報媒：房產(chǎn)政策松動難 房價拐點已現(xiàn)！

　　針對部分市場人士提出房地產(chǎn)政策有可能在三季度“松綁”的傳聞，13日，中國住建部、銀監(jiān)會、國資委分別做出回應(yīng)，否認(rèn)調(diào)控政策放松。

　　據(jù)此判斷，預(yù)計在一個季度內(nèi)，都很難看到政策放松。繼續(xù)維持對行業(yè)的觀點，短期內(nèi)政策不會更進(jìn)一步嚴(yán)厲但也不會放松，目前板塊在筑底階段，部分業(yè)績鎖定高、估值相對低或有較好成長性的公司將有小幅反彈機(jī)會。板塊趨勢性機(jī)會需要等到價格出現(xiàn)全面下調(diào)、成交量穩(wěn)步釋放之后。

　　住宅成交量繼續(xù)下降

　　1至6月，全國商品房銷售面積3.94億平方米，商品住宅銷售面積3.55億平方米，同比增長15.4%、12.7%。1至5月這兩個指標(biāo)同比22.5%、19.9%，由于去年基數(shù)原因，同比幅度明顯收窄。

　　即使在房地產(chǎn)調(diào)控新政影響為嚴(yán)厲的5月、6月，全國范圍內(nèi)的商品房和商品住宅銷售面積也未見劇烈下滑，5月單月商品房和住宅銷售面積同比-3.4%、-6.0%，6月單月商品房和商品住宅銷售面積同比為-3.2%、-5.9%。而且值而言，6月的成交量已超過2009年月均成交量，顯示剛性需求別是二至四線城市的剛性需求頗為強(qiáng)勁。

　　6月商品房單月新開工面積環(huán)比增21%，同比增55%。

　　1到6月商品房新開工面積同比增加68%，比1到5月累計同比值略有回落。6月單月的商品房新開工面積1.9億平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，同比增55%、環(huán)比增21%，即使考慮了季度末因素，6月新開工面積的上升也是較理想的數(shù)據(jù)，顯示房地產(chǎn)企業(yè)仍有較強(qiáng)的補(bǔ)庫存意愿，加上政府督促開工，新開工面積保持了較大幅度的增長，與我們微觀調(diào)研的情況基本符合，房企并未明顯下調(diào)年初以來的新開工計劃。

　　房企資金面在收緊

　　1至6月，房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資額同比增38%、34%，繼續(xù)保持在高位。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比基本與1至5月持平，由于去年同期基數(shù)的不斷上升，住宅開發(fā)投資累計同比已開始掉頭，比1至5月的累計值下降了1.35個百分點，預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)投資累計同比也將出現(xiàn)掉頭。

　　6月單月，土地購置面積創(chuàng)2007年以來新高。

　　6月單月全國土地購置面積同比47.5%、環(huán)比47.8%，創(chuàng)07年以來新高，顯示房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部充裕資金的支持下，仍保持了較大的對外投資步伐，但如果在調(diào)控政策持續(xù)作用下銷售量萎縮，企業(yè)的土地購置意愿可能會受到影響。

　　土地購置費1至6月同比增84.4%，我們計算得到2010年1-6月土地單位購置成本2282元/平方米，1-5月為2265元/平方米，整體而言，土地價格在6月繼續(xù)小幅上升，與2009年同期相比，土地單價上升了36%。

　　與此同時，房企資金面在收緊。

　　房地產(chǎn)企業(yè)1-6月開發(fā)資金來源同比45.6%，比1-5月同比值下降11.5個百分點，6月單月開發(fā)資金環(huán)比上升13%，其中，開發(fā)貸款基本與上月持平，自籌資金環(huán)比上升38%，訂金及預(yù)付款環(huán)比下降6%，而當(dāng)月按揭款基本與5月持平，也是說，開發(fā)企業(yè)在6月新增開工面積、新增土地購置的資金來源基本來自于自籌資金，在住宅銷售額6月單月環(huán)比上升21%的情況下，按揭貸款卻與5月持平，顯示購房者的杠桿率在進(jìn)一步下降，無論從開發(fā)商還是購房者角度，整個房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率在明顯下降。

　　房價拐點已現(xiàn)

　　房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點;環(huán)比下降0.1%，5月為上漲0.2%。

　　6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點;環(huán)比價格與上月持平，而5月份為上漲0.4%，顯示在調(diào)控政策作用下，價格拐點已現(xiàn)，上漲已得到有效遏制。

　　房價的反應(yīng)速度超過了預(yù)期，行業(yè)步入風(fēng)險全面釋放階段。

　　房價上漲得以迅速遏制可以封閉更壞調(diào)控政策出臺的預(yù)期，未來3至5個月，政策維持現(xiàn)狀的概率較大，但是到年底至明年一季度，在房價連續(xù)回調(diào)5個月左右，我們有理由預(yù)期目前執(zhí)行的過度調(diào)控政策會有一個修正的過程，從而使調(diào)控回歸到合理狀態(tài)，此外，難以確定的房產(chǎn)稅在房價迅速下跌后有了更多的回旋余地。因此，現(xiàn)階段對政策的預(yù)期也開始從前期的不斷惡化向中性過度，這一現(xiàn)象會成為未來3至5個月的主基調(diào)。