樓市備戰(zhàn)下半年 武漢開發(fā)商左右為難

　　據(jù)長江商報(bào)報(bào)道，2010年上半年已在對新政的關(guān)注與觀望中過去，武漢的房企開始備戰(zhàn)下半年的銷售。“項(xiàng)目將在7月份開盤，現(xiàn)在正在進(jìn)行登記，開盤可享受優(yōu)惠。”在徐東一個(gè)樓盤的售樓部售樓員告訴記者，項(xiàng)目次開盤將主推八九十平米的兩居、三居。與該樓盤一樣，7月不少新盤或老盤正在醞釀入市。不過記者從各大專業(yè)網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，大概50余樓盤雖然都已經(jīng)對外公布7月開盤的信息，但目前7月過半，真正開盤的樓盤還屈指可數(shù)。并且，對于開盤的具體時(shí)間以及具體價(jià)格，大部分樓盤都還處于未定或者未知的情況。

　　7月武漢計(jì)劃開盤項(xiàng)目57個(gè)

　　根據(jù)某網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，7月武漢計(jì)劃開盤項(xiàng)目57個(gè)，其中漢口區(qū)9個(gè);東西湖片區(qū)8個(gè);武昌區(qū)12個(gè);光谷片區(qū)5個(gè);南湖片區(qū)5個(gè);其中，部分位于城市核心區(qū)的高端樓盤也計(jì)劃在7月入市。

　　受4、5月地產(chǎn)新政頻出影響緩?fù)频捻?xiàng)目，都將在7月亮相市場。而在傳統(tǒng)的7月淡季，武漢樓市迎來了推盤量的小高潮。

　　“雖說7月是樓市真正的淡季，但5月6月受政策影響，我們已經(jīng)延遲了推盤。”武昌某樓盤的營銷經(jīng)理告訴記者，原本打算5月進(jìn)行推盤計(jì)劃，但由于當(dāng)時(shí)樓市新政頻出，地方實(shí)施細(xì)則未明確，對于尚未開盤的樓盤來講，無法明確政策影響大小，因而無法制訂相關(guān)的營銷策略。“在當(dāng)時(shí)政策未明朗之前，顯然不會(huì)盲目推盤。”上述人士告訴記者，不止他們一家，當(dāng)時(shí)的不少樓盤都是因?yàn)檫@個(gè)原因推遲開盤，這也是7月成為樓市反季推盤月的重要原因。

　　“雖然拿不準(zhǔn)下一步是否還有政策，但感覺大方向已成定局，不會(huì)有太大變化。”一位發(fā)商告訴記者，如今看能不能開盤，主要是依據(jù)政策的穩(wěn)定性。在政策頻出的時(shí)候，誰都不愿意貿(mào)然開盤，風(fēng)險(xiǎn)太大。而一旦政策穩(wěn)定下來，他們制定應(yīng)對措施、營銷手法以及推盤策略才有針對性。

　現(xiàn)象一：多個(gè)項(xiàng)目價(jià)格難定

　　無論是機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)資料，還是記者從不少項(xiàng)目售樓處獲悉，許多計(jì)劃7月入市的項(xiàng)目價(jià)格還沒有確定。

　　中北路一樓盤負(fù)責(zé)人表示，如果按照原先預(yù)定的價(jià)格，在當(dāng)下購房需求受抑制的情況下，很難賣得動(dòng)。

　　政策性觀望涌現(xiàn)

　　受政策調(diào)控的影響，傳統(tǒng)的“紅五月”在今年遭遇“傾盆大雨”。統(tǒng)計(jì)顯示，5月，武漢純商品住宅期房簽約套數(shù)環(huán)比降四成以上。其中，不少樓盤也在不斷調(diào)低開盤價(jià)格預(yù)期。

　　“整個(gè)市場都處于一個(gè)觀望期”。浦江筑城房地產(chǎn)顧問公司策劃經(jīng)理方略表示，在開發(fā)商和買房人看來，往上還是往下，目前市場走勢尚不明晰，這也造成了入市項(xiàng)目難以定價(jià)。

　　“原來是新項(xiàng)目看老項(xiàng)目，現(xiàn)在老項(xiàng)目要參照新項(xiàng)目了。”東西湖板塊一老項(xiàng)目有關(guān)人士對本報(bào)記者表示。

　　所以，大家都在糾結(jié)于誰先做這個(gè)“出頭鳥”的問題。“現(xiàn)在定價(jià)難，主要是因?yàn)閾?dān)心區(qū)域其他樓盤降價(jià)，一旦有樓盤降價(jià)，先定價(jià)的樓盤日子不好過了。”

