孝感市2008年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

孝感房地產(chǎn)信息

 

 

 

 

 

截止至2008年3月底，孝感市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)151家，注冊(cè)資本27.57億元，其中，二級(jí)資質(zhì)14家，三級(jí)資質(zhì)13家，四級(jí)資質(zhì)48家，暫定資質(zhì)76家。孝感城區(qū)具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)88家，注冊(cè)資本共計(jì)17.2億元，其中，二級(jí)資質(zhì)9家，三級(jí)資質(zhì)6家，四級(jí)資質(zhì)19家，暫定資質(zhì)54家。各縣市具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別為：漢川市13家，應(yīng)城市14家，云夢(mèng)縣8家，安陸市13家，大悟縣11家，孝昌縣4家。

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及投資情況

2008年季度，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目76個(gè)（含經(jīng)濟(jì)適用房房項(xiàng)目，下同），同比減少24.5%。其中，今年新開工項(xiàng)目7個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目69個(gè)；在建項(xiàng)目52個(gè)，已竣工項(xiàng)目24個(gè)。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目37個(gè)，同比減少25.4%。其中，今年新開工項(xiàng)目3個(gè)，上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目34個(gè)（包括未竣工項(xiàng)目15個(gè)和上年已竣工但尚處于銷售期的項(xiàng)目19個(gè)）；在建項(xiàng)目18個(gè)，已竣工項(xiàng)目19個(gè)。

全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資5.78億元，同比增長(zhǎng)86.3%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.4億元，同比增長(zhǎng)22.5%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)施工面積及竣工面積情況

2008年季度，全市的施工面積為92.46萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)144.9%，其中，孝感城區(qū)施工面積為49.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)393.3%；全市的竣工面積為33.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)195%，其中，孝感城區(qū)竣工面積為6.15萬(wàn)平方米，同比減少18.1%。

3、銷售情況

2008年季度，全市商品房銷售面積18.26萬(wàn)平方米，同比減少了43.6%，其中，住宅銷售面積16.95萬(wàn)平方米，同比減少了45.1%。全市商品房銷售金額4.21億元，同比減少了0.02%；其中，住宅銷售金額3.55億元，同比減少了3%。孝感城區(qū)商品房銷售面積10.01萬(wàn)平方米，同比減少了35.7%；其中，住宅銷售面積9.31萬(wàn)平方米，同比減少了38.3%。孝感城區(qū)商品房銷售金額2.77億元，同比增長(zhǎng)9.6%；其中，住宅銷售金額2.42億元，同比增長(zhǎng)8%。

4、房地產(chǎn)價(jià)格情況

2008年季度，全市商品房銷售的平均價(jià)格為2305元/m2，同比增長(zhǎng)75.3%，全市商品住宅銷售的平均價(jià)格為2096元/m2，同比增長(zhǎng)68.6%。其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價(jià)格為2765元/m2，同比增長(zhǎng)44.1%，商品住宅銷售的平均價(jià)格為2604元/m2，同比增長(zhǎng)57.6%（孝感城區(qū)3月份當(dāng)月商品房銷售的平均價(jià)格為2704元/m2，其中，商品住宅平均價(jià)格為2567元/m2）。孝感城區(qū)高層銷售均價(jià)為3196元/m2，其中住宅為3011元/m2；多層銷售均價(jià)為2047元/m2，其中住宅為1921元/m2。城區(qū)商品住宅高層銷售單價(jià)高的為武漢三江航天房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的蔚藍(lán)新都小區(qū)3839.5元/m2，多層銷售單價(jià)高的為孝感福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的福星城4407.68元/m2。各縣（市）商品房銷售的平均價(jià)格分別為：漢川市2344元/m2，同比增長(zhǎng)67.66%，應(yīng)城市2108元/m2，同比增長(zhǎng)109.7%，云夢(mèng)縣1461元/m2，同比增長(zhǎng)58.8%，安陸市1209元/m2，同比減少11.4%，大悟縣1299元/m2，同比減少1.8%，孝昌縣1360元/m2，同比增長(zhǎng)74.3%；商品住宅銷售的平均價(jià)格分別為：漢川市1835元/m2，同比增長(zhǎng)60.9%，應(yīng)城市1830元/m2，同比增長(zhǎng)85.7%，云夢(mèng)縣1235元/m2，同比增長(zhǎng)35.7%，安陸市1209元/m2，同比增長(zhǎng)36.4%，大悟縣1040元/m2，同比增長(zhǎng)5.1%，孝昌縣1360元/m2, 同比增長(zhǎng)74.3%。

