央行發(fā)文：10月8日起調(diào)整個人住房貸款利率！

2019年08月26日 10:06 小編：張情點擊：5635

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為堅決貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數(shù)值應符合全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風險狀況，合同期限內(nèi)固定不變。

二、借款人申請商業(yè)性個人住房貸款時，可與銀行業(yè)金融機構(gòu)協(xié)商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。利率重定價周期及調(diào)整方式應在貸款合同中明確。

三、首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

四、人民銀行省一級分支機構(gòu)應按照“因城施策”原則，指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限。

五、銀行業(yè)金融機構(gòu)應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結(jié)合本機構(gòu)經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

六、銀行業(yè)金融機構(gòu)應切實做好政策宣傳、解釋和咨詢服務，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費者權(quán)益，嚴禁提供個人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務，確保相關工作平穩(wěn)有序進行。

七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。

八、商業(yè)用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

中國人民銀行有關負責人

就個人住房貸款利率答記者問

1.公告發(fā)布的背景是什么？

個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉(zhuǎn)換為LPR，以更好地發(fā)揮市場作用。同時，個人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場長效管理機制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場長效管理機制，確保定價基準平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個人住房貸款利率調(diào)整相關事項。

2.改革后個人住房貸款利率如何定價？

改革后，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數(shù)值由貸款銀行按照全國和當?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風險狀況，在發(fā)放貸款時與借款人協(xié)商約定。加點數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。

3.確定定價基準時，相應期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上的個人住房貸款利率有直接對應的基準，1年期以內(nèi)、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調(diào)整加點數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。

4.什么是利率重定價？

利率重定價是指，貸款銀行按合同約定的計算方式，根據(jù)定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調(diào)整為最近一個月相應期限的LPR。

5.對于居民家庭有什么影響？

公告主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價基準轉(zhuǎn)換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%），與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。同時，人民銀行分支機構(gòu)將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當?shù)豅PR加點下限。與改革前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

6.何時實施？

2019年10月8日是定價基準轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級系統(tǒng)，組織員工培訓，同時，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。

來源：央行官網(wǎng)

政策重點解讀：

1.個人房貸利率計算方式完全改變，“基準利率”退出歷史舞臺。你的房貸利率=最新的LPR+基點。

比如最新的LPR是4.85%，而你的貸款合同里的約定的加點數(shù)值是100（名詞解釋：1個基點=0.01%），那么你的貸款利率就是4.85%+（100*0.01%）=5.85%。

2.以前對你房貸多少的影響是央行加息或者降息，現(xiàn)在的影響是你在簽貸款合同時，在合同里約定的重新定價的周期。比如，如果在合同里約定30年不變，那么你的房貸利率就一直不變，就是你簽貸款合同的前一個月的LPR+基點。

也有可能跟銀行約定一年一變，比如，你8月25日簽的貸款合同，約定一年一變，那么你明年（2020年8月26日-2021年8月25日）的房貸利率就是2020年7月20日的LPR+基點（基點是簽合同時固定的，再強調(diào)一變），以此類推。

3.以前首套房貸利率有可能在基準利率上下浮，或者打9折之類的，現(xiàn)在不行了，首套房貸利率只能高于最新的LPR，不能低。二套房貸利率不能低于最新的LPR+0.60%，比如按當前LPR4.85%算，二套房貸利率不能低于5.45%（4.85%+ 0.60%）。

4.在國家層面確定貸款利率下限后，各個地方可以根據(jù)地方實際情況，也來設定一個地方的下限，比如國家設定的下限是LPR+100基點，地方還可以在此基礎上再加50點，即地方房貸利率下限就是LPR+150基點；另外，銀行會對個人進行再評估，比如你征信不好，銀行可以再在地方下限基礎上再加20個點，最終確定你的房貸利率=LPR+100基點（國家）+50基點（地方）+20基點（銀行）。

5.10月8日開始執(zhí)行新政，10月8日之前的按老規(guī)矩辦。商業(yè)用房最低房貸利率=最新LPR+0.6%；公積金貸款利率政策不變。

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