　　某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，如果自己先確定價(jià)格，要周邊樓盤稍后降價(jià)，會(huì)抽走很多潛在客戶。因此，包括純新盤和老盤后期，也都在尋找區(qū)域的價(jià)格參照。

　　定價(jià)多看區(qū)域樓盤

　　某負(fù)責(zé)人對記者說，雖然成交較低，但不少項(xiàng)目由于資金充裕，并不急于降價(jià)，但他們怕的是區(qū)域樓盤降價(jià)，“如果區(qū)域樓盤降價(jià)，定價(jià)比預(yù)期稍低的樓盤的價(jià)格優(yōu)勢會(huì)大打折扣。”

　　“每一次的降價(jià)都是由區(qū)域引發(fā)的。”武漢近郊某樓盤開發(fā)商說，一旦“”降價(jià)，他們?nèi)绻唤祪r(jià)，必然是死路一條。

　　對于后市開發(fā)商的定價(jià)取向，武漢億房研究主任明晶晶認(rèn)為不同房企由于資金情況不同，采取的辦法也不一樣。更多的開發(fā)商看房企后續(xù)動(dòng)作。

　　有業(yè)內(nèi)人士建議，借鑒已有的做法，一步到位低價(jià)開盤更有競力，既容易促進(jìn)銷量、聚攏人氣，也可以給后期價(jià)格留下看漲的空間。陽光100置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖此前也對記者表示，降價(jià)不可以做減法，還可以做加法，如毛坯房改成精裝修，提高產(chǎn)品品質(zhì)等。

　　現(xiàn)象二：部分樓盤選擇“投石問路”

　　部分7月已經(jīng)開盤的項(xiàng)目，無論高端還是低端定位的產(chǎn)品均以“低價(jià)”為關(guān)鍵詞。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，低開策略屬開發(fā)商“投石問路”策略，這決定了該項(xiàng)目將來的營銷策略是“上”還是“下”。

　　低價(jià)開盤先“投石”

　　樓市的促銷，先從近郊片區(qū)開始啟動(dòng)。6月底，有多家樓盤逆市開盤。郊區(qū)誠意為明顯：盤龍城片區(qū)的哥帝景以3158元/平方米的片區(qū)低起價(jià)銷售開盤，此前該片區(qū)新房均價(jià)多在3400-4000元/平方米。其開發(fā)商負(fù)責(zé)人認(rèn)為，調(diào)控影響越來越明顯，選擇這個(gè)時(shí)候開盤，不動(dòng)真格的，購房者不會(huì)買賬。

　　同樣，在2008年大跳水的金銀湖片區(qū)，近期也有動(dòng)作，水印桃源推出3500元/平方米的價(jià)房;在房源增量大的光谷片，有樓盤以4298元/平方米起價(jià)銷售;在深受配套不便之苦的后湖片，圣誠和園以5400元/平方米起價(jià)銷售，另外一個(gè)現(xiàn)房樓盤以5600元/平方米推盤;漢陽一個(gè)樓盤以6200元/平方米起價(jià)開盤，低于周邊房價(jià)上千元……近段時(shí)間以來，武漢每個(gè)片區(qū)，都有一兩個(gè)樓盤充當(dāng)了類似“帶頭大哥”的角色。

　　不過，仍有少數(shù)樓盤以較大的幅度讓利，多數(shù)樓盤依舊堅(jiān)挺樓價(jià)。另外，很多樓盤雖然宣傳大幅讓利，其價(jià)格仍比2008年底、2009年初高出不少。

　　“低開”未產(chǎn)生實(shí)時(shí)性效應(yīng)

　　事實(shí)上，有專家認(rèn)為，樓盤“低開”是不少樓盤的暫時(shí)行為，而并不是所有樓盤所為。

　　7月初促銷打折樓盤不斷涌現(xiàn)，促銷內(nèi)容包括總價(jià)立減、直接折扣、買房送面積、送旅游、免物業(yè)管理費(fèi)等。從促銷力度來看，高有93折、減總價(jià)，乍看非常吸引人，其實(shí)這些促銷力度大的樓盤多分布于郊區(qū)，部分為尾盤銷售。而那些套均面積適中，交通便捷，分布于內(nèi)中外環(huán)的樓盤并未在促銷行列，普遍給出98-99折或者總價(jià)減1-3萬等等優(yōu)惠。從這種局部的“小腳走路”來看，僵持觀望的樓市格局不會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的變動(dòng)。