“公攤面積”將全面取消？會(huì)補(bǔ)償已購(gòu)房者嗎？

過(guò)去一二十年，我國(guó)房?jī)r(jià)幾乎是“一路飆漲”而來(lái)。而且絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于居民的收入增幅，這使得很多人的買房壓力日益加大。有人更給出計(jì)算結(jié)果：十年前全國(guó)50個(gè)重要城市，平均購(gòu)房年限只需要13年，但是到了2020年底，這一數(shù)值提高到了23年。

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尤其是四大一線城市，普通工薪階層需要不吃不喝努力工作至少35年才能攢夠買房首付款。

買房難度逐年提升已經(jīng)讓很多人頭疼，但房地產(chǎn)因?yàn)橛辛硪恢贫鹊拇嬖冢屬I房人苦不堪言，那就是“公攤面積”——明明購(gòu)買的是100平米的商品房，但是最終的使用面積卻只有不到70平米，其中30%以上都是公攤，更有甚者公攤面積高達(dá)50%。這些公攤面積不僅無(wú)用，購(gòu)房者每年還不得不繳納相應(yīng)數(shù)額的取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。

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如果未來(lái)房地產(chǎn)稅正式開(kāi)征，這意味著購(gòu)房者還要承擔(dān)對(duì)應(yīng)的每年的房產(chǎn)稅費(fèi)。

2019年10月份，多家央媒更是密集發(fā)聲痛批“公攤傷民”、“長(zhǎng)期存在但并不意味著合理”等現(xiàn)象。而且最近一段時(shí)間業(yè)內(nèi)很多地產(chǎn)專家也接二連三出言痛斥“公攤面積”的不合理。

今年初，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)發(fā)文直言不諱道，公攤面積早該取消了。公攤里面的貓膩和腐敗太大了，水太深了。你買個(gè)100平的房子房子，公攤究竟是多少，就是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，人家胡亂給你多個(gè)幾平米你不可能知道。

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經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌也發(fā)表觀點(diǎn)認(rèn)為，公攤坑民，早該取消。一方面，公攤面積基本皆為開(kāi)發(fā)商虛報(bào)，購(gòu)房者是吃悶虧；另一方面，公攤面積讓購(gòu)房者的壓力更大，公攤面積不能居住，但是購(gòu)房者還必須常年為其產(chǎn)生的其它費(fèi)用買單，“公攤面積”對(duì)購(gòu)房者極其不公平。

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央媒、專家等都密集發(fā)聲呼吁取消公攤面積，一時(shí)間很多人以為“公攤面積很快將全面取消”。值得一提的是，不久前有媒體更發(fā)表文章稱“從2021年起，公攤面積將全面取消”。事實(shí)真的如此嗎？在回答這個(gè)問(wèn)題之前，我們還是先說(shuō)說(shuō)公攤面積。

什么是公攤面積？

百度百科給出的釋義是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同分?jǐn)偹械恼麠潣枪貌糠值慕ㄖ娣e。主要包括兩大范圍：1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋；2、套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

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直白點(diǎn)說(shuō)，物業(yè)用房、垃圾場(chǎng)、門衛(wèi)值班室、樓梯間、電梯井等都是公攤面積，最近幾年很多小區(qū)出現(xiàn)了一樓作為架空層用途，架空層部分大多也都屬于公攤面積。不同類型住宅的公攤系數(shù)差別很大：7層以下住宅公攤系數(shù)為7%-12%、7層以下住宅公攤系數(shù)為7%-12%、7-11層住宅公攤系數(shù)為10%-20%、12-33層住宅公攤系數(shù)為14%-24%、別墅類的公攤系數(shù)為1%-8%。

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需要說(shuō)明的是，公攤面積起源于香港，但2013年香港已經(jīng)取消了公攤面積。但國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商仍然在全面實(shí)施該制度。

為什么說(shuō)公攤面積“坑民”？

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一方面它給了開(kāi)發(fā)商弄虛作假的可乘之機(jī)。上文經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也提到了，公攤面積水太深，暗藏貓膩，開(kāi)發(fā)商可以胡亂填報(bào)，借此獲得巨額利益。打個(gè)比方，一個(gè)小區(qū)有1000套房子，如果開(kāi)發(fā)商把每一套房子多寫進(jìn)去3平米公攤面積，就會(huì)多出來(lái)3000平米公攤，按照每平米1萬(wàn)元計(jì)算，那么就可以多收3000萬(wàn)元利益；另一方面，購(gòu)房者要為多出來(lái)的公攤面積額外買單，取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房屋維修基金以及購(gòu)房時(shí)的契稅費(fèi)等，如果未來(lái)房產(chǎn)稅開(kāi)征，購(gòu)房者需要承擔(dān)的額外費(fèi)用還將更多。

