2009年上半年孝感市房地產(chǎn)市場運行情況

孝感市房地產(chǎn)管理局		2009年（16期）
孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會		2009年7月7日

 

    2009年上半年，我市房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量同比增長、商品房銷售面積同比繼續(xù)大幅上升、需求大于供給、施竣工面積升降適當?shù)瓤上簿置?，其中全市和孝感城區(qū)商品房銷售面積同比分別增長了89.01%和42.53%，分別完成全年責任目標任務數(shù)的91.43%和91.93%，實現(xiàn)了“時間剛過半，任務過大半”的喜人局面。

    2009年上半年，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目125個（去年同期89個），同比增加40.5%。其中，今年新開工項目45個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目80個；在建項目82個，已竣工項目43個。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目64個（去年同期41個），同比增加56.1%。其中，今年新開工項目14個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目50個；在建項目36個，已竣工項目28個。

    全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15.55億元（去年同期15.83億），同比減少1.77%，與上月相比降幅收窄7.63個百分點。其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.27億元（去年同期9.86億），同比減少16.13%，與上月相比降幅收窄2.17個百分點。

    全市商品房銷售面積64萬m²（去年同期33.86萬m²），同比增長了89.01%，超出上半年的進度計劃任務數(shù)82.86個百分點；孝感城區(qū)商品房銷售面積27.58萬m²（去年同期19.35萬m²），同比增長了42.53%，超出上半年的進度計劃任務數(shù)83.87個百分點。

    網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年6月當月，孝感城區(qū)共有36個樓盤實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，共簽約商品房650套，其中，住宅606套，比5月份當月的515套和466套分別增加了135套和140套，增長了26.21%和30.04%，這表明商品房的銷售繼續(xù)回暖，銷售情況漸趨。本月的網(wǎng)上簽約套數(shù)已經(jīng)創(chuàng)下了自2007年9月份實行網(wǎng)上簽約以來的簽約套數(shù)的高紀錄。6月當月網(wǎng)上簽約套數(shù)多的10個樓盤分別是：福星城113套，航天府56套，全洲國際商城56套，國貿(mào)大廈49套，淳和嘉園40套，星海嘉苑38套，北辰花園34套，京御苑28套，乾坤陽光27套，后湖御景20套。另外，住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)多的10個樓盤分別是：福星城97套，航天府56套，全洲國際商城53套，國貿(mào)大廈49套，淳和嘉園40套，星海嘉苑38套，北辰花園34套，京御苑28套，乾坤陽光22套，后湖御景20套。

    2009年上半年，全市商品房的銷售面積和竣工面積分別為64萬m²、50.3萬m²，銷售面積比竣工面積多13.7萬m²，即27.24%。孝感城區(qū)的銷售面積和竣工面積分別為27.58萬m²、23.6萬m²，銷售面積比竣工面積多3.98萬m²，即16.86%。說明了商品房的需求大于供給，可售房正在被消化，空置房面積逐步減少。

    全市商品房銷售的平均價格為2302元/m²（去年同期2255元/m²），同比增長2.08%。其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2458元/m²（去年同期2783元/m²），同比下降11.68%。全市商品住宅銷售的平均價格為2021元/m²（去年同期2070元/m²），同比下降2.37%。其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2308元/m²（去年同期2639元/m²），同比下降12.54%。

    全市2009年6月份商品房銷售當月均價為2388元/m²，環(huán)比增長6.51%。其中住宅當月均價為2140元/m²，環(huán)比增長5.52%。孝感城區(qū)2009年6月份商品房銷售當月均價為2632元/m²，環(huán)比下降1.9%。其中住宅當月均價為2554元/m²，環(huán)比增長5.7%。

    孝感城區(qū)2009年上半年高層銷售均價為2923元/m²，比上月增長了1.7%。其中住宅為2765元/m²，比上月增長了2.5%。多層銷售均價為1964元/m², 比上月增長2.4%。其中住宅為1792元/m²，比上月增長3.5%。

全市商品房施工面積144.53萬m²（去年同期139.36 萬m²），同比增長3.7%，同上月相比增幅提高了18.4個百分點；孝感城區(qū)商品房施工面積77.09萬m²（去年同期78.9萬m²）, 同比減少2.3%，同上月相比降幅減少了28.3個百分點。

    全市商品房竣工面積50.3萬m²（去年同期53.75萬m²），同比減少了6.4%，同上月相比降幅減少了11.2個百分點；孝感城區(qū)商品房竣工面積23.6萬m²（去年同期17.9萬m²），同比增長了31.8%，同上月相比增幅提高了5個百分點。

從今年上半年房地產(chǎn)市場運行的基本情況和運行點可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行基本平穩(wěn)和健康，全市各級房地產(chǎn)管理部門按照“擴內(nèi)需、促消費、保增長”的總體要求積努力工作取得了明顯成效，一是商品房銷售量近期持續(xù)大幅增長，實現(xiàn)了時間剛過半，任務過大半的喜人局面；二是商品房的需求大于供給，可售房正在被消化；三是房價繼續(xù)趨于穩(wěn)定，大大好于全省平均價格水平，宏觀調(diào)控政策取得了明顯成效。但也出現(xiàn)了投資性需求加大、樓市維穩(wěn)面臨考驗、銷售情況由清淡向過熱轉(zhuǎn)化等值得我們關注的問題。

