孝感樓市2011年終盤點之一：政策篇

        2011年對于房地產(chǎn)業(yè)而言又是一個“政策年”。 樓市調(diào)控政策的連連發(fā)力，經(jīng)歷了限購令、利率調(diào)整、付提高等一系列調(diào)控政策的“洗禮”，樓市下行局勢越來越明顯，于是，購房者開始放慢腳步、深度觀望；房企從此愁眉苦臉，風光不再。 

         2011，我們該以怎樣的心態(tài)去回顧那些越來越有力度、越來越的樓市調(diào)控政策？我們又該以怎樣的心情迎接2012的到來？我們需要反思、需要沉淀、更需要成長。孝房網(wǎng)盤點2011年影響孝感樓市的房產(chǎn)政策，與孝感樓市共成長。
 

  新國八條

 政策：
        一、進一步落實地方政府責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布;
 
        二、加大保障性安居工程建設力度。2011年，全國建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，要努力增加公共租賃住房供應;
 
        三、調(diào)整完善相關稅收政策。加強稅收征管，調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按其銷售收入全額征稅;
 
        四、強化差別化住房信貸政策。對貸款購買二套住房的家庭，付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍;
 
        五、嚴格住房用地供應管理。各地要增加土地有效供應，認真落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求。對已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進行開工建設的，必須及時收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款;
 
        六、合理引導住房需求。原則上對已擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房(含新建商品住房和二手住房);對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房;
 
       七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制。
 
       八、堅持和強化輿論引導。

業(yè)內(nèi)聲音：“這一次出拳很重，很明顯是不希望投資者再攪和樓市了。”上海永慶房屋有限公司總經(jīng)理陳史翎如此評價。“新國八條”對投資投機性購房、高房價的指向十分明確，既是一系列調(diào)控政策延續(xù)，又是進一步的“加碼”。此外，在流動性不斷收緊的情況下，對投資投機性需求的抑制更是絲毫不會放松。
 
NO.2 孝感市房產(chǎn)局公布房價控制目標
政策：3月31日，孝感市公布了2011年度的新建住房價格控制目標：2011年度孝感市城區(qū)新建住房平均價格漲幅低于GDP增長水平，與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度相適應。

業(yè)界聲音：過去房產(chǎn)調(diào)控是單邊調(diào)控，主要是調(diào)需求，這次是從單邊向雙邊進行轉(zhuǎn)型。此舉措被業(yè)內(nèi)解讀為防止房價上漲失控。確定什么樣的房價控制目標，也體現(xiàn)著地方政府調(diào)控房價的誠意、決心，甚至發(fā)展路徑的選擇。
 
No.3 商品房明碼標價“一房一價”執(zhí)行 
政策：3月16日，國家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標價規(guī)定》，規(guī)定從5月1日起，商品房銷售必須明碼標價。對違反明碼標價規(guī)定未執(zhí)行“一房一價”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將處以每套房5000元罰款。構(gòu)成價格欺詐的，將沒收違法所得，并處違法所得5倍以下罰款;沒有違法所得，處5萬元以上50萬元以下罰款。
 
孝房網(wǎng)評：“一房一價”的目的是為了規(guī)范市場行為，控制開發(fā)商亂漲價。這項制度實施后，開發(fā)商在公布價格后再想隨意漲價，確實不是那么容易了。但是，這個良好愿望與商品房銷售的實際情況卻有些脫節(jié)，而且從孝感的實際情況來看一房一價的效果不太明顯。
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No.4三次加息、六次上調(diào)、一次下調(diào)存款準備金率
政策：
 

業(yè)界聲音：上調(diào)存款準備金率對樓市打擊巨大，對股市有連帶負面影響。對于2011年年末的后一次下調(diào)存款準備金率，有業(yè)內(nèi)人士認為，“本次金融政策的調(diào)整，對樓市的影響微弱，政府不會從抑制樓市過熱轉(zhuǎn)為拯救樓市，下調(diào)存款準備金率一定程度上堅定了樓市信心，但不能說是樓市的‘救命稻草’。”
 
孝房網(wǎng)評：調(diào)整存款準備金讓開發(fā)商感覺到了些許壓力，但是對于市場體量略小的孝感房地產(chǎn)市場，開發(fā)商還是可以通過其他的渠道籌資。反而三次加息對已經(jīng)購房還是即將準備購房的購房者來說，無疑是增加了購房成本。而年底的一次下調(diào)貸款準備金也是釋放了一個信號，讓開發(fā)商松了一口氣。

No.5 孝感各大銀行相繼上調(diào)貸率
政策：隨著上海、廣州等地多家銀行相繼上調(diào)了套房貸款利率，孝感市內(nèi)各大銀行相繼調(diào)整付額度，上浮基準利率10—15%。

業(yè)界聲音：在國家限制信貸規(guī)模和調(diào)高存款準備金壓力下，商業(yè)銀行可放貸資金越來越少。一方面是沒有房貸規(guī)模，另一方面，在目前國家調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)、發(fā)展經(jīng)營等非房貸業(yè)務政策指引下，在供給減少需求保持不變的情況下，各家銀行調(diào)整有限的房貸資源，進一步優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)。

孝房網(wǎng)評：對于差錢的剛需購房者是個不小的打擊，套房付增加，利率提高。一面是居高不下的房價，一面是日益增長的購房成本，能硬著死扛。那些迫切進城的購房者，他們選擇了承受這額外的不多卻也不少的幾萬塊的購房支出。
 
No.6 升級版限購令出臺
政策：根據(jù)新“國八條”以及國務院辦公廳通知內(nèi)容，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺住房限購實施細則。這意味著，京、津、滬、渝4個直轄市，大連、寧波、廈門、青島、深圳5個計劃單列市，再加上27個省會城市，總計有36個城市需要出臺或更新住房限購政策。9月1日，限購城市名單擴大到二三線城市，涉及全國七十多個城市。
 
孝房網(wǎng)評：限購令升級對孝感樓市的影響是反作用的，孝感在外經(jīng)商務工人員的數(shù)量很大，各大城市的高房價與升級版限購令的出臺使其中大部分在外置業(yè)的夢想破滅，轉(zhuǎn)而回家購房置業(yè)，托起了孝感2011年的樓市。

No.7 孝感新增8114套“保障房”惠及更多中低收入家庭
政策：記者從房產(chǎn)管理局信息網(wǎng)獲悉，今年孝感市計劃新增8114套保障性住房，至8月已全部開工。其中新增廉租住房1014套，新增經(jīng)濟適用住房2600套，新增公共租賃住房4500套，為更多中低收入家庭帶來福音。
　　
業(yè)界聲音：孝感市保障性安居工程建設按照政府主導、政策引導、部門配合、社會參與的思想，采取落實建設項目、落實建設資金、加強檢查督辦三項措施，不斷加快保障性住房項目建設，各項工作穩(wěn)步推進。按照“依法依規(guī)、應保盡保”原則，落實保障房有效供應，滿足低收入住房困難家庭需求。