開發(fā)商逆勢提價或引發(fā)后續(xù)調(diào)控 房企資金饑渴

　6日晚間，保利地產(chǎn)披露的新銷售數(shù)據(jù)顯示，8月份保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積83.31萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約金額68.42億元；環(huán)比7月分別增長86.96%和86.43%。分析人士預(yù)計(jì)，其他上市房企8月的銷售數(shù)據(jù)也將環(huán)比大幅增長。

　　進(jìn)入9月份以來，京滬深等一線城市樓市成交量繼續(xù)回升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成交放量難解房企資金饑渴，當(dāng)前部分房地產(chǎn)開發(fā)商逆勢提價很可能令樓市遭遇新一輪的調(diào)控。對于未來走勢，業(yè)內(nèi)人士表示，后市開發(fā)商能否讓利以及讓利的幅度將決定“金九銀十”能否再現(xiàn)以往的成交景象。

　　現(xiàn)狀  上市房企資金饑渴

　　剛剛過去的8月份見證了成交量的大幅回升。創(chuàng)業(yè)證券研究所的數(shù)據(jù)顯示，8月份，在一線城市中，上海成交17119套，環(huán)比增長15%；北京成交9211套，環(huán)比增長32%；深圳成交3010套，環(huán)比增長77%。在二線城市中，南京、杭州、天津、武漢和重慶8月份的成交量環(huán)比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。

　　以萬科為例，萬科8月實(shí)現(xiàn)銷售面積91.5萬平方米，銷售金額119.9億元，同比大漲84.85%和148.76%，環(huán)比上漲20.71%和42.06%，單月銷售面積和金額雙雙創(chuàng)下了歷史新高。2010年1至8月份，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積487.5萬平方米，銷售金額572.1億元。銷售均價方面，當(dāng)月銷售均較為13103.83元/平方米，環(huán)比上漲17.69%，同比增長34.57%。分析人士指出，成交量驟然放大，主要源于壓抑已久的剛性需求的爆發(fā)和各家地產(chǎn)公司的集體釋放庫存。

　　在銷售出現(xiàn)井噴的同時，房地產(chǎn)公司拿地的腳步也絲毫沒有放慢。以萬科為例，8月份萬科共獲得13個項(xiàng)目，新增權(quán)益建筑面積為302.33萬平方米；1至8月份萬科新增權(quán)益建筑面積達(dá)到了1792.10萬平方米，已是2009年全年的1.44倍。不過，盡管成交量出現(xiàn)回升，但在剛剛公布的地產(chǎn)公司半年報中，開發(fā)商資金鏈趨緊已經(jīng)十分明顯。

　　東興證券研究顯示，截止2010年月，按申萬分類的135家房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率為67.79%，同比上升了6.02%，相比2009年底的65.03%也上升了2.76個百分點(diǎn)。135家公司的借款達(dá)3317億元，同比2009年6月的2120億元增長56.46%，同比2009年底增加了32.06%，其中長期借款為2487億元，同比2009年6月的1411億元增長76.26%，同比2009年底增加了34.86%；短期借款為830億元，同比2009年6月的710億元增長16.90%，同比2009年底增加了24.35%。

　　上市地產(chǎn)公司在現(xiàn)金流的緊張程度上更為明顯。WIND統(tǒng)計(jì)顯示，按照申萬一級行業(yè)分類的135家上市房企中，2010年上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-837.56億元，而去年同期則為418.06億元。四大地產(chǎn)龍頭中，保利地產(chǎn)上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-233.48億元，萬科A、金地集團(tuán)和招商地產(chǎn)也分別達(dá)到了-95.14億元、-45.36億元和-19.98億元。而在去年上半年，這個數(shù)字則分別是54.52億元、98.22億元、26.43億元和31.46億元。

　　截至報告期末，135家上市地產(chǎn)公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-47.77億元，而去年同期則為548.30億元。此外，截至報告期末，上市地產(chǎn)公司的存貨整體高達(dá)7753.80億元。地產(chǎn)公司的資金饑渴程度可見一斑。東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼預(yù)計(jì)，四季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金將明顯趨緊，一方面將迫使企業(yè)加大促銷力度；另一方面也將大大減弱開發(fā)企業(yè)提高商品房銷售價格的過高期望；接下來的四個月，商品房銷售活躍度加大，銷售價格波動也將加大。

　　糾結(jié)  開發(fā)商是否讓利決定“金九銀十”走向

　　房企資金吃緊的現(xiàn)狀正在增加其讓利的壓力。在中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)看來，樓市“金九銀十”能否重現(xiàn)，開發(fā)商是否讓利很關(guān)鍵。他告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，雖說九、十月份是樓市的傳統(tǒng)銷售旺季，但在調(diào)控的大背景之下，仍應(yīng)理性看待。

　　記者了解到，當(dāng)前對于樓市未來的走勢存在一定的分歧。其中，有分析認(rèn)為，在目前“低價、高價滯銷”的市場環(huán)境下，部分純新盤有望選擇低開，以價格換銷量，屆時房價可能會出現(xiàn)一輪調(diào)整。也有分析認(rèn)為，9月的市場可以說是下調(diào)與反彈的壓力并存，而價格出現(xiàn)新政后次上漲的可能性非常大。

　　這種擔(dān)憂并非偶然，目前市場上部分消費(fèi)者的心態(tài)正在發(fā)生變化。“估計(jì)房價再往下降的可能性不大了，而且心里邊也害怕房價會再漲回去，所以與其保持觀望，繼續(xù)糾結(jié)，不如干脆出手。”在北京某事業(yè)單位上班的劉先生對《經(jīng)濟(jì)參考報》記者說。

