“地王”與“鬼城”并存 多少新增土地是住宅

　　百城房價連續(xù)漲了14個月，而在影響房價上漲的因素中，地價的上漲當(dāng)其沖。近日，有媒體報道稱，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一透露，中國房地產(chǎn)協(xié)會已經(jīng)向中央提交報告，建議把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤，把穩(wěn)定房價的目標(biāo)和地價銜接。

　　然而，朱中一在接受中國青年報記者采訪時表示，他們并沒有向中央提交相關(guān)報告。但他承認(rèn)發(fā)表過“把土地供應(yīng)與住房供應(yīng)規(guī)劃掛鉤”觀點的文章。他認(rèn)為，目前土地市場出現(xiàn)分化。這種分化表明，土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃出現(xiàn)失衡，一二線城市土地供應(yīng)規(guī)模有限但人口增長急劇，三四線城市土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化。
 

　　“地”與“鬼城”并存，正成為房地產(chǎn)市場分化的突出表現(xiàn)。一方面，北京、上海、廣州、杭州等一二線城市，“地”頻現(xiàn)，住宅供應(yīng)依然不足。一方面，鄂爾多斯、營口、常州等三四線城市，出現(xiàn)了大量超過本地消化能力的住宅項目，也被稱為“鬼城”現(xiàn)象。這些問題的背后是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展間的失衡，是土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)間的失衡。
 

　　土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)脫鉤
 

　　中國指數(shù)研究院8月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，其統(tǒng)計的100個城市房價環(huán)比6月上漲0.87%，這已經(jīng)是自2012年6月以來的14個月上漲。北京、上海等一二線城市，樓市依然處在快速上漲通道。但一些三四線城市的樓市卻日漸冷清。
 

　　樓市冷熱不均，背后是供給與需求間的巨大差。以鄂爾多斯為例，2011年年末，該市城鎮(zhèn)人口為141.27萬人，但當(dāng)年房地產(chǎn)開工面積達1009.4萬平方米。同樣是在2011年，北京市戶籍人口1277.9萬人，而房地產(chǎn)開工面積是1639.5萬平方米。這樣算下來，2011年，有北京11%人口的鄂爾多斯，房地產(chǎn)開工面積卻接近北京市的2/3。
 

　　顯然，商品房供給量的大幅增加離不開土地供應(yīng)的支撐。而通常三四線城市的地價要遠低于一二線城市的地價。
 

　　偉業(yè)我愛我家副總經(jīng)理胡景暉告訴記者，城市發(fā)展的正常邏輯是，產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造業(yè)機會，業(yè)產(chǎn)生需求，需求聚集人口，人口聚集推動房地產(chǎn)開發(fā)。在一二線城市，這個邏輯是正常的，但在一些三四線城市，這樣的邏輯被顛倒了，變成房地產(chǎn)當(dāng)先鋒，自然也會出現(xiàn)住宅庫存高居不下的局面。
 

　　在中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強看來，房地產(chǎn)市場分化的局面短時期內(nèi)很難改變，一些城市的發(fā)展觀念盲目超前，造成的住宅庫存需要大量時間才能消化。
 

　　但更重要的是，如何將土地供應(yīng)與住宅供應(yīng)之間的關(guān)系理順。
 

　　“這是一個被忽視了多年的大問題。”陳國強說，國土資源部每年公布的新增土地供應(yīng)量，數(shù)字都不小，但這中間有多少是用在了住宅上?
 

　　按照陳國強的統(tǒng)計，從全國看，這個比例為20%～30%。也是說，每年新增的土地中，工業(yè)用地、商業(yè)服務(wù)用地等非住宅用地占據(jù)了大頭。但是在美國、日本、德國、英國等發(fā)達國家，住宅用地在新增用地中的比例約為50%～70%。
 

　　北京今年的國有建設(shè)用地規(guī)劃共有5650公頃，其中住宅用地1650公頃，包括保障性安居工程800公頃，商品住宅850公頃。算下來，住宅用地占總供地規(guī)模的29%。
 

　　上海今年的供地計劃列出了住房用地供應(yīng)總量，為1000公頃，這個數(shù)字低于2005年以來7年間土地平均年度實際供應(yīng)量。
 

　　再來看南京，該市今年計劃土地供應(yīng)總量4000公頃，其中市區(qū)計劃土地供應(yīng)總量3500公頃。而在市區(qū)的3500公頃中，保障性住房用地350公頃，商品住房400公頃。住宅用地占供地規(guī)模的21%。
 

　　廣州市今年計劃土地供應(yīng)總量約為2064公頃，其中商品房用地約450公頃，保障房用地約145公頃，住宅用地約占總供地規(guī)模的29%。
 

　　深圳市2013年計劃供應(yīng)建設(shè)用地1710公頃，其中，居住用地165公頃，居住用地占總供地規(guī)模的9.6%。
 

　　在杭州，今年的住宅用地規(guī)劃量占總供地規(guī)劃的12.28%。不過，在石家莊，這個比例為30%。在濟南，這個比例達33.1%。
 

　　理論上，住宅需求不足的城市，住宅用地比例可以調(diào)低一些，需求巨大的城市，住宅用地的比例應(yīng)該調(diào)高，但現(xiàn)實中看不到這樣根據(jù)實際需求進行的調(diào)整。
 

　　“表面看起來，各地土地供應(yīng)計劃都在增加，但具體到住宅用地上，比例顯然較低，這樣一來，市場預(yù)期怎么會不看漲?”陳國強說，在土地供應(yīng)上，如何切分很重要。相關(guān)部門是否計算過，要控制房價需要供應(yīng)多少住宅用地?很多城市的土地使用都熱衷于建政府辦公樓、建設(shè)廣場，到底應(yīng)該有多少來匹配居住需求?
 

　　中國社會科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點。在她看來，由于土地、住宅建設(shè)分歸兩個不同的部門，造成了土地供應(yīng)規(guī)劃與住房供應(yīng)規(guī)劃之間的脫鉤。
 

　　“土地管理部門批地，靠的是各地報上來的數(shù)字，他們是否研究過各地的住房存量規(guī)模、實際需求、未來趨勢?”汪利娜說，正是由于這樣的批地、供地方式，助長了地方政府的土地財政，也讓開發(fā)商到處囤地。
 

　　在汪利娜看來，政府部門總是不能給出透明的信息，比如一個城市的存量房數(shù)量、在售項目規(guī)模、分布狀況、結(jié)構(gòu)點等信息，公眾總是無法輕易看到。在市場出現(xiàn)了大幅波動的情況下，政府部門才會公布其中的一部分信息。而一些國家，每年都會公布住宅增長計劃，告訴大家這一年要建設(shè)多少住宅，解決多少人的住房需求，大家看了心里會有底。
 

　　而在我國，住宅用地在總體用地供應(yīng)中占比本不高，再加上相關(guān)信息的不透明，使得市場的預(yù)期總是看漲。