官媒刊文質疑樓市調(diào)控為迷魂陣：房價真降了嗎

真的降了嗎？——部分城市房價結構性下跌背后的迷局
 

新華網(wǎng)北京4月13日電(記者羅宇凡、趙瑞希)在國家統(tǒng)計局發(fā)布3月份70個大中城市新建商品住宅變動情況之前，一線城市陸續(xù)傳來房價下降的消息。然而，隨后便有分析指出下跌源自結構性變化。在近一年的樓市調(diào)控中，各類房價變動消息不斷充斥市場，“一時漲、一時跌”，至今房價走勢依舊處于僵持狀態(tài)，購房者心理也因此而此起彼伏。雖然一些權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示房價確有回落，但購房者似乎對此并沒有明顯的感知，牽動人心的房價，真的降了嗎？
 

一線城市傳來降價消息
 

“國十條”出臺將滿一年。一年來，樓市調(diào)控層層發(fā)力，組合拳迭出，在限購、房產(chǎn)稅、限價等手段的多重作用下，“遏制房價過快上漲”已取得明顯成效。
 

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅環(huán)比價格下降、漲幅縮小的城市個數(shù)明顯增多；同比價格下降的有1個城市，同比漲幅回落的有31個城市。
 

在成功“遏制房價過快上漲”的基礎上，近日，北京、深圳等一線城市傳來了3月樓市成交均價、成交量大幅下滑的消息。
 

北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份北京新建商品住房成交均價為19679元／平方米，環(huán)比下降26．7％，同比下降10．9％，出現(xiàn)了19個月以來的次同比下降。
 

深圳市規(guī)劃和國土資源委員會數(shù)據(jù)顯示，3月份深圳新建商品住房成交面積為22．8萬平方米，是2003年以來成交量低的3月；每平方米成交均價也跌破2萬元，為19424元，環(huán)比下降5．99％，同比下跌5．04％。
 

然而，雖然數(shù)據(jù)上傳來了一線城市房價下跌的消息，但實際上生活在一線城市的老百姓并沒有感受到房價的下跌。在近一年的樓市調(diào)控中，各類房價變動消息不斷充斥市場，“一時漲、一時跌”，房價走勢仿佛走入迷魂陣，購房者猶如霧里看花般無法適從，心理也跟著此起彼伏。

        真降還是“假摔”？
 

正當購房者因一線城市房價松動而松一口氣時，上市房企一季度銷售業(yè)績卻再次繃緊了市場的神經(jīng)。
 

數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利、金地一季度銷售金額分別同比上漲135％、72％、82％，銷售面積分別同比上漲144％、30％、45％。
 

合富輝煌席分析師黎文江說，加緊布局二、三線城市和商業(yè)項目，是房企一季度銷售業(yè)績“亮眼”的主要原因。然而，細看房企銷售數(shù)據(jù)，卻發(fā)現(xiàn)房價漲幅超標的問題。
 

按照各地政府出臺的“限價目標”要求，今年房價漲幅上限大約在10％至15％。而上述3家上市房企中，保利和金地的銷售均價同比漲幅分別高達32．61％和26．14％，遠超政策“紅線”。
 

而記者在剛閉幕的2011北京春季房地產(chǎn)交易會上采訪發(fā)現(xiàn)，參展的北京各樓盤，不論位于區(qū)還是外圍區(qū)域，房價均未出現(xiàn)明顯下跌跡象，也未見開發(fā)商打出非常規(guī)大幅打折促銷宣傳，部分項目價格甚至較前期有所上浮。
 

一邊是一線城市成交量、成交均價現(xiàn)新低，一邊是上市房企在二、三線城市實現(xiàn)“大豐收”，而記者走訪則發(fā)現(xiàn)北京房價依舊“堅挺”。由此可見，房價走勢并未明朗化，依舊處于僵持狀態(tài)。
 

對此，北京大學公共經(jīng)濟研究研究員韓世同說，成交均價與樓盤地段密切相關，并不能真實地反映房價走勢。因此結構性因素導致的房價下滑反映在數(shù)據(jù)上，而不能反映在老百姓的生活中。這是在數(shù)據(jù)上房價有所下降，但老百姓卻沒感覺到的原因。
 

韓世同說，“3月份一線城市樓市成交均價下滑是受結構性變化影響。限購政策抑制了城區(qū)的成交，市場陷入觀望導致成交萎縮，開發(fā)商無意推盤，即使有成交也是一些尾貨。而郊區(qū)房則趁勢推盤，由于價格較低成交量放大，導致整體均價下滑。實際上，并沒有出現(xiàn)實質性的降價，是結構性降價。”

        購房者能感受到降價的才是真降
 

專家認為，有當購房者切身感受到房價下滑的時候，才意味著房價出現(xiàn)了真降。而在一季度房企銷售均價漲幅超標，以及房企現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，年內(nèi)房價或將真降。
 

雖然目前房價走勢處于僵持狀態(tài)，但仍有幾個方面值得注意，一是“結構性價格變化也是一種變化，而且往往是房價將要發(fā)生實質性變化的前兆”，韓世同說。二是相對于各地政府已出臺的“限價目標”，房企一季度銷售均價漲幅超標意味著之后的三個季度其銷售均價回落幅度必須加大，才能做到全年達標。三是房企在現(xiàn)金流不足、高存貨、流動負債大量到期的情況下，有可能選擇降價出貨以回籠資金。
 

陸續(xù)公布的2010年年報已經(jīng)暴露了上市房企現(xiàn)金流不足的問題。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至11日，84家已公布2010年年報的上市房企2010年末的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額由正轉負，為－705．9億元，同比大減1150億元。
 

在現(xiàn)金流量大幅下降的情況下，上市房企的存貨卻大漲。Wind統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元，同比增長42．3％。
 

黎文江說，“2010年房企流動負債增幅很高，今年下半年將出現(xiàn)還貸高峰。屆時，房企資金鏈將處于緊繃狀態(tài)。”
 

“國內(nèi)貸款”和“定金和預收款”一直是房企資金來源中的“兩條腿”，各占1／4左右。然而，在多次上調(diào)存款準備金率和加息的背景下，“國內(nèi)貸款”這條腿頓時被砍短，房企資金壓力不斷上升。因此，如何填補“國內(nèi)貸款”下滑帶來的窟窿，是房企要共同面對的問題，而存貨變現(xiàn)無疑將是容易，也現(xiàn)實的方法。
 

黎文江說，“下半年，房企將處于有存貨沒現(xiàn)金的狀態(tài)，因此很有可能選擇降價出貨以回籠資金。”屆時，購房者或將真正感受到房價下降。

(新華網(wǎng))