義務(wù)”等法理與政治環(huán)節(jié)：如何在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)公正之間覓得為社會(huì)大眾所接受的平衡，如何讓每一樁政策都能恰如其分的照顧到貧弱者的生活尊嚴(yán)……每一個(gè)問(wèn)題的答案，都不得不成為我們?cè)谔接懛康禺a(chǎn)行業(yè)內(nèi)許多話題時(shí)必須考慮到的決定性因素。