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2021年起，公攤面積真的會(huì)全面取消嗎？答案是否定的。雖然黨媒痛批公攤面積傷民，經(jīng)濟(jì)學(xué)家也都力挺盡快取消公攤面積，但取消公攤面積至今依然沒(méi)有正式結(jié)論——官方?jīng)]有發(fā)布任何正式的文件，也沒(méi)有哪個(gè)城市正式開(kāi)始實(shí)施“全面取消公攤面積”這一政策。

網(wǎng)絡(luò)上很多文章言之鑿鑿2021年起公攤面積將全面取消，實(shí)際上是基于住建部14字回應(yīng)公攤面積所得的結(jié)論——住宅建筑應(yīng)按套內(nèi)使用面積交易。

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筆者想說(shuō)明的是，這只是住建部在2019年發(fā)布的一條“征求意見(jiàn)稿”文件里的一句表述，并未正式開(kāi)始實(shí)施。事實(shí)上，住建部發(fā)布的該征求意見(jiàn)稿不是法律規(guī)章，只是技術(shù)規(guī)范，約束的是工程建設(shè)行為，所謂“取消公攤面積”以及“按套內(nèi)面積交易”均屬于誤讀。

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取消公攤面積會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？可能有不少人看到類似這樣的解讀。我們想說(shuō)，這純屬無(wú)稽之談，取不取消公攤面積其實(shí)和房?jī)r(jià)并無(wú)直接關(guān)聯(lián)，取消公攤面積，實(shí)際上就是改變房屋的計(jì)價(jià)，只是房?jī)r(jià)的換一種計(jì)價(jià)方式，并不會(huì)直接影響房?jī)r(jià)走勢(shì)。

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相反，取消公攤面積其實(shí)是對(duì)購(gòu)房者有益的，一方面，開(kāi)發(fā)商沒(méi)法再利用公攤面積謀取利益；另一方面，取消公攤面積會(huì)降低購(gòu)房者的未來(lái)資金壓力。公攤面積取消，購(gòu)房者可以實(shí)打?qū)崪p少之前公攤面積對(duì)應(yīng)的取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、契稅費(fèi)等的開(kāi)支。房子越大、公攤系數(shù)越高，受益越明顯。

總結(jié)，住建部14字回應(yīng)實(shí)際上是征求意見(jiàn)稿，并不能作為“全面取消公攤面積”的依據(jù)，所以大家不要再大肆宣傳2021年起公攤面積將全面取消了，雖然取消公攤面積已經(jīng)發(fā)展到了全民期盼的地步，但不得不說(shuō)，2021年是不可能的，購(gòu)房者應(yīng)該正確看待，不要再以訛傳訛，輕信胡亂解讀了。

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事實(shí)上，關(guān)于取消公攤面積也有專家給出了理性看法。中原地產(chǎn)首席經(jīng)濟(jì)分析師張大偉認(rèn)為考慮到實(shí)際的商業(yè)情況，包括工程設(shè)計(jì)、裝修整改等方面，5年內(nèi)落地的可能性非常小。此外，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)教授劉璐也認(rèn)為，高層住宅建筑中的大堂走道和電梯井等“公共空間”，在物理上有存在的必要，不可能取消。

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2021年全面取消公攤面積基本證實(shí)不可能，那么在此基礎(chǔ)上討論取消后，會(huì)不會(huì)給已經(jīng)買房的業(yè)主補(bǔ)償也就毫無(wú)意義。退一萬(wàn)步來(lái)說(shuō)，未來(lái)真的取消公攤面積，也不太可能給早買房的人補(bǔ)償。

我們算一筆賬就全明白了：一個(gè)小區(qū)1000套房，平均面積是100平米，公攤按照20%計(jì)算，房?jī)r(jià)按照購(gòu)房時(shí)的1萬(wàn)元/平計(jì)算，那么開(kāi)發(fā)商要補(bǔ)償已經(jīng)買房的人，僅僅補(bǔ)償公攤面積購(gòu)房款金額就高達(dá)2億。開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不起這筆費(fèi)用，唯利是圖的開(kāi)發(fā)商更不可能當(dāng)“冤大頭”白白退回這些利潤(rùn)。因此，對(duì)于取消公攤面積索要補(bǔ)償一事，購(gòu)房者趁早打消念頭。

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最后，筆者認(rèn)為要不要取消公攤面積，出發(fā)點(diǎn)應(yīng)該站在保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益層面，畢竟公攤面積問(wèn)題積弊已久，越漲越多的公攤面積實(shí)質(zhì)上已經(jīng)侵占百姓的利益，也損傷了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的公平與公正。確實(shí)到了要考慮全面取消的時(shí)候了，未來(lái)相關(guān)職能部門在研究房產(chǎn)調(diào)控政策之時(shí)，也更應(yīng)該正視公攤面積亂象，積極探索更科學(xué)、合理的計(jì)價(jià)方式，來(lái)保護(hù)億萬(wàn)百姓的切身權(quán)益。