“錢緊”或緩解 2019房地產(chǎn)進(jìn)入橫盤時代?

       在已經(jīng)過去的2018年，調(diào)控收緊、降價潮、房企融資難、樓市寒冬等成為了年度關(guān)鍵詞，人們對于房地產(chǎn)的關(guān)注熱點較以往產(chǎn)生了一些變化。

       2019年的房地產(chǎn)市場已然開局，今年的市場會怎么樣？有專家分析，隨著“房住不炒”的推進(jìn)，炒房時代將會結(jié)束，房地產(chǎn)進(jìn)入橫盤時代，預(yù)計今年樓市不會大漲也不會大跌。

       樓市調(diào)控

       房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)仍是2018年樓市的主基調(diào)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年是中國房地產(chǎn)調(diào)控歷史上調(diào)控政策出臺最頻繁的年度，全年房地產(chǎn)調(diào)控合計450次，同比2017年上漲75%，已經(jīng)刷新了歷史紀(jì)錄。

       在國家層面也仍在堅持“房住不炒”的主基調(diào)，在年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，關(guān)于房地產(chǎn)明確指出，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機(jī)制，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實城市政府主體責(zé)任，完善住房市場體系和住房保障體系。

       但在2018年末，多個城市開始悄然松綁調(diào)控政策。菏澤取消限售政策、杭州和珠海放松購房的社保要求、青島高新區(qū)取消執(zhí)行半年前出臺的搖號政策、廣州放開對商業(yè)服務(wù)類物業(yè)項目銷售對象的限制、合肥悄悄松綁限購，這些城市開啟了地方放松限購的小高潮。

       中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長牛鳳瑞在接受相關(guān)媒體采訪時表示，國家已經(jīng)為2019年房地產(chǎn)市場定了調(diào)，仍然會堅持“房住不炒”，也提到要加強(qiáng)地方政府的調(diào)控的責(zé)任，強(qiáng)調(diào)因城施策，因為房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性市場，北京的房子不可能拿到成都去賣，2019年，各地根據(jù)自己的實際情況作出相應(yīng)的微調(diào)，是一個大概率的事情，但微調(diào)不會脫離中央調(diào)控的主基調(diào)。

       北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長周畢文告訴相關(guān)媒體，2019年要堅持“房住不炒”這個既定方針，房價上漲和反復(fù)波動，就是因為剛需里面摻雜了太多投資需求，如果不堅持“房住不炒”的話，樓市將永遠(yuǎn)不可控，未來炒房時代將會結(jié)束！調(diào)控需要調(diào)動各級地方政府的智慧，根據(jù)每個城市的市場和財政的壓力，適度地變化調(diào)控政策，來保障經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。 房價漲跌

       在房價高企的今天，房價的一漲一跌都深受市場的關(guān)注。

       2018年房價有漲有跌，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，截止到12月底，70個大中城市中，新房方面，僅有廈門的房價同比下跌，跌幅在0.4%，即2018年底的房價低于2017年同期，其他城市的新房價格均有所上調(diào)。二手房方面，有北京、上海、福州、廈門4個城市的二手房數(shù)據(jù)出現(xiàn)了同比下跌，降幅為0.3%-5.6%，其余城市均有所上漲，最高漲幅為濟(jì)寧的16.7%。

       2018年商品房成交量有所上漲，庫存也在減少。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2018年，商品房銷售面積171654萬平米，比上年增長1.3%；商品房銷售額149973億元，增長12.2%；2018年末，商品房待售面積52414萬平米，比上年末減少6510萬平米。

       “有些人期望房地產(chǎn)大漲，但這個是沒有動力的”，牛鳳瑞表示，就目前來看，在樓市調(diào)控下，房地產(chǎn)市場無力大漲，但是大跌的概率也是比較小的，它會在現(xiàn)有的價位上下波動，保持高位震蕩。

       在牛鳳瑞看來，中國的城市化、工業(yè)化都沒有完成，房地產(chǎn)是城市化的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，也是國家第一大內(nèi)需，房地產(chǎn)市場在十年八年之內(nèi)，都是在一個上行的區(qū)間，所以說中國的房地產(chǎn)市場“拐點”還遠(yuǎn)沒有來到，最多叫做“倒春寒”。

       對于2019年的房價走勢，周畢文有不同的看法，周畢文表示，一手房因為是開發(fā)商和政府定價，所以價格相對可以穩(wěn)得住，但二手房的價格是市場交易雙方博弈的結(jié)果，更能反映市場現(xiàn)狀，今年二手房市場或許會出現(xiàn)一線城市領(lǐng)跌，二三線跟進(jìn)的趨勢。

       新城控股高級副總裁歐陽捷則有不同的見解，他在2018年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇上表示，從2019年起，房地產(chǎn)將進(jìn)入橫盤時代，所謂的橫盤，就像股市一樣，“無量無價”，無量，指的是沒有增量，全年成交同比微量收縮。無價，指的是2019年房價基本沒有增長空間。一方面，“房住不炒”和“堅決遏制房價上漲”抑制了房價上漲預(yù)期。另一方面，從全球橫向來看，我們的房價已經(jīng)不低，未來幾年房價難言成長性。

       “錢緊”或緩解

       對于2018年來說，房地產(chǎn)行業(yè)普遍面臨著融資難題，在金融監(jiān)管加強(qiáng)、去杠桿、去通道、信用緊縮的環(huán)境下，房企的日子普遍不大好過，尤其是中小房企，面臨著融資“生死劫”。

       繼去年10月降準(zhǔn)以來，今年年初，央行再次祭出降準(zhǔn)的大招，宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1個百分點，其中，2019年1月15日和1月25日分別下調(diào)0.5個百分點。同時，2019年一季度到期的中期借貸便利（MLF）不再續(xù)做。雖然資金不會直接流向樓市，但流動性的持續(xù)寬松，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，無疑將形成一定的支撐。

       近日，房企在融資層面也有了一定的進(jìn)展，2019年1月份以來，房企融資數(shù)據(jù)繼續(xù)大規(guī)模上漲。十余天內(nèi)，多家房企陸續(xù)公布融資計劃，合計超過30起，總規(guī)模超過800億元。

       牛鳳瑞表示，央行降準(zhǔn)，意味著流動性增加，無異于給房地產(chǎn)企業(yè)打了一針強(qiáng)心劑，今年房企融資情況總體會比去年好一些，企業(yè)的日子也會比去年好過一些。

       牛鳳瑞還提道，近期，多個地區(qū)的房貸利率也有所下調(diào)，對于買房人是個好消息，相比之下，信貸政策的調(diào)整比限購政策的調(diào)整，更加能對房地產(chǎn)市場起到促進(jìn)作用。