被一致認(rèn)為已經(jīng)處于膠著狀態(tài)的樓市,近日再度成為社會(huì)的話題。
7月23日,國土資源部耕保司司長(zhǎng)朱留華《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》答記者問時(shí)表示,按照新標(biāo)準(zhǔn),征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)將普遍提高,提高幅度平均為20%至30%。
分析人士認(rèn)為,在這個(gè)敏感的時(shí)期,征地拆遷補(bǔ)償問題被提及,是國家釋放出的更為嚴(yán)厲新樓市政策即將粉墨登場(chǎng)的信號(hào)。
而在早前的7月11日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究部主任、中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系副主任秦虹分析說,對(duì)三套房不放貸、對(duì)沒有社保人員限制購房數(shù)量等臨時(shí)性政策有可能放松和退出,而土地出讓制度、保障房建設(shè)等仍將深化,不會(huì)輕易退出。
此言一出,坊間紛紛認(rèn)為,之前已經(jīng)漸顯疲憊的樓市調(diào)控印證了“政策松動(dòng)”的判斷,房?jī)r(jià)一直堅(jiān)挺的樓市也似乎迎來了曙光。
但時(shí)隔一日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員表示,將堅(jiān)持貫徹落實(shí)國務(wù)院《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》以及相關(guān)配套政策;中國銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人12日晚也發(fā)表回應(yīng)稱,“房貸相關(guān)政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒有任何變化,各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行,不能動(dòng)搖”。
較之官方的明確態(tài)度,被坊間報(bào)以期待的樓市,其調(diào)控不沒有松動(dòng)的跡象,相反,本輪調(diào)控常態(tài)化趨勢(shì)正漸明顯。
在此前7月4日舉行的全國國土資源廳局長(zhǎng)座談會(huì)上,國土資源部部長(zhǎng)徐紹史強(qiáng)調(diào)“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出量跌價(jià)滯的態(tài)勢(shì),再過一個(gè)季度左右,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)面臨全面調(diào)整”,房?jī)r(jià)將會(huì)有所下降。
房?jī)r(jià)未來走勢(shì)到底如何?是短暫的探底,還是新一輪報(bào)復(fù)性反彈的前奏?在樓市未來呈現(xiàn)出“霧里看花”的態(tài)勢(shì)時(shí),向來備受社會(huì)關(guān)注的溫州資本將何去何從?
溫州資本沒有大面積從樓市撤資
“我們(溫州資本)從來沒有放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)。”溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)會(huì)長(zhǎng)周德文近日在接受中國商報(bào)記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào),溫州資本從來都是看好房地產(chǎn)市場(chǎng),不會(huì)輕易從樓市撤資,目前也沒有出現(xiàn)大批資本從樓市撤出來的現(xiàn)象。
“確實(shí)也有個(gè)別老板在北京、上海、深圳拋售一些房產(chǎn),但是個(gè)別的。溫州民間資本比較雄厚,他能支撐得住目前的房?jī)r(jià)。”周德文說這話時(shí)信心十足,樓市一直是溫州資本的傳統(tǒng)投資領(lǐng)域,“溫州人天生喜歡房地產(chǎn)。”
周德文分析,樓市實(shí)施新政以來,從資本的投入角度來講,一直沒出現(xiàn)很大的變化。已經(jīng)投進(jìn)去的資金也沒有退出,這出現(xiàn)了目前的膠著狀態(tài)。
“沒有大面積退出的原因,一方面投資者對(duì)房市一直抱有信心,認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)還是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),地位沒有改變,它仍然是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)。國家現(xiàn)在提倡用城鎮(zhèn)化帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,城市的土地是資源,很難再生的,房地產(chǎn)仍然是未來十年中國經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。”周德文坦言,這種判斷也是溫州資本熱衷樓市的一個(gè)核心原因。