5、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)情況

2008年前3個(gè)月，全市共有經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目1個(gè)（孝感城區(qū)，屬2007年結(jié)轉(zhuǎn)在建項(xiàng)目），已完成投資額784萬(wàn)元，施工面積18428.4m2，通過(guò)公開搖號(hào)方式，已確定了132戶中購(gòu)家庭，其中110戶已簽訂了購(gòu)房協(xié)議，簽約面積為9165.27m2，按照市物價(jià)局核定的均價(jià)為980元/m2。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2008年季度，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)行業(yè)稅收1902.6萬(wàn)元，同比減少了8.18%。其中契稅收入686.3萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1162.5萬(wàn)元，企業(yè)所得稅53.8萬(wàn)元。

上述情況表明，2008年季度，我市的房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工及竣工面積均呈現(xiàn)了較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，孝感城區(qū)的市場(chǎng)供需基本平衡，但受去年全國(guó)范圍漲價(jià)大走勢(shì)影響，我市房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)出漲幅較大的增長(zhǎng)勢(shì)頭，但銷售面積大幅減少，銷售額與上年同期基本持平，這種銷售價(jià)格大幅增長(zhǎng)和銷售面積大幅減少的勢(shì)頭應(yīng)引起我們的警惕和注意。

2008年季度，我市房地產(chǎn)投資增幅較快。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5.78億元，同比增長(zhǎng)86.3%，增幅較上年提高了61個(gè)百分點(diǎn)。其中，孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2.4億元，同比增長(zhǎng)22.5%，增幅比上年同期回落了2.6個(gè)百分點(diǎn)。縣市房地產(chǎn)投資增幅上升的主要原因是各縣市今年一季度的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅均比較大，漢川、應(yīng)城、云夢(mèng)、安陸、大悟、孝昌等六個(gè)縣市的房地產(chǎn)開發(fā)投資分別較上年增長(zhǎng)178.82%、635.12%、79.38%、170.96%、235.99%、222.50%，使得全市的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅較大。但孝感城區(qū)房地產(chǎn)投資增幅保持穩(wěn)定略有回落的態(tài)勢(shì)。

2008年季度，從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來(lái)看，縣市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大于需求，漢川等六個(gè)縣市的竣工面積為27.57萬(wàn)平方米，而銷售面積為8.25萬(wàn)平方米，供給遠(yuǎn)大于需求。但孝感城區(qū)供給和需求較為均衡，竣工面積和銷售面積分別為6.15萬(wàn)平方米和10.01萬(wàn)平方米，竣工面積小于銷售面積，如果加上去年已竣工已進(jìn)入銷售期但尚未出售的商品房，則供需基本平衡。

我市目前的住宅結(jié)構(gòu)總體上講是基本合理的，但離國(guó)家“凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房) 面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的調(diào)控要求還有一定的離。目前我市住房供應(yīng)主要是普通商品房，基本上不存在別墅，住宅也較少，但經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)偏少，城區(qū)規(guī)范的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)才剛起步，供應(yīng)量不大，且全市建設(shè)廉租住房進(jìn)行實(shí)物配租工作還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，還需要進(jìn)一步加強(qiáng)住房結(jié)構(gòu)調(diào)控，全面落實(shí)廉租住房保障制度。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年季度，全市商品房銷售的平均價(jià)格為2305元/m²，同比增加75.3%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價(jià)格為2765元/m²，同比增加44.1%。全市商品住宅銷售的平均價(jià)格為2096元/m²，同比增加68.6%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價(jià)格為2604元/m²，同比增加57.6%，但房屋銷售面積全市減少43.6%，降幅較大。受全國(guó)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”輿論的心理暗示以及保障性住房大量投放市場(chǎng)的鼓舞，人們持幣觀望，購(gòu)買行為趨于理性和謹(jǐn)慎。

綜上所述，我市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)較快的主要原因如下：

一是由于我市商品住房?jī)r(jià)格基礎(chǔ)價(jià)位多年偏低，別是縣市的商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期在低位運(yùn)行，預(yù)留出較大的增長(zhǎng)的空間。盡管近兩年房?jī)r(jià)保持了一定的增長(zhǎng)，但房?jī)r(jià)與全省平均水平相比，仍然有一定的差。2008年季度，全市商品住房平均價(jià)格2096元/m²，低于全省同期3146元/m²的水平。孝感城區(qū)2008年季度的商品住房平均價(jià)格2604元/m²，也低于全省的平均水平，其他縣市住房?jī)r(jià)格更低一些，如大悟等地商品住宅銷售均價(jià)每平方米有1040元，故增長(zhǎng)的空間還是比較大的，但由于去年下半年到今年一季度我市的房?jī)r(jià)上漲較快，因此今后孝感房?jī)r(jià)增幅將會(huì)放緩。