    1、政府及房地產(chǎn)管理等相關部門認真貫徹落實中央、省、市關于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列方針政策，對我市房地產(chǎn)市場堅持正面宣傳引導和積培育，不斷采取各種積有效措施，通過媒體宣傳引導，舉辦房交會、開展購房者、房企和市場調(diào)研、開展派送購房消費券活動等多種形式積引導促進商品房的銷售，鼓勵剛性需求者入市購房。今年一季度，我們在全省地市州一級城市中率先召開了2009年春季房交會，并創(chuàng)造了當季周銷售和日銷售的新記錄；從今年二季度開始，我們積組織開展了500萬元購房消費券全城大派送活動。所有這些積措施和手段都有效地推動了成交量的上升。

    2、由于我市2008年商品房的銷售量下降較多，很多原來采取觀望態(tài)度的剛性需求者看到近段時間商品房的銷售價格與2008年上半年的高值相比，下降了很多，認為房價再下降的空間不大，并且近期商品房銷售價格呈現(xiàn)出趨穩(wěn)略升的態(tài)勢，于是選擇在這個時期入市購房，推動了成交量的上揚。

    3、一方面國家實行了積的財政政策和適度寬松的貨幣政策，貸款利率的大幅下降以及對于個人購房按揭貸款實行的利率優(yōu)惠政策，吸引了一部分購房者選擇按揭貸款的付款方式購房。另一方面由于對經(jīng)濟前景轉(zhuǎn)好的預期和對通貨膨脹的預期，部分投資者認為投資房地產(chǎn)能夠有效抵御通貨膨脹，對商品房的投資性需求逐漸得到釋放，投資性的需求者正在開始逐漸入市，這種自住性與投資性需求的同時增加也推動了成交量的上升。

    4、我們積開展“購房問卷調(diào)查”和開發(fā)企業(yè)走訪調(diào)研活動，及時將有關情況向政府匯報，并同時將信息反饋給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，引導他們及時調(diào)整開發(fā)建設計劃和營銷策略，加大商品房的銷售力度，采取了多種形式的促銷手段，適當壓縮利潤空間（少數(shù)開發(fā)商甚至采取了保本銷售的策略），實際上也降低了房價，由于房價降到了一部分消費者能夠承受的心理價位，于是會進行入市購房，促進了成交量的增長。

    5、6月份有幾個樓盤的集中扎堆開盤促銷活動以及股市的走牛也對樓市產(chǎn)生一定的影響，造成了當月成交量的大幅上漲。一部分投資者在股市上賺了錢后，會把資金投資去購買商品房，這也是造成近期商品房銷售面積大幅上升的原因之一。

    6、城際列車的動工建設、天河機場的擴建和多條到武漢快速通道的開工建設，使得孝感到武漢的時空離愈來愈快捷，人們對孝漢同城的憧憬也越來越強烈，認為投資房地產(chǎn)有增值的潛力，同時也吸引了一部分武漢人到孝感購房。

隨著銷售形勢的好轉(zhuǎn)和商品房銷售價格的趨穩(wěn)回升，市場上剛性需求開始大量入市的同時，投資性需求也在逐漸入市（如5、6月份國貿(mào)大廈的產(chǎn)權式酒店銷售了114套，絕大多數(shù)為投資性需求的購房者所購買），市場上的有效需求量持續(xù)增加，且大于供給量（即商品房的竣工量），使得商品房的需求大于供給?？墒鄯空诒幌罩梅康拿娣e在減少。

今年上半年，全市商品房銷售面積達64萬m²，同比增長了89.01%；孝感城區(qū)商品房銷售面積達27.58萬m²，同比增長了42.53%，增長幅度較大，這主要是由于商品房消費的“投資性需求”比重逐步增加所致。據(jù)初步統(tǒng)計，孝感城區(qū)的投資性需求已達到18%左右。投資性需求的大量入市，一方面推動了成交量的上揚，另一方面也會推動房價上漲，從而擠壓了自住性剛性需求的入市。如果成交量持續(xù)放大，形成新一輪的房價上漲，過高的房價會超出普通的自住性剛性需求者的承受能力，影響到下半年及今后商品房的銷售形勢，可能會形成下一輪的銷售清淡的局面，對房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展造成不利影響。

    造成上述潛在風險的主要原因一是由于去年下半年到今年初樓市的持續(xù)低迷，許多剛性需求者選擇了觀望，投資性需求也得到了抑制，投機性需求得到遏制，隨著國家宏觀政策的調(diào)整，實行積的財政政策和寬松的貨幣政策，通過4萬億的投資來拉動經(jīng)濟增長，效果比較明顯，中國經(jīng)濟已經(jīng)整體上呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，房地產(chǎn)也開始逐步升溫，原來被抑制的投資性需求和被遏制的投機性需求也開始逐步釋放，并不斷呈現(xiàn)大幅上升態(tài)勢。

