武漢新樓盤空置率達到40%-50% 業(yè)內(nèi)：“空置率”折射市場泡沫

　　據(jù)楚天金報報道 空置率的指標(biāo)直接反映中國房地產(chǎn)供需關(guān)系，市場泡沫、投資性成分占多少等關(guān)鍵問題，直接關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控等行政決策的性和科學(xué)性。近期統(tǒng)計局決定抽調(diào)部分小區(qū)房屋空置狀況，說明管理層終于意識到這一指標(biāo)對國計民生的重要意義。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此猜測，此次空置房調(diào)查如果是客觀的，有可能帶來針對部分城市更為嚴(yán)厲的調(diào)控新政策。

　　議了許久的住房空置率問題，近日終于得到了統(tǒng)計局的正面回答——將在部分城市抽選一批住宅小區(qū)進行空置住房情況調(diào)查，研究建立住房空置調(diào)查制度。

　　“空置房”、“空置率”的數(shù)據(jù)究竟意味著什么?對調(diào)控、房價會有什么影響?本地幾位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管目前對空置標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定有不同看法，但空置率的指標(biāo)直接反映中國房地產(chǎn)供需關(guān)系，市場泡沫、投資性成分占多少等關(guān)鍵問題，直接關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控等行政決策的性和科學(xué)性。

　　待售率≠空置率

　　有關(guān)空置房總量的傳言，已經(jīng)被持續(xù)炒了數(shù)月。

　　一項被廣泛引述的調(diào)查結(jié)果稱，通過對全國660個城市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有高達6540萬套住宅電表連續(xù)6個月讀數(shù)為零，這些空置房足以供2億人居住。6540萬套、2億人，兩個驚人的數(shù)據(jù)在國家大力調(diào)控樓市的背景下顯得如此刺眼。

　　隨即，國家電網(wǎng)站出來辟謠，國家統(tǒng)計局又亮出了“截至今年6月末，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房待售面積為19182萬平方米，其中，商品住宅待售面積為10646萬平方米，目前全國商品住宅待售套數(shù)約99.5萬套”的官方說法。

　　然而，公眾仍覺得“不過癮”，認(rèn)為統(tǒng)計局“不提‘空置率’，說‘待售率’的做法是在混淆視聽。”復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成指出：“空置房應(yīng)包括因為開發(fā)商捂盤長期處于待售狀況的房子，也包括售出之后長期無人居住的房子。國家統(tǒng)計局是公布了待售房面積數(shù)據(jù)，這其實是政府意在通過待售面積的比例來縮小空置房的占比，這可以說是一種掩蓋空置率的手法。”

　　所謂“待售房”，“是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報告期尚未售出或出租的房子。”，顯然，與公眾理解的“空置房”不是一個概念。后者主要指，已經(jīng)出售、進入住房市場卻長期無人入住的住房——前者在開發(fā)商手中，后者主要滯留于住房投資投機者手中;前者是生產(chǎn)銷售的自然環(huán)節(jié)，后者則是衡量市場虛熱程度的關(guān)鍵標(biāo)尺。因此，“待售房”數(shù)據(jù)，離人們渴盼的“空置房”答案，還相當(dāng)遙遠(yuǎn)。

　　統(tǒng)計局為何長期以來都沒有“空置房”、“空置率”的數(shù)據(jù)統(tǒng)計?有統(tǒng)計局官員回應(yīng)：“一方面是由于房屋空置也是近幾年出現(xiàn)的新問題，調(diào)查統(tǒng)計制度還沒來得及作出統(tǒng)計;更重要的是空置的狀態(tài)和時間很難給出標(biāo)準(zhǔn)，要清楚計算出來很難。”

　　但在持續(xù)的輿論壓力下，國家統(tǒng)計局終于按捺不住，日前正式表態(tài)，將在部分城市抽選一批住宅小區(qū)，進行空置房調(diào)查。

　　我們注意到，對于住房空置率的統(tǒng)計，國家統(tǒng)計局已經(jīng)有了具體思路：一是繼續(xù)統(tǒng)計和發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售率;二是充分利用這次人口普查，獲取用于了解住房空置情況的相關(guān)信息;三是在部分城市抽選一批住宅小區(qū)，進行空置房調(diào)查，以發(fā)現(xiàn)問題，完善方法。

