買房貸款月供怎么算?貸款買房有哪幾種?

       很多朋友都知道，房貸的月供有兩種計(jì)算方式，但是就是不知道怎么計(jì)算，作為一個(gè)即將要買房的人士，這個(gè)知識(shí)怎么能不掌握呢？

       今天我就和大家分享一下，怎么計(jì)算月供，如何自己制作月供系數(shù)表，從而方便計(jì)算月供。

       等額本息就是每月還款本息相同，即每個(gè)月還銀行的月供都是一樣的意思，把銀行的本息平均分?jǐn)偟矫總€(gè)月的還款日還款。

       銀行借錢給我們，用的是復(fù)利模式而且是按月復(fù)利！好在銀行讓你還的月供也是給你復(fù)利計(jì)息的，讓人稍稍安慰，所以這種模式和民間借貸放高利貸所說的利滾利、驢打滾的還款不計(jì)息還是有所區(qū)別的。

       言歸正傳，我們先說等額本息的月供計(jì)算公式，就是下面這個(gè)

       其中：

       y：表示月供，是月字的首個(gè)拼音字母；

       P：表示本金，假如你貸款100萬，30年，P就是1 000 000；

       i：表示月息，假如你商業(yè)貸款基準(zhǔn)（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

       n：表示月供的期數(shù)，假如你貸款30年，一年12個(gè)月，月供期數(shù)就是360。

       下面說下這個(gè)公式是怎么推導(dǎo)出來的，這當(dāng)中要用到一個(gè)公式，等比數(shù)列求和公式（我附到后面再說）。

       我們假設(shè)S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要償還的等額月供，

       那么根據(jù)復(fù)利公式，銀行要獲得的本息為：S=P×（1+i）n

       按揭者每月要償還的等額月供也要計(jì)息，每個(gè)月產(chǎn)生的月供及月供的復(fù)利利息

第1個(gè)月y×（1+i）n-1

第2個(gè)月y×（1+i）n-2

第3個(gè)月y×（1+i）n-3

第4個(gè)月y×（1+i）n-4

…

第n個(gè)月y×（1+i）0=y

這些月供、利息和也要等于銀行的本息S

S= y×（1+i）n-1 + y×（1+i）n-2 + y×（1+i）n-3 +…+ y×（1+i）2 + y×（1+i）+ y

= 

PS.這里用了等比數(shù)列求和公式

同時(shí)又有銀行本息 S= P×（1+i）n

因此，就容易得到（月供計(jì)算中最難計(jì)算的）等額本息的月供計(jì)算公式：

       等額本金的意思是每月還款的本金相同，月供的組成分為兩部分，每月所還的本金相同，再加上未還本金使用一個(gè)月的利息。

       月供為y（每月遞減）,每月所還本金為p=P÷n，其中P為本金，n為月供期數(shù)。

第1個(gè)月，本金p，需償還利息P×i，其中i為月利率，月供為p+P×i；

第2個(gè)月，本金p，需償還利息（P-p）×i，月供為p+（P-p）×i;

第3個(gè)月，本金p，需償還利息（P-2p）×i，月供為p+（P-2p）×i;

……

第n個(gè)月，本金p，需償還利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供為p+p×i;

       所以，等額本金的規(guī)律是每個(gè)月的差額就是p×i，第一個(gè)月的月供最高，第一個(gè)月的月供為：p+P×i（其中p=P÷n,P為貸款本金總額，n為貸款月供期數(shù)，i為貸款月利率），以后的月供逐月等額遞減，遞減額為p×i。

       因?yàn)榈阮~本金的計(jì)算比較簡(jiǎn)單，首月月供=p+P×i，月供遞減p×i。因此月供系數(shù)表只要做出1萬元貸款的等額本息即可，余者可以類推，比如貸款100萬，就是100乘上1萬元貸款的系數(shù)。

       只要將1萬元套上基準(zhǔn)利率、上浮比例、貸款年限到我們的等額本息計(jì)算公式就可以很容易算出，這里我們就不一一計(jì)算了，感興趣的朋友可以自己用手機(jī)計(jì)算器算算看。

       以下就是制作的等額本息貸款系數(shù)表，大家可以直接使用。

       例1：假如某客戶從建設(shè)銀行等額本息貸款100萬，貸款年限30年，利率上浮10%。對(duì)應(yīng)上述表格中的系數(shù)就是56.09，這就意味著從建行貸款1萬塊是56.09元的月供，貸款100萬就是5609的月供。

       如果我們套用公式

       那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,

       經(jīng)計(jì)算，最終月供 y=5609.07元。所以說，上述這個(gè)房貸月供等額本息計(jì)算系數(shù)表是相當(dāng)精確的。

       例2：假如某客戶從建設(shè)銀行等額本金貸款100萬，貸款年限30年，利率上浮10%。

       他的月供就是：

       首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元

       以后月供是等額遞減的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元

即

第1個(gè)月的月供：7269.44；

第2個(gè)月的月供：7256.96；

第3個(gè)月的月供：7244.48；

……

余此類推，依次遞減 12.48 元。

       等額本金和等額本息各有千秋，前者利息少，但前期還款壓力較大；后者每月還款額固定，但是利息較多，優(yōu)點(diǎn)是每月還款壓力較小。

       其實(shí)很簡(jiǎn)單考慮下經(jīng)濟(jì)效益，比較房貸、投資兩者的收益率高就行了！