房價高僵持房租上漲 地產(chǎn)調(diào)控下緣何買不起租不起

 “樓市不是宏觀調(diào)控嗎，怎么現(xiàn)在是買不起房也租不起房了？”小林這樣問記者。

    小林2009年畢業(yè)，進入北京市某單位，成了一名公務(wù)員。跟絕大多數(shù)大學(xué)畢業(yè)生一樣，他選擇租房來解決居住問題。

    在東北三環(huán)附近，小林和人合租了一套小兩居，當(dāng)時的租價為每月2000元。但到了今年4月底，房東表示，租金要漲了，要提高到每月2700元。

    小林告訴記者，自己每個月的工資有2000元出頭，租金上漲之后，每個月花在租房上的錢已經(jīng)超過月工資的一半，生活壓力一下子大了起來。

    今年上半年，在北京、上海等一些城市，租金大幅上漲已經(jīng)讓不少人感到壓力。

    根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上半年的北京市租金均價為每月每套2713元，與去年同期的2322元相比上漲了16.84%。在上海、廣州、深圳等城市，租金也出現(xiàn)了類似的上漲。

    而在房地產(chǎn)交易市場上，一手、二手住宅的價格依然高挺，還沒有出現(xiàn)公眾期望的價格下跌。

    一面是房地產(chǎn)市場調(diào)控，另一面卻是房價的僵持和租金的上漲，是什么原因造成了這種困局？

    租金上漲是中介炒作？

    在上周，一份住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主持的調(diào)查報告成為。

    根據(jù)媒體報道，這份報告由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部安排，其下屬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會實施。報告調(diào)查了京、滬、穗、深等城市房租價格暴漲的原因，得出的結(jié)論是，房租大幅上漲的主要原因是部分中介收房做二房東，推高房租或勸說房主推高房租。

    記者與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會取得聯(lián)系，但并未得到有關(guān)該報告的肯定答復(fù)。

    那么，中介是否是推高房租的元兇？

    偉業(yè)我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉在看到這樣的新聞時，非常驚訝，他向記者表示，中介公司根本不可能有這樣的能量推高房價。

    “我們公司也參與了這個調(diào)查，當(dāng)時住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部要求每個城市出兩家中介公司參與。”胡景暉說，上周才把報告遞交給住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部，該部也是在上周才把各個城市的報告收齊，并沒有得出任何結(jié)論。

    胡景暉告訴記者，中介是可以鼓動房主漲租金，但租金上漲后市場并不見得會認(rèn)同，租金上漲而沒有人來租，房屋閑置了，房主不至于傻到聽從中介的擺布。

     按照他的解釋，2008年由于奧運會，北京很多房主都想借機大賺一筆，紛紛提高租金，這一年，北京的房租價格都處在高點。2009年還處在金融危機的陰影中，CPI都是負(fù)的，租金處在低點，有些房主還主動降房租，怕租客不租房。但今年，我國經(jīng)濟整體出現(xiàn)反彈，CPI的數(shù)據(jù)也在變化，大米、綠豆、蔬菜價格都在上漲，房主的心理也很簡單，這些都漲了，房租為什么不漲？

    “客觀地說，今年上半年房租確實上漲了，而且幅度不小。但原因并不在中介炒作。”胡景暉說，房租的高低終還是由市場供求決定。

    他告訴記者，2008年房租大漲，但絕大多數(shù)房主并沒有賺到錢，市場并不認(rèn)可那個高位的價格。從2009年開始，包括北京在內(nèi)的國內(nèi)很多城市舊城改造力度都在加大，北京每年又有六七十萬的人口進入，再加上高校畢業(yè)生的增加，客觀上對房屋的需求是在增加的。人多房子少，造成的結(jié)果，要么是漲租金，要么是漲房價。

    在另一個層面，從2009年年底開始，國家開始新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)控，政策直接打壓需求，抬高了購房門檻，也影響了購房人的心理預(yù)期。房價這幾個月都處在僵持階段，交易量一落千丈，沒人敢買。

    “那這些房屋需求是不是不存在了？”胡景暉說，當(dāng)然不是，由于這些原因，很多人已經(jīng)把租房作為在北京生活的一種長期選擇。按住了購房需求，租房的需求會增加。這導(dǎo)致了房租的上漲。

    樓市調(diào)控、經(jīng)濟回暖、拆遷量增加、畢業(yè)生增加等諸多因素都是胡景暉眼中今年租金上漲的原因，他告訴記者，今年5月的租金水平與年初相比上漲了11%左右。但是，自6月下旬至今，租金價格明顯缺乏繼續(xù)上漲的動力，不少區(qū)域的租金開始維穩(wěn)，并出現(xiàn)了不同程度的下降。

    “在今年上半年房租的上漲中，中介也許能起到作用，但根本的還是供求關(guān)系在發(fā)揮作用。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說。

    他認(rèn)為，去年年底開始的樓市調(diào)控政策出臺后，很多想買房的群體開始觀望，轉(zhuǎn)向了租賃市場，不論是暫時租賃還是長期租賃，這種量的轉(zhuǎn)移是明顯的，尤其是在北京、上海等大城市。

    去年以來，實體經(jīng)濟的慢慢恢復(fù)也帶來了對房屋的需求增加。北京很多商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓的空置率已經(jīng)開始下降。

    “從結(jié)構(gòu)上看，租金的上漲并非所有出租房，主要還是中低端的房屋租金在上漲，5000元以上的高端房屋租金并沒有明顯變化。”陳國強說。

    另一家大的中介公司中原地產(chǎn)的分析與胡景暉頗為類似。

    中原地產(chǎn)工作人員告訴記者一個實際交易中的案例。北京市的李先生在通州世紀(jì)星城一直出租一套兩居室，兩年前到現(xiàn)在一直租給一對在國貿(mào)上班的小夫妻，2000元的月租一直沒漲過，而近看到很多報道都說房租漲了，在要續(xù)簽下一年合同的時候，李先生表示要提價到2500元。

    然而，李先生的租客——這對小夫妻也因為房租上漲，選擇土橋一套1800元的出租房。搬家以后，李先生用了一個多月時間才找到一個愿意以2400元的價格承租的客戶。仔細(xì)一算賬，雖然一個月多了500元，但是因為空置期長了，以前一年實得24000元,現(xiàn)在一算其實也26000元。而且為了新客戶還添置了幾樣家具，一算賬，并沒有得到實惠。

    據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計，因為4月中旬樓市調(diào)控新政的影響，大量的購房者開始觀望，從買賣市場脫離轉(zhuǎn)移到租賃市場，租賃價格上漲迅速。但是到了6月中下旬，租賃價格在年內(nèi)次出現(xiàn)了明顯的下調(diào)。中下旬均價為2765元／月相比6月初下調(diào)已經(jīng)達到2.8%。而且空置時間也明顯拉長，相比去年底的年平均空置5天，目前的空置時間已經(jīng)達到了13天，別是租金超過4000元的房源，空置期已經(jīng)超過20天。

    政府部門為何不掌握租賃市場的數(shù)據(jù)信息

    人們抱怨租金上漲過快，中介抱怨被冤枉，一個問題卻浮現(xiàn)水面，在房屋租賃市場上，租賃價格的數(shù)據(jù)變化，似乎總是來自于房地產(chǎn)中介，政府部門似乎并不掌握這個數(shù)據(jù)。

    也許正是因為這個原因，很多人對“中介推高房租價格”的說法頗為認(rèn)同。