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房企不差錢 樓市短期內(nèi)恐難降價

2011年04月14日 09:24     小編:     未知|0     點(diǎn)擊:2346

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根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),按照申萬一級行業(yè)分類,截至4月11日,滬深兩市已公布年報(bào)的84家上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元,同比大減1150億元。
 

但與此相關(guān)的開發(fā)商“降價求生”現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)在樓市銷售中。
 

房企資金鏈緊繃正在陷入一種現(xiàn)實(shí)悖論:賬面財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)惡化,而開發(fā)商實(shí)際上并不缺錢。尤其是一季度銷售業(yè)績增長態(tài)勢良好,導(dǎo)致開發(fā)商降價求生動力不足。
 

資金鏈緊張≠缺錢
 

上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)的現(xiàn)金流大幅下降及負(fù)債激增,與開發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規(guī)模擴(kuò)張密切相關(guān)。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批暫停,增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停,以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴(yán)格等因素,成為行業(yè)面臨的普遍難題。
 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額普遍出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢。其中,保利地產(chǎn)(600048.SH)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-223.7億元,同比大幅下降了1854.06%。萬科(000002.SZ)、華僑城(000069.SZ)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743.SH)等公司資產(chǎn)負(fù)債率均超過70%。
 

但開發(fā)商似乎并沒有像財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示的那么缺錢。資金鏈趨緊導(dǎo)致開發(fā)商降價自保,在很大程度上仍是購房者的一廂情愿。
 

世聯(lián)地產(chǎn)(002285.SZ)市場研究總監(jiān)斌在接受《財(cái)經(jīng)微博)日報(bào)》采訪時認(rèn)為,分類來看,大型央企和地方國有企業(yè)背景的開發(fā)商根本不存在資金難題,上市房地產(chǎn)企業(yè)手中的現(xiàn)金流、未來三年循環(huán)貸款額度、預(yù)售資金回款仍可以支持全年的發(fā)展,中小民營開發(fā)商融資方式靈活多變,市場上真正缺錢的開發(fā)商并不多。
 

在多位業(yè)內(nèi)人士看來,盡管開發(fā)商對市場的預(yù)期普遍不樂觀,但完全可以通過放緩?fù)顿Y步伐應(yīng)對調(diào)控帶來的壓力,比如萬科、金地集團(tuán)(600383.SH)已經(jīng)宣布無條件放緩拿地速度,而部分開發(fā)商依然能夠成功融資。
 

根據(jù)已披露的信息,恒大地產(chǎn)(03333.HK)、雅居樂、合生創(chuàng)展(00754.HK)、碧桂園(02007.HK)、創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式及早發(fā)力海外資本市場來儲備資金過冬;過去四年未在資本市場上融資的萬科,也在利用大股東華潤集團(tuán)的平臺進(jìn)行合作融資;以華僑城為代表的央企開發(fā)商則更多依靠銀行巨額授信。
 

而中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評共同發(fā)布的《2011年季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示,季度主要房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績?nèi)匀槐3执蠓仍鲩L,其中萬科銷售業(yè)績增幅高達(dá)121%,恒大地產(chǎn)增長135%。其他各主要開發(fā)商業(yè)績也表現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢,而且銷售業(yè)績過100億元的企業(yè)不斷增多,達(dá)到6個,去年同期有1個。

        短期難言降價
 

市場成交整體在往下走,但開發(fā)商的業(yè)績卻普遍大幅增長,這種市場悖論下依然難見開發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性降價,更多的是一些限于尾盤、滯銷盤等非常規(guī)產(chǎn)品的變相促銷。
 

海斌說,在嚴(yán)厲和嚴(yán)密的調(diào)控政策下,主要房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績?nèi)匀槐3指咚僭鲩L的態(tài)勢。“一般而言,企業(yè)要施行大范圍降價策略的前提是資金鏈吃緊、經(jīng)營困難。而如今企業(yè)業(yè)績不斷增長,經(jīng)營狀況絲毫未見不良現(xiàn)象,企業(yè)哪來降價的沖動?”
 

招商地產(chǎn)(000024.SZ)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示,目前開發(fā)商確實(shí)沒有降價的動力,因?yàn)楣┣箨P(guān)系在發(fā)生變化,全國近三年的土地供應(yīng)量和開工量并沒有增加多少,且今年和未來幾年內(nèi),各地的保障房土地供應(yīng)要多于商品房,這勢必會減少以后商品房的供應(yīng)量。
 

但年報(bào)顯示,開發(fā)商大量資金被存貨所占據(jù),這意味著降價總體上仍可以給開發(fā)商帶來巨額資金回籠。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì),上述84家上市房企去年末的存貨總量達(dá)7520億元,同比增長42.3%,其中存貨增加值為3181億元。而如果開發(fā)商持續(xù)捂盤惜售、持續(xù)增加存貨,經(jīng)營性資金依然會持續(xù)緊張。
 

海斌認(rèn)為,即便是調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商降價,仍然要視開發(fā)商類型和城市而定。國企背景的開發(fā)商降價動力不足,而上市房企為追求資金回籠,可能會犧牲某一階段的局部利益以取得良好的市場回饋,率先采取局部降價或促銷措施。
 

從不同城市的開發(fā)商角度而言,北京、上海等一線城市所在的開發(fā)商降價壓力相對較大,但南昌、武漢、長沙等二三線城市處于供銷兩旺、快速發(fā)展階段,開發(fā)商一推出新盤會有購房者排隊(duì)購買,這些城市的開發(fā)商短期內(nèi)難言降價。

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