　　“待售率”反映供求關(guān)系

　　“事實上，國內(nèi)以前的‘空置房’概念是指‘待售房’。”億房網(wǎng)房地產(chǎn)研究員明晶晶告訴記者，空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞，包涵兩層意思：以前的概念是指房屋竣工三年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，通俗來講是指市場上沒有出售的房子;現(xiàn)在的“空置房”定義是指，開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空置”。

　　“這兩層意思的指向也不相同，必須嚴(yán)格區(qū)分。”明晶晶說：“因為它們所描述的市場形態(tài)完全不同。前者反映的是市場熱還是冷，待售率越高，表明樓市越冷，市場銷售不佳，房價有下跌的壓力，反之待售率越低，房價則可能繼續(xù)上升;而后者反映的是投資性購房的冷熱程度，‘空置房’較多意味著業(yè)主購房不為自住需求，投資投機需求大于剛性需求，泡沫由此而生。”

　　“此前，統(tǒng)計局一直用待售率充當(dāng)空置率，不混淆了概念，也掩蓋了房地產(chǎn)資源嚴(yán)重浪費、市場投資投機需求過多等問題，無法對市場進行科學(xué)判斷。”一位不愿透露姓名的專家說。

　　據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，近幾年我國商品住宅的待售情況，遠(yuǎn)比十年前好得多。有專家調(diào)查顯示，2008年底待售率指標(biāo)為6.34%，明顯低于15年來 10.53%的待售率，這也證明，近十年房地產(chǎn)市場，需求旺盛，供求緊張，房價可能持續(xù)上漲。

　　名流地產(chǎn)有限公司的一位總監(jiān)也告訴記者，這兩年真正長期滯銷的房子并不多，全國3年以上還未銷售出去的面積有1720萬平方米，其中可能還包括一些故意捂盤惜售等因素。

　　因此，“待售率”折射的是房地產(chǎn)市場的供求狀況，待售率過高，反映市場住房供大于求，商品房嚴(yán)重積壓，房子都賣不出去，開發(fā)商能減緩開發(fā)速度，土地拍賣速度也應(yīng)隨之減緩。但可惜，目前的事實卻是，待售率并不高，房子都賣出去了，是沒人住——這才是公眾所指的“空置房”的概念。

　　“空置率”折射市場泡沫

　　住房市場到底是一個投機炒作盛行的市場，還是一個解決絕大多數(shù)居民基本住房條件的市場——要弄清這個問題，“空置率”是一個有效指標(biāo)。“‘我為什么買幾套房子，卻讓它長期空著?一、抵抗通脹。二、房市比股市讓我踏實。’這恐怕是大多數(shù)投資者的想法，因此才會出現(xiàn)空置房。”湖北人信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)人士表示，“空置率”數(shù)據(jù)的調(diào)查能直接反映出市場的投資成分到底有多大。

　　“這幾年的房地產(chǎn)市場，需求非常旺盛，但幾分是剛性需求，幾分是投資需求，到底又是哪種需求在推高房價?誰也拿不出權(quán)威的證據(jù)。如果此次調(diào)查結(jié)果顯示，空置房占比過高，能直接證明市場上有大量的房子并未形成實際供給——這才是真正的泡沫。”該人士說。“可想而之，空置率肯定很高。”另一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)坦言，武漢城區(qū)2007年以后的新樓盤空置率普遍達到40%-50%。同時，在營銷中，我們發(fā)現(xiàn)很多樓盤，比如水岸星城、武漢天地的投資比例普遍在40%以上，這兩者恰恰相互呼應(yīng)。“但這個事實，也從側(cè)面反映出國內(nèi)的投資渠道太少，才會出現(xiàn)大量房產(chǎn)投資行為——這層意義也值得反思。”

