近期,一些地方的新房無人問津,一些中介門庭冷落,甚至一度出現(xiàn)“零成交”的現(xiàn)象。“零成交”雖屬個(gè)別,但成交的持續(xù)低迷恰是困擾目前房地產(chǎn)市場的常態(tài)。
新一輪調(diào)控至今,這般相持局面已維持兩月有余。目前,投機(jī)投資性需求暫時(shí)得以遏制,但成交量的長期低迷畢竟不是正常狀態(tài)。問題是:如何打破眼下這般僵局?
“零成交”折射了什么?
“五月份一單沒做,六月份做了一單租賃,這兩個(gè)月能拿1500元的底薪。”3日,上海閔行區(qū)七寶板塊一家二手房中介的業(yè)務(wù)員郁悶地告訴記者。他說,現(xiàn)在每天主要的工作是打電話,“維護(hù)客戶關(guān)系”。他所在的門店6月份成交量同比下降約7成。
一手房領(lǐng)域的“零成交”同樣在各地出現(xiàn)。在北京,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,6月上旬北京147個(gè)樓盤出現(xiàn)零成交。在上海,中國指數(shù)研究院對該市6月在售的456個(gè)項(xiàng)目的監(jiān)測顯示,多達(dá)66個(gè)樓盤當(dāng)月成交為零。在深圳,不少別墅等房源已連續(xù)兩個(gè)月未售一套。
“零成交”的背后,是樓市的持續(xù)低迷。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,5月監(jiān)測的30個(gè)城市中,有29個(gè)城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下跌,半數(shù)城市成交量下跌接近或超過50%。6月,大多數(shù)城市成交量在5月基礎(chǔ)上進(jìn)一步下跌。
“投資投機(jī)者對市場十分敏感,他們退得很快,”永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎告訴記者,“從4月份開始,公司在上海的50多家門店幾乎沒有接待過一位溫州炒房者。”
“零成交”的背后,是買房者的持續(xù)觀望。中國指數(shù)研究院近期發(fā)布的一份購房者調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,今年二季度有意“加緊購房”的人為8.3%,遠(yuǎn)低于一季度17.5%的水平;而“延遲購房”人則有20.9%,比一季度高5.6個(gè)點(diǎn)。
“零成交”似乎也是開發(fā)商與市場間形成的一種“默契”。在成交遇冷之際,樓市供應(yīng)也顯著走低。以上海為例,上海“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示,6月上海推出了51.25萬平方米新房源,環(huán)比下滑46.3%,是網(wǎng)上房地產(chǎn)公布統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)5年以來的同期低水平。
尚未達(dá)到市場預(yù)期
目前不少城市部分區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)了一定程度的下跌,但絕非“一片普跌”。即使下跌,也多是在今年一季度高位基礎(chǔ)上的小幅回落,跟去年年底時(shí)的房價(jià)相比依然高出一截;而且,個(gè)別區(qū)域的房價(jià)并沒有明顯的松動(dòng),甚至逆勢上漲。
為何會出現(xiàn)這種漲跌互現(xiàn)、遮遮掩掩甚至明降實(shí)升的情況?知名房企嘉華(中國)投資有限公司助理總經(jīng)理谷文勝說,目前市場還處在下行過程中、還沒有到達(dá)底部,現(xiàn)在推新盤有很高風(fēng)險(xiǎn),“如果你降價(jià)10%銷售,但隨后有人可能降15%、20%,那樣先降價(jià)銷售的企業(yè)很尷尬”。
陳史翎則認(rèn)為,上市房企每季度、半年等都有面向股東的盈收壓力,因而會有選擇地降價(jià)銷售,“總體看來,目前房企的資金流沒有問題,還沒有到迫不得已需要大范圍降價(jià)促銷的時(shí)候”。
盤活的“口子”何時(shí)打開?
如何打破眼下的僵局、盤活樓市?業(yè)內(nèi)人士分析,其內(nèi)在因素是開發(fā)商的資金情況。
數(shù)據(jù)顯示,一季度上市房企板塊經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額為-418.58億元,預(yù)計(jì)二季度后開發(fā)商資金缺口還將放大。目前,上市再融資幾乎處于停滯狀態(tài),個(gè)人信貸也持續(xù)收緊,如果房屋銷售面積繼續(xù)大面積下滑,開發(fā)商的資金面和降價(jià)銷售的壓力將進(jìn)一步增大。
其外在因素,則是調(diào)控政策的執(zhí)行力度。住建部政策研究的一位負(fù)責(zé)人日前公開表示,“對此次樓市調(diào)控有可能帶來的影響做好了充分準(zhǔn)備”,使市場進(jìn)一步堅(jiān)定對調(diào)控的決心。此外,這位負(fù)責(zé)人還提出,“要縮短觀望期,地方政府要抓緊出臺調(diào)控細(xì)則,加大對囤房、囤地等違規(guī)行為的處理力度,并加大供應(yīng)量”。上海市住房保障和房屋管理局的相關(guān)負(fù)責(zé)人日前也直言,“目前不少開發(fā)商的定價(jià)策略是有問題的”,“開發(fā)商要調(diào)整心態(tài)、認(rèn)清大勢,合理定價(jià)”。
一些業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為,“地市”直接影響著“樓市”的預(yù)期,目前激活樓市的關(guān)鍵是要堅(jiān)決抑制土地價(jià)格快速上漲的勢頭、并以“面粉”價(jià)格的合理回落帶動(dòng)“面包”價(jià)格的下行。