房企不差錢(qián) 樓市短期內(nèi)恐難降價(jià)

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類，截至4月11日，滬深兩市已公布年報(bào)的84家上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-705.9億元，同比大減1150億元。
 

但與此相關(guān)的開(kāi)發(fā)商“降價(jià)求生”現(xiàn)象并沒(méi)有出現(xiàn)在樓市銷(xiāo)售中。
 

房企資金鏈緊繃正在陷入一種現(xiàn)實(shí)悖論：賬面財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)惡化，而開(kāi)發(fā)商實(shí)際上并不缺錢(qián)。尤其是一季度銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降價(jià)求生動(dòng)力不足。
 

資金鏈緊張≠缺錢(qián)
 

上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)的現(xiàn)金流大幅下降及負(fù)債激增，與開(kāi)發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規(guī)模擴(kuò)張密切相關(guān)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴(yán)格等因素，成為行業(yè)面臨的普遍難題。
 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~普遍出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢(shì)。其中，保利地產(chǎn)（600048.SH）經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。萬(wàn)科（000002.SZ）、華僑城（000069.SZ）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）等公司資產(chǎn)負(fù)債率均超過(guò)70%。
 

但開(kāi)發(fā)商似乎并沒(méi)有像財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示的那么缺錢(qián)。資金鏈趨緊導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降價(jià)自保，在很大程度上仍是購(gòu)房者的一廂情愿。
 

世聯(lián)地產(chǎn)（002285.SZ）市場(chǎng)研究總監(jiān)海斌在接受《財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，分類來(lái)看，大型央企和地方國(guó)有企業(yè)背景的開(kāi)發(fā)商根本不存在資金難題，上市房地產(chǎn)企業(yè)手中的現(xiàn)金流、未來(lái)三年循環(huán)貸款額度、預(yù)售資金回款仍可以支持全年的發(fā)展，中小民營(yíng)開(kāi)發(fā)商融資方式靈活多變，市場(chǎng)上真正缺錢(qián)的開(kāi)發(fā)商并不多。
 

在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期普遍不樂(lè)觀，但完全可以通過(guò)放緩?fù)顿Y步伐應(yīng)對(duì)調(diào)控帶來(lái)的壓力，比如萬(wàn)科、金地集團(tuán)（600383.SH）已經(jīng)宣布無(wú)條件放緩拿地速度，而部分開(kāi)發(fā)商依然能夠成功融資。
 

根據(jù)已披露的信息，恒大地產(chǎn)（03333.HK）、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展（00754.HK）、碧桂園（02007.HK）、創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）等多家房企紛紛通過(guò)海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式及早發(fā)力海外資本市場(chǎng)來(lái)儲(chǔ)備資金過(guò)冬；過(guò)去四年未在資本市場(chǎng)上融資的萬(wàn)科，也在利用大股東華潤(rùn)集團(tuán)的平臺(tái)進(jìn)行合作融資；以華僑城為代表的央企開(kāi)發(fā)商則更多依靠銀行巨額授信。
 

而中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)共同發(fā)布的《2011年季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜TOP30》顯示，季度主要房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３执蠓仍鲩L(zhǎng)，其中萬(wàn)科銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)龇哌_(dá)121%，恒大地產(chǎn)增長(zhǎng)135%。其他各主要開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)也表現(xiàn)出良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而且銷(xiāo)售業(yè)績(jī)過(guò)100億元的企業(yè)不斷增多，達(dá)到6個(gè)，去年同期有1個(gè)。

        短期難言降價(jià)
 

市場(chǎng)成交整體在往下走，但開(kāi)發(fā)商的業(yè)績(jī)卻普遍大幅增長(zhǎng)，這種市場(chǎng)悖論下依然難見(jiàn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性降價(jià)，更多的是一些限于尾盤(pán)、滯銷(xiāo)盤(pán)等非常規(guī)產(chǎn)品的變相促銷(xiāo)。
 

海斌說(shuō)，在嚴(yán)厲和嚴(yán)密的調(diào)控政策下，主要房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)?nèi)匀槐３指咚僭鲩L(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。“一般而言，企業(yè)要施行大范圍降價(jià)策略的前提是資金鏈吃緊、經(jīng)營(yíng)困難。而如今企業(yè)業(yè)績(jī)不斷增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)狀況絲毫未見(jiàn)不良現(xiàn)象，企業(yè)哪來(lái)降價(jià)的沖動(dòng)？”
 

招商地產(chǎn)（000024.SZ）有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前開(kāi)發(fā)商確實(shí)沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力，因?yàn)楣┣箨P(guān)系在發(fā)生變化，全國(guó)近三年的土地供應(yīng)量和開(kāi)工量并沒(méi)有增加多少，且今年和未來(lái)幾年內(nèi)，各地的保障房土地供應(yīng)要多于商品房，這勢(shì)必會(huì)減少以后商品房的供應(yīng)量。
 

但年報(bào)顯示，開(kāi)發(fā)商大量資金被存貨所占據(jù)，這意味著降價(jià)總體上仍可以給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)巨額資金回籠。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，上述84家上市房企去年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長(zhǎng)42.3%，其中存貨增加值為3181億元。而如果開(kāi)發(fā)商持續(xù)捂盤(pán)惜售、持續(xù)增加存貨，經(jīng)營(yíng)性資金依然會(huì)持續(xù)緊張。
 

海斌認(rèn)為，即便是調(diào)控導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降價(jià)，仍然要視開(kāi)發(fā)商類型和城市而定。國(guó)企背景的開(kāi)發(fā)商降價(jià)動(dòng)力不足，而上市房企為追求資金回籠，可能會(huì)犧牲某一階段的局部利益以取得良好的市場(chǎng)回饋，率先采取局部降價(jià)或促銷(xiāo)措施。
 

從不同城市的開(kāi)發(fā)商角度而言，北京、上海等一線城市所在的開(kāi)發(fā)商降價(jià)壓力相對(duì)較大，但南昌、武漢、長(zhǎng)沙等二三線城市處于供銷(xiāo)兩旺、快速發(fā)展階段，開(kāi)發(fā)商一推出新盤(pán)會(huì)有購(gòu)房者排隊(duì)購(gòu)買(mǎi)，這些城市的開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)難言降價(jià)。