商業(yè)地產(chǎn)租金明顯上漲 專家分析稱后市仍向好

   　“現(xiàn)在寫字樓的房子比較少，而租金比較高，比如中關(guān)村地區(qū)，每天每平方米的租金比去年同期高出1-2塊，比較的甲級寫字樓一般都高出2塊。”北京一家寫字樓經(jīng)紀(jì)公司的工作人員告訴記者。

　　D TZ戴德梁行的統(tǒng)計顯示，北京二季度市場內(nèi)沒有新增供應(yīng)，市場呈現(xiàn)出總體回暖，空置率則由上季度的18.1%降至本季度的15.41%，環(huán)比下降了2.69個百分點(diǎn)。

　　供應(yīng)減少的同時，寫字樓的租賃需求則是穩(wěn)步上升。D T Z戴德梁行的分析指出，二季度北京市甲級寫字樓的吸納量超過16萬平方米。內(nèi)資公司是需求的主要來源，同時部分外資企業(yè)資金預(yù)算開始松動，租賃需求有所增加，法律、IT及投資公司成為租賃市場主力。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)表示，過去市場低迷是因?yàn)楣?yīng)量很大，現(xiàn)在供給減少、需求增加，短期供求關(guān)系的變化對供方更有利，供方有條件把租售價格提高。

　　根據(jù)D T Z戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京市甲級寫字樓市場平均租金小幅上揚(yáng)了3.97%，至每月每平方米155.43元。其中，金融街區(qū)域表現(xiàn)尤為突出，租金環(huán)比上升了4.4%，至每月每平方米189.27元。另據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從6月份開始，二手寫字樓租金漲幅擴(kuò)大，而且出現(xiàn)比較少見的租金漲幅大過售價漲幅的情況。

　　美聯(lián)物業(yè)分析稱，租金的大幅上漲除了受益于全國性的房租上漲潮外，也與市場上租不售物業(yè)的增多有關(guān)系。據(jù)了解，目前越來越多的業(yè)主傾向于選擇租不售，反映出業(yè)主對于未來市場的樂觀預(yù)期。

　　D T Z戴德梁行預(yù)計，二季度之后，北京市仍將有超過80萬平方米的新增供應(yīng)，寫字樓市場仍面臨較大壓力。在這種嚴(yán)峻的局面下，預(yù)計三季度甲級寫字樓的租金不會出現(xiàn)較大波動，空置率則會有所上升。但從全年來看，考慮到經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步回暖，預(yù)計到2010年末，整體租金水平將會上升。

　　從各地的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，商鋪?zhàn)饨鹨苍诓粩嗌蠞q。據(jù)中國不動產(chǎn)研究的統(tǒng)計，6月份北京商鋪存量為465.7萬平方米，空置率為20%，與去年同期相比，商鋪空置率也有所下降，租賃均價保持上升態(tài)勢。

　　根據(jù)仲量聯(lián)行的統(tǒng)計，二季度廣州商鋪空置率在4 .1%左右，環(huán)比下跌2.7個百分點(diǎn)，租金環(huán)比上漲3 .3%，同比上漲8 .7%。美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳市二手商鋪?zhàn)赓U市場放盤量累計近1萬套，比去年同期相比增加13%。放盤租金為253元/平方米／月，環(huán)比上漲14%，同比上漲13%。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)商鋪部總監(jiān)張志賢認(rèn)為，2010年二季度，商鋪物業(yè)需求日趨活躍，北京、沈陽、天津和青島等華北市場的商鋪?zhàn)饨疬m度上揚(yáng)，眾多國際品牌和精選快速時尚品牌擴(kuò)展業(yè)務(wù)是其主要推動因素。

　　D T Z戴德梁行的分析認(rèn)為，雖然較一季度而言，二季度商鋪新增供應(yīng)較多，但由于主要項(xiàng)目入住率較高，因此市場平均空置率未見大幅上升，總體穩(wěn)定。受住宅市場嚴(yán)厲調(diào)控影響，開發(fā)商對于商業(yè)地產(chǎn)更加看重，將加大商業(yè)項(xiàng)目投資比重。

　　張志賢預(yù)計，2010年下半年，北京的商鋪空間需求將持續(xù)向好，進(jìn)入市場的總供應(yīng)量將達(dá)到677000平方米(總建筑面積)，其中70%將于三季度的零售高峰季節(jié)竣工。北京等部分城市的租金將穩(wěn)步增長，空置率在2010年下半年將保持穩(wěn)定。

　　陳國強(qiáng)也認(rèn)為，隨著國家調(diào)控住宅市場，有更多投資機(jī)構(gòu)看好商業(yè)地產(chǎn)，對于北京和上海來說，外地機(jī)構(gòu)對商業(yè)地產(chǎn)的需求也增加了。無論是租金的上漲還是空置率下降，都會影響商業(yè)地產(chǎn)的市場表現(xiàn)。

　　有分析指出，如果經(jīng)濟(jì)再次探底或者經(jīng)濟(jì)刺激政策退出，商業(yè)地產(chǎn)租金的漲幅將會相應(yīng)放緩。不過，陳國強(qiáng)表示，下半年經(jīng)濟(jì)增速可能放緩，政策也需要適時適度的微調(diào)，但對商業(yè)地產(chǎn)并不會有太大的影響。