“另一方面,溫州投資者認(rèn)為國家現(xiàn)行的政策,包括樓市新政,包括遏制投資過熱的宏觀調(diào)控,都是定時(shí)期的定政策。等樓市高房?jī)r(jià)得到一定遏制,可能這個(gè)政策會(huì)損害到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,也可能造成二輪經(jīng)濟(jì)的滑坡,在這種情況下,國家對(duì)房地產(chǎn)的政策又會(huì)調(diào)整,又會(huì)調(diào)整到鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。”
但周德文也同時(shí)強(qiáng)調(diào),大家投資房地產(chǎn)業(yè)不為了炒作或者投機(jī),大家普遍認(rèn)為,通貨膨脹已經(jīng)不是預(yù)期,而是現(xiàn)實(shí)的存在。在這樣的情況下投資房地產(chǎn),仍然不失為一個(gè)重要的“保值途徑”。
正是在這樣一些原因下,使得資本沒有大面積從房地產(chǎn)退出。
但不得不承認(rèn)的一個(gè)事實(shí)是,今年4月份,新國十條等樓市新政陸續(xù)出臺(tái),還是讓溫州人感到了寒意。周德文說,從民間渠道了解到,目前溫州人拋售了大約10%,也是100億元的房產(chǎn)。
“溫州人現(xiàn)在銀行存款應(yīng)該是達(dá)到歷史高,至少增長(zhǎng)了15%以上。”周德文素有溫州民間資本代言人之稱。對(duì)這一數(shù)據(jù),他認(rèn)為,這與樓市新政不無關(guān)系,但“這種現(xiàn)象是綜合原因造成的,包括投資實(shí)業(yè)不景氣、山西煤改、從俄羅斯市場(chǎng)退出等等。”周德文強(qiáng)調(diào)。
來自周德文掌門的溫州中小企業(yè)發(fā)展促進(jìn)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),資本總量大約有6000個(gè)億的溫州資本,目前在房市保留了約1000億元左右的投資。
溫州炒房團(tuán)豪賭政策之變
溫州資本在樓市的動(dòng)作,印證了周德文的資本堅(jiān)挺樓市說。
在不久前的一個(gè)高溫炎熱天,由30多人組成的一個(gè)溫州炒房團(tuán)悄悄趕赴了上海,考察浦東新區(qū)的某樓盤。這個(gè)樓盤以別墅為主,單棟別墅售價(jià)超過2000萬元。
這是溫州炒房團(tuán)近期的動(dòng)作之一,而他們奔赴的某樓盤,正是香港富賈李嘉誠在上海的一個(gè)投資項(xiàng)目。
“溫州人一批一批地去看。”周德文對(duì)中國商報(bào)記者說,除了上海之外,溫州炒房團(tuán)目前已經(jīng)在東北買下好多地塊,同時(shí)也有從東北來溫州推介房產(chǎn)項(xiàng)目,受到溫州資本高度關(guān)注。
“我不認(rèn)為樓市新政會(huì)馬上發(fā)生變化,但是國家會(huì)采取其他方面來刺激經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,幫助企業(yè)渡過困難。房市不是個(gè)經(jīng)濟(jì)問題,它是一個(gè)政策問題,民生是一個(gè)大的政治,政治問題的處理不一定按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律去做。”
不少地產(chǎn)專家也認(rèn)為,高房?jī)r(jià)問題不是房地產(chǎn)行業(yè)的問題,上關(guān)乎數(shù)萬億元的商業(yè)貸款和個(gè)人貸款,下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè),中間還夾雜著千家萬戶。
這種判斷無疑增加了溫州資本對(duì)中國樓市的信心。而來自市場(chǎng)的信息也印證了溫州資本對(duì)中國樓市的解讀。
7月12日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年6月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)顯示,被監(jiān)測(cè)的全國70個(gè)大中城市,普通住宅價(jià)格上漲15.2%,住宅價(jià)格上漲18.0%。
據(jù)此,周德文分析,樓市新政幾個(gè)月來,量銷售降低了,但市場(chǎng)總的價(jià)格并沒有降低,甚至有所上升。
“從各地的指標(biāo)來看,房地產(chǎn)價(jià)格還是呈上漲趨勢(shì),這是政府不愿意看到的。”周德文認(rèn)為,從調(diào)控的措施來看,通過加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)控控制房?jī)r(jià),但是沒有解決根本性的問題,所以實(shí)際效果會(huì)打折扣?,F(xiàn)在出現(xiàn)量降價(jià)未降的情況,政府希望看到的是量降交易量增的結(jié)果。