　　樓盤位于南湖的一位開發(fā)商也告訴記者，該地段的新樓盤入住率普遍在35%以下。“我認(rèn)為，空置率的調(diào)查非常有必要，一方面大量房屋空置是對社會資源的大浪費，也是資源分配不公的表現(xiàn);另一方面也警示開發(fā)商不要再盲目過量開發(fā)。”“空置面積與空置率不是兩個可有可無的統(tǒng)計指標(biāo)，事關(guān)對整個房地產(chǎn)市場形勢、價格走勢以及投資規(guī)模的判斷。”億房網(wǎng)研究員表示，空置率調(diào)查不可以透露出市場的投資需求，更細(xì)一點可能還將透露出投機成分有多大。“因為投資也分兩種，一種是正常的投資，猶如黃金、外匯投資，而另一種則是投機行為，大肆購買抬高房價，真正要打擊的是后者。”

　　另外，受訪的幾位開發(fā)商一致認(rèn)為，空置率的調(diào)查直接關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控政策的性和針對性，是中央調(diào)控不放松的信號。如果調(diào)查結(jié)果顯示空置率過高，不排除會專門針對空置房征收房屋空置稅。

　　“不統(tǒng)計局在調(diào)查空置率，國土局也在清查土地閑置率，從這一系列動作可以看出，國家可能正在為出臺更長遠(yuǎn)的調(diào)控措施做準(zhǔn)備，畢竟信貸利率等手段是短期舉措，要想房地產(chǎn)調(diào)控更科學(xué)合理，也更，勢必要出臺更長遠(yuǎn)的措施。”一位地產(chǎn)公司項目經(jīng)理說。

　　據(jù)北京晨報報道 空置房調(diào)查要入戶?沒關(guān)系，可以留人;查水電?專人可定時上門“開燈、放水”;到物業(yè)查詢?可以有專人與物業(yè)接洽，必要時還可提供“身份扮演”服務(wù)。北京作為空置房調(diào)查試點城市的消息剛見諸報端，有人推出“空房管家”服務(wù)。據(jù)介紹，管家服務(wù)按月收費，針對不同年限和戶型的房子有不同報價，大宗客戶還能打8折優(yōu)惠。而近期咨詢這種“空房管家”的電話是越來越多。

　　可根據(jù)要求定時留人

　　近幾日，記者在某小區(qū)以及網(wǎng)站上，都看到了“空房管家”的廣告。記者經(jīng)聯(lián)系了解到，這種“空房管家”，與許多房屋中介機構(gòu)針對房屋出租代理推出的房屋管家不同，是專門針對政府即將開始的空置房調(diào)查的。據(jù)在網(wǎng)絡(luò)發(fā)布信息的先生介紹，“管家”可在房主的授權(quán)范圍內(nèi)代為打理房子，包括定期巡查維護房屋設(shè)施，代交水、電、供暖及物業(yè)管理費等費用。

　　先生表示，空置房調(diào)查無非三個手段：入戶調(diào)查、查水電和查詢物業(yè)，他們都有針對性措施，“入戶調(diào)查時可以按照要求留人;查水電，每月可以派專人定期進房間放水、開燈，要水表電表走字，調(diào)查部門沒話說;到物業(yè)查詢，我們也可以有人專門與物業(yè)接洽，必要時可以"身份扮演"。”

　　大宗客戶收費打8折

　　記者在先生提供的一張收費表上看到，針對不同的房屋類型和年限，“空房管家”收費標(biāo)準(zhǔn)也不同。比如普通住宅中，2000年以前的一室一廳，每月收費200元;2008年以后的四室兩廳，每月380元。公寓一室一廳便宜，每月350元，四室兩廳貴，每月1150元;別墅三室一廳便宜，每月700元，貴的是四室兩廳，每月1450元。以上費用包括每月一次的保潔和每月兩次的房屋設(shè)備設(shè)施定期巡查維護，這兩項每增加1次收50元。

　　“不過費用還可以再談，普通業(yè)主可以打9折，開發(fā)商或投資商等大宗客戶，可以打8折。”先生說。

　　公寓 一室一廳便宜，350元，四室兩廳貴，1150元。

　　普通住宅 老房子一室一廳200元;新房子 四室兩廳380元。

　　別墅 三室一廳便宜，700元，四室兩廳貴，1450元。