    二是由于一部分住房的剛性需求者和投資者看到前段時間商品房銷售形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，擔心房價會上調(diào)，于是進行了入市購房，另外一部分購房者看到周邊的人在買房，受從眾心理的作用，也進行了入市購房，由于購房人群的持續(xù)增加，使得銷售形勢進一步，造成了銷售情況由清淡向過熱轉(zhuǎn)化。

要繼續(xù)認真貫徹落實國家宏觀政策，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。重點促進中小套型、中低價位普通商品住房的開發(fā)建設，進一步加大保障性住房別是廉租住房建設力度，適度發(fā)展中商品房，形成多層次住房供應結(jié)構的合理配置。支持遠離城區(qū)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)、單位集資合作建設保障性住房，緩解企業(yè)職工住房困難。確保市政府交給我們的施工面積200萬m²、銷售面積70萬m²的工作任務順利和圓滿完成，為促進孝感經(jīng)濟又好又快發(fā)展作出應有的貢獻。

引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動應對市場變化，尋找促進商品房銷售的辦法。要鼓勵開發(fā)商采取多種形式的促銷手段，同時也要支持利潤率較高且銷售形勢不好的樓盤以及資金鏈出現(xiàn)問題的樓盤盡快采取直接降價的方式來促進商品房的銷售。和孝感日報社共同組織和開展好7月至9月在孝感城區(qū)派送購房優(yōu)惠券的優(yōu)惠促銷活動，進一步促進商品房交易量的回升和住房價格的穩(wěn)定。同時要提醒開發(fā)商不要被目前銷售形勢的局面所“迷惑”，為了追求更高的利潤而隨意提高銷售價格，這樣，會把普通住宅消費逐步“擠出”，使得這種銷售形勢喜人的局面難以持久。如果投資性需求大量地卷土重來，在把普通住宅消費“擠出”的同時，也擠占了其他商品消費的更多資金，從而抑制了實體經(jīng)濟復蘇。

推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取正常合理的投資利潤，但不應該為了追求暴利而隨意提價。引導不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費觀念，鼓勵有剛性需求的購房者理性入市，既不盲從，也不要長期持幣觀望，該出手時還是要及時出手。要繼續(xù)加強與孝感日報社等宣傳媒體的合作，在《孝感晚報》以及即將合作開辟的《孝感日報》的樓市周刊上多發(fā)表一些正面的宣傳引導文章和一些房地產(chǎn)相關的知識性文章，引導理性的住房開發(fā)和消費觀念。

按照黨中央國務院關于切實解決民生問題的有關要求，進一步貫徹落實住房保障制度，增加廉租住房房源建設。同時引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多開發(fā)適應市場需求的中小套型、中低價位的商品住宅，通過適當?shù)拇黉N手段吸引購房者出手購房，促進商品房銷售率的進一步提高。

根據(jù)國家政策要求，結(jié)合孝感實際，繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場運行和行業(yè)發(fā)展動態(tài)信息發(fā)布制度，正確引導居民消費觀念和新聞媒體的輿論導向。通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費，防止房價的大起大落，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。

圍繞市委市政府關于把孝感建設成為宜居休閑城市和武漢后花園的總體工作思路，大力推進孝感房地產(chǎn)業(yè)全方位融入武漢城市圈建設工作，繼續(xù)在圈內(nèi)實行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、業(yè)績互通互認。充分利用好“兩型社會”建設的優(yōu)惠政策，發(fā)揮臨空經(jīng)濟區(qū)和建設居住新城的優(yōu)勢，利用優(yōu)良環(huán)境和價格優(yōu)勢，把城際鐵路的開工建設作為一個契機，吸引以武漢人為主的外地人來我市購房，提高我市的商品房銷售率，促進我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。

把為開發(fā)企業(yè)服務和支持企業(yè)發(fā)展、“急事急辦”、“事辦”的機制常態(tài)化、制度化，進一步提高工作效率，縮短辦事時限，為企業(yè)解決發(fā)展中的實際困難，支持企業(yè)發(fā)展壯大，鼓勵企業(yè)做大做強，提高競力和管理水平。

在積幫助和促進企業(yè)健康發(fā)展的同時，要切實幫助和引導企業(yè)“居安思危”，不斷增強風險防范意識，切實提高抵御風險的能力，加強企業(yè)自律，規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為，努力維護和保持我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的良好局面。

    總之，要鼓勵自住性需求、抑制投資性需求，遏制投機性需求。房地產(chǎn)市場不能脫離宏觀經(jīng)濟，也不能主要靠投資性需求和投機性需求來拉動，制造房價泡沫，既不利民生，也不利于房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。有通過大家齊心協(xié)力，共同維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，才能促進經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。