“說明調(diào)控效果不理想。”這是周德文的結(jié)論。事實(shí)上,這一論斷近期也頻頻現(xiàn)身。
周德文認(rèn)為,造成這一局勢(shì)的原因是十分復(fù)雜的。
“比如我認(rèn)為中國房地產(chǎn)有一個(gè)政策是大的錯(cuò)誤,所謂的經(jīng)濟(jì)適用房。把經(jīng)濟(jì)適用房這種不倫不類的東西,作為保障性住房的組成內(nèi)容。我認(rèn)為不應(yīng)該有經(jīng)濟(jì)適用房,應(yīng)該有商品房和保障房。”在周德文看來,保障房是廉租房,國外也不是大部分人買得起房的,一些人用終身租房來解決自己的居住問題。“經(jīng)濟(jì)適用房助長(zhǎng)了很多的腐敗,包括開著大奔買經(jīng)濟(jì)適用房。有些城市的經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格普通的老百姓同樣買不起,溫州的經(jīng)濟(jì)適用房每平米沒有8000元,根本不可能存在。”
“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng),應(yīng)該有兩個(gè)道路,商品房和廉租房。”基于這樣的判斷,以周德文為代表的有關(guān)投資人“還是看好市場(chǎng),認(rèn)為國家政策會(huì)變。”
周德文的這個(gè)觀點(diǎn)與從官方的某些聲音高度相似。
此前住建部一官員稱在談到地產(chǎn)新政時(shí)表示,這次的調(diào)控政策很難用什么時(shí)候退出和不退出來簡(jiǎn)單回答。在整個(gè)調(diào)整政策里大致分了兩類,一類本身是臨時(shí)性的政策,包括授權(quán)地方政府可以對(duì)三套住房不貸款,對(duì)沒有當(dāng)?shù)厣绫WC明和納稅記錄的不貸款或是限制購房數(shù)量。“這些臨時(shí)性的政策有可能會(huì)放松和退出。”
在樓市政策調(diào)控缺乏預(yù)見性導(dǎo)致政府有些騎虎難下的當(dāng)前,這一表態(tài)顯然會(huì)引發(fā)坊間對(duì)樓市的重新判斷。
“溫州人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是抱有比較大的信心,熱情稍微得到遏制,但并不表明溫州人對(duì)房地產(chǎn)放棄了。溫州人在銀行5800億元的存款都是在蓄勢(shì)待發(fā),政策稍微有點(diǎn)微妙的變化,溫州人還是會(huì)大量地進(jìn)入房市。”周德文對(duì)記者如是說。
明年6月份是分水嶺
“到明年6月份,我相信中國的樓市政策一定明朗,這是我自始至終都在堅(jiān)持的判斷。”周德文提到的樓市政策“明朗”并不是明確,而是一個(gè)積的樓市環(huán)境。
十年間,國家?guī)状纬雠_(tái)遏制房地產(chǎn)過快增長(zhǎng)的政策,在溫州人看來,政策的瓶頸期通常會(huì)持續(xù)半年左右。
“到現(xiàn)在,新政已經(jīng)有幾個(gè)月了,經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了二輪滑坡的可能性。在這種情況下,我曾經(jīng)做過預(yù)言,新政多持續(xù)一年,到明年6月份,新政可能會(huì)調(diào)整。”周德文笑言,現(xiàn)在的情況是比我預(yù)測(cè)的還要早些,現(xiàn)在已經(jīng)傳出樓市新政發(fā)生微妙的變化。
周德文的分析是,現(xiàn)在三季度經(jīng)濟(jì)明顯出現(xiàn)滑坡,這種滑坡我認(rèn)為會(huì)延續(xù)到明年上半年,“如果沒有政策調(diào)整,講重一點(diǎn),二次探底的可能性是有的。”
包括周德文在內(nèi)的數(shù)位資本人士都認(rèn)為,樓市新政是一把雙刃刀,現(xiàn)在可以說基本印證了大家的判斷,新政一方面可能會(huì)加強(qiáng)市場(chǎng)的調(diào)控,確實(shí)能夠遏制房?jī)r(jià)的上漲。但另一方面,會(huì)影響到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康較快的發(fā)展。
周德文說,“現(xiàn)在才幾個(gè)月,曾經(jīng)說會(huì)更嚴(yán)厲,現(xiàn)在至少這種提法不提了。”
如果樓市政策的未來并不如周德文預(yù)期的那么美好,而是一種截然相反的結(jié)果——樓市將一直堅(jiān)持嚴(yán)格調(diào)控”,那么駐扎樓市的溫州資本將何去何從?
“明年的6月份會(huì)是一個(gè)分水嶺,是政策的分水嶺,也是溫州資本重新選擇的分水嶺!”周德文說,從目前的情況來看,溫州資本還可以撐到那個(gè)時(shí)候。
7月28日剛剛出爐的一份民間統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,8月北京計(jì)劃開盤的21個(gè)項(xiàng)目中,10個(gè)項(xiàng)目有報(bào)價(jià),據(jù)此計(jì)算出的開盤均價(jià)為每平方米27417元,比7月中上旬(截止到7月21日)的整體開盤均價(jià)高出每平方米4917元。