二是自去年以來(lái)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）持續(xù)保持高位運(yùn)行，去年全年的CPI增長(zhǎng)為4.5%左右，今年一季度的CPI增長(zhǎng)達(dá)8%，使得居民儲(chǔ)蓄存款的實(shí)際利率為負(fù)，加上去年下半年以來(lái)股市的持續(xù)低迷，人們對(duì)購(gòu)房保值增值這種觀點(diǎn)的認(rèn)同，很多人選擇將儲(chǔ)蓄取出來(lái)購(gòu)房以圖保值增值。且人民幣持續(xù)升值，而房地產(chǎn)業(yè)又是人民幣升值的直接受益的行業(yè)，使得有更多的人選擇投資房地產(chǎn)。

三是周邊地區(qū)別是大城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲，別是武漢市自去年以來(lái)的房?jī)r(jià)漲幅比較大，而且近期還在繼續(xù)增長(zhǎng)，這也直接刺激了我市房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。

四是土地、建材、人工等直接成本費(fèi)價(jià)格的上漲也導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，別是土地價(jià)格增長(zhǎng)較快，例如，東城區(qū)的土地價(jià)格從91萬(wàn)元/畝增長(zhǎng)到165萬(wàn)元/畝，接近翻了一倍。據(jù)市土地部門提供的資料，2006年，孝感城區(qū)通過(guò)掛牌出讓方式供應(yīng)的用地價(jià)格為1082元/m²，2007年的這一價(jià)格為1283元/m²，土地交易價(jià)格上升了201元/m²，同比增長(zhǎng)了18.54%，土地價(jià)格的上揚(yáng)直接促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

五是武漢城市圈內(nèi)的交通環(huán)境不斷改善，圈內(nèi)城市的時(shí)空離的進(jìn)一步拉近使得外地購(gòu)房人的數(shù)量持續(xù)增加，直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。隨著武漢正式成為我國(guó)四批“兩型社會(huì)”綜合改革配套試點(diǎn)城市，武漢城市圈內(nèi)交通的進(jìn)一步改善，別是隨著城市快速干線和輕軌的開通，孝感至武漢的時(shí)空離將會(huì)進(jìn)一步縮短，外地購(gòu)房者（別是武漢市的購(gòu)房者）的購(gòu)房比例將會(huì)持續(xù)增加。從近的孝感城區(qū)商品住房購(gòu)買對(duì)象的統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，2007年底，我市城區(qū)商品住房的購(gòu)買對(duì)象，本市人占81.77%（其中，孝感城區(qū)人占53.02%，本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)和所轄縣市人占28.75%），外地人占18.23%（其中省內(nèi)占15.50%、省外2.64%和境外人士0.09%），其中，外地人又以武漢人居多，約占全部購(gòu)房者的10%左右。外地人別是武漢人購(gòu)房比例較2007年4月份的統(tǒng)計(jì)情況增長(zhǎng)較多，外地人購(gòu)房比例增加了11.54個(gè)百分點(diǎn)，而武漢人購(gòu)房比例增加了約6個(gè)百分點(diǎn)。

六是居民的工資性收入以及投資性收入均有所增加，直接提高了居民的購(gòu)買力。居民改善居住條件的愿望比以往更強(qiáng)烈了，很多檔次較高、配套設(shè)施齊全、適宜居住的小區(qū)不斷涌現(xiàn)，直接刺激了居民的購(gòu)房欲望。

七是樓盤整體檔次的提升和區(qū)域帶動(dòng)作用。今年一季度進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的一些樓盤如福星城、蔚藍(lán)新都、全洲·約克鎮(zhèn)等規(guī)模較大、整體檔次也比較高，價(jià)格相對(duì)也較高，而去年同期年納入統(tǒng)計(jì)口徑的一些規(guī)模較小、檔次相對(duì)較低、銷售價(jià)格也相對(duì)較低的樓盤在2007年已銷售完畢，同時(shí)，由于這些商品房對(duì)于孝感城區(qū)商品房的銷售均價(jià)起到了拉低作用，致使2007年同期商品房的銷售均價(jià)起點(diǎn)較低，即2007年同期的比較基準(zhǔn)較低，因此同比增長(zhǎng)較大。同時(shí)由于價(jià)位較高的樓盤的價(jià)格示范效應(yīng)，對(duì)周邊樓盤也有拉動(dòng)作用，形成整個(gè)區(qū)域的價(jià)格上漲，別是東城區(qū)房?jī)r(jià)上漲的這一征比較明顯。

八是開發(fā)商受2007年下半年住房?jī)r(jià)格漲幅較大但仍然供需兩旺局面的激勵(lì)，開發(fā)商為抓住機(jī)遇追求利潤(rùn)的大化而不斷提高房?jī)r(jià)，同樣地段的樓盤二期價(jià)格較一期價(jià)格有較大幅度的上漲，這些因素都推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。不過(guò)，我們認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化，政策性保障住房放量供應(yīng)，以及人們住房觀念日趨理性等因素，房?jī)r(jià)應(yīng)不會(huì)出現(xiàn)不理性的大漲，一季度銷售面積的大幅減少是例證。