小區(qū)物業(yè)費到底應(yīng)該怎么定？官方解答來了！

近日

湖北省住建廳等多部門發(fā)布

《關(guān)于進一步加強

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的通知》

問答要點

? ? ? ?1.業(yè)主委員會能干啥？應(yīng)該干啥？

? ? ? ?業(yè)主大會可根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，通過議事規(guī)則和管理規(guī)約約定，授權(quán)業(yè)主委員會行使一定額度內(nèi)業(yè)主共有部分經(jīng)營收益支出、住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金）使用決策權(quán)力。

? ? ? ?業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促業(yè)主遵守法律法規(guī)、議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主大會決議，對業(yè)主違規(guī)違約行為進行勸阻，指導(dǎo)業(yè)主配合相關(guān)部門積極參與社區(qū)治理。

? ? ? ?引導(dǎo)業(yè)主按時繳納物業(yè)服務(wù)費，探索定期在小區(qū)顯著位置公告業(yè)主繳費情況，對多次催交仍拖欠物業(yè)費、維修資金的業(yè)主，可根據(jù)管理規(guī)約規(guī)定的相應(yīng)措施進行催交，并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業(yè)費、維修資金的行為納入個人信用記錄。

? ? ? ?2.誰來監(jiān)督、怎么監(jiān)督業(yè)主委員會？

? ? ? ?業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期召開會議，在決定物業(yè)管理有關(guān)事項前，應(yīng)公開征求業(yè)主意見，報告社區(qū)黨組織和居民委員會并聽取其建議。

? ? ? ?社區(qū)（小區(qū)）黨組織要發(fā)揮群眾優(yōu)勢，指導(dǎo)業(yè)主委員會建立業(yè)主接待日、業(yè)主議事會等自治載體，定期組織業(yè)主代表評議業(yè)主委員會履職情況，結(jié)果作為業(yè)主委員會改選調(diào)整的重要依據(jù)。

? ? ? ?業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)和議事規(guī)則、管理規(guī)約的決定，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）查實后應(yīng)責(zé)令限期整改，拒不整改的依法依規(guī)撤銷其決定，并公告業(yè)主。

? ? ? ?業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)，嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)應(yīng)指導(dǎo)業(yè)主大會召開臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。對業(yè)主委員會成員在履職中涉嫌違法犯罪的，司法部門應(yīng)當(dāng)依法嚴(yán)肅查處。

? ? ? ?3.如何對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效監(jiān)管？

? ? ? ?加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記注冊信息部門共享，督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面落實物業(yè)管理“五大備案”制度，即物業(yè)管理區(qū)域、前期物業(yè)招投標(biāo)、前期物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等備案管理制度。

? ? ? ?引導(dǎo)業(yè)主委員會通過公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評機制，組織開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的考核、評價，結(jié)果作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘、續(xù)聘的重要依據(jù)，及時公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評價結(jié)果。對嚴(yán)重違法違規(guī)、情節(jié)惡劣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接責(zé)任人員，依法清出市場。

? ? ? ?4.老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)如何開展？

? ? ? ?按照“提升專業(yè)化物業(yè)、規(guī)范自治型物業(yè)、覆蓋棄管小區(qū)”的思路，逐步擴大物業(yè)管理覆蓋面。

? ? ? ?街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)要結(jié)合老舊小區(qū)改造，通過選聘市場化服務(wù)企業(yè)、成立公益性物業(yè)服務(wù)實體、引入社會資本管理等方式，引導(dǎo)居民因地制宜選擇物業(yè)服務(wù)模式，推動建立物業(yè)管理長效機制。

? ? ? ?鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊小區(qū)。對暫不具備專業(yè)化物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，采取社區(qū)居委會托管、社會組織代管或居民自管等方式，逐步實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)管理全覆蓋。

? ? ? ?5.物業(yè)服務(wù)收費誰來定？如何監(jiān)管？

? ? ? ?住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府定價，收費標(biāo)準(zhǔn)由價格主管部門會同同級住建主管部門制定并公布基準(zhǔn)價及浮動幅度，建立動態(tài)調(diào)整機制。

? ? ? ?住宅前期物業(yè)服務(wù)以外的價格由市場競爭產(chǎn)生，實行市場調(diào)節(jié)。實行市場調(diào)節(jié)的物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及費用與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

? ? ? ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自調(diào)整約定的收費標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過合同約定物業(yè)服務(wù)價格調(diào)整方式。鼓勵物業(yè)行業(yè)協(xié)會或通過委托第三方評估機構(gòu)監(jiān)測并定期公布物業(yè)服務(wù)成本信息和計價規(guī)則，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商物業(yè)費時參考。

? ? ? ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)落實“四公開”制度，在小區(qū)顯著位置公開物業(yè)服務(wù)人員、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)收費價格、報修方式等，通過網(wǎng)絡(luò)等方式告知業(yè)主公示內(nèi)容。

? ? ? ?物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取公示收費項目以外的費用，對相關(guān)價格違法行為依法嚴(yán)厲查處。

? ? ? ?6.維修資金怎么使用？如何管理？

? ? ? ?探索新建商品房在辦理網(wǎng)簽備案時，由建設(shè)單位代為足額繳納維修資金，購房人在辦理房屋交付使用手續(xù)前向開發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專項維修資金。

? ? ? ?提高業(yè)主委員會在維修資金申請使用中的組織能力、決策能力和執(zhí)行能力。建立緊急維修事項清單，完善維修資金應(yīng)急使用程序和代修程序，對符合條件的，依法落實應(yīng)急維修和代修。加強維修資金工程的監(jiān)督管理，維修工程竣工后，應(yīng)當(dāng)公開維修資金使用額度，依法嚴(yán)肅查處工程造價、監(jiān)理、招標(biāo)、質(zhì)量等違法違規(guī)行為。

來源：湖北省人民政府網(wǎng)、湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、湖北發(fā)布