　　在上個，為了以后小孩上學(xué)方便，劉先生把南三環(huán)83平米的兩居室以185萬的價格賣了，然后再買了一套二環(huán)以里95平米總價330萬的房子。他說，房子的價格在他的可承受范圍之內(nèi)。

　　進(jìn)入9月份，像劉先生這樣剛性需求和改善性需求集中釋放的人不在少數(shù)。據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)信息顯示，8月29日至9月4日，全市新建商品房（不包括經(jīng)適房和限價房）網(wǎng)簽總量為2045套，雖然與去年同期相比，仍有33%的差，但是環(huán)比上周的1412套，上漲了近45%，本周新房日均成交量292套，已基本恢復(fù)到了新政出臺前的水平。

　　住房需求似有回暖跡象?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者5日在北京東南三環(huán)萬科一項(xiàng)目銷售現(xiàn)場看到，雖然頂著大太陽，且還不知道終的開盤價格，但前來看沙盤和咨詢的購買者絡(luò)繹不絕，現(xiàn)場的售樓人員明顯有點(diǎn)忙不過來。

　　不過，鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，部分長期觀望剛性需求次爆發(fā)，是否能夠帶動整體市場回暖仍有待觀察。因?yàn)榇祟愋枨笤谝欢螘r間的釋放后會逐漸冷靜和消逝，而是否有其他類型剛需跟進(jìn)市場繼續(xù)帶動成交，才是整體市場真正回暖的關(guān)鍵。

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，“金九銀十”作為傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場旺季，在消費(fèi)者眼中其導(dǎo)向作用突出。尤其是九月上半月，其成交量對消費(fèi)者的心理作用更加顯著，如果成交放量，則消費(fèi)者會跟進(jìn)市場引發(fā)大規(guī)模的成交回暖；但如果成交緊縮，則消費(fèi)者觀望情緒有可能進(jìn)一步加重。

　　中原地產(chǎn)市場研究部張大偉認(rèn)為，新政實(shí)施數(shù)月，積壓了很多剛性需求，而當(dāng)前正值金九銀十的交易旺季，市場一旦出現(xiàn)低價盤，很容易形成。但市場成交量如果持續(xù)上漲，住宅價格很可能面臨回升。

　　后果  開發(fā)商逆勢提價或引后續(xù)調(diào)控

　　記者發(fā)現(xiàn)，本輪樓市調(diào)控施行至今，一度絕跡的排隊(duì)買房的場景重新出現(xiàn)，而在政策的重壓之下，資金鏈吃緊的部分開發(fā)商開始利用成交回暖的勢頭逆勢提價，令北京、上海等地樓市逆市出現(xiàn)了“量價齊升”的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這很可能引后續(xù)調(diào)控政策出臺。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，“金九銀十”期間商品房及二手房的成交量有可能因?yàn)楣?yīng)量的上漲而上漲，但漲幅不會過大，而一旦市場在此期間出現(xiàn)明顯的逆勢反彈，將很有可能促成力度更大的二輪調(diào)控，包括征收房產(chǎn)稅、預(yù)售資金監(jiān)管、全面限購等在內(nèi)的一系列舉措都有可能隨之而來。

　　楊紅旭表示，當(dāng)前的房價水平，在中央看來，依然偏高，離調(diào)控目標(biāo)存在明顯離。如果此時投資投機(jī)者蜂擁入市，那更嚴(yán)厲的調(diào)控政策也不遠(yuǎn)了。

　　“對于房地產(chǎn)市場而言，要是自住需求，不管釋放量有多大，也很難大幅推高房價，可一旦投資者，尤其是專業(yè)炒房客入市，則很容易形成羊群效應(yīng)，會有越來越多的人加入抄底的行列，從而拉動房價快速上漲。所以，要投資投機(jī)者大量入市，必然招致新的調(diào)控政策。”楊紅旭說。

　　比如，近期重新被媒體關(guān)注的房產(chǎn)稅，是一個重要的“備用政策”，有可能在少數(shù)城市試點(diǎn)推出，如上海和重慶。再比如，限制外地人購房可能會在全國大范圍推廣，目前有少數(shù)城市從嚴(yán)執(zhí)行。還有，營業(yè)稅方面也有提高稅負(fù)的空間。

　　不過，與機(jī)構(gòu)樓市調(diào)控加碼的觀點(diǎn)相比，專家們的觀點(diǎn)更傾向于政策維穩(wěn)。

　　中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所研究員牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，樓市調(diào)控政策應(yīng)該保持相對穩(wěn)定，因?yàn)榉康禺a(chǎn)永遠(yuǎn)都在變化，政策不可能保持同樣的調(diào)整頻率，穩(wěn)定的調(diào)控政策，有助于穩(wěn)定市場預(yù)期，對供需雙方都有好處。

　　對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究副主任玨林表示，今年上半年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策取得了階段性效果，但調(diào)控的任務(wù)還很艱巨，與國家的要求還有很大差。因此，相關(guān)部門、地方政府將會加大調(diào)控政策的執(zhí)行力度。

　　但他同時指出，下半年，開發(fā)商和消費(fèi)者對政策的預(yù)期會逐步減少，因?yàn)闊o論是從市場反映還是相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人的態(tài)度，都能發(fā)現(xiàn)政策需要持續(xù)和連貫，而且政策的執(zhí)行離我們的目標(biāo)還有很長的離，所以談不上變化